Что лучше: диалог с УК или коммунальный майдан?

Сегодня в фокусе нашего внимания оказался ЖК «Дискавери парк». С одной стороны, данный кейс вполне рядовой: группа жильцов недовольна действиями УК и хочет сменить формат управлением домом на ТСН. С другой стороны — выслушав обе стороны конфликта и представителей УК, складывается впечатление, что в данном случае, замешаны не совсем очевидные причины подобных инициатив.

В первую очередь давайте рассмотрим какой этап жизни проходит сейчас ЖК «Дискавери парк». Как и любая новостройка, он обладает рядом особенностей, которые могут быть выявлены только в ходе эксплуатации. Мелкие недоработки проекта, регулярно «вылезают» уже после его сдачи, а также некоторые эксплуатационные свойства могут нуждаться в шлифовании, в том числе, исходя из потребностей жильцов. Не стоит забывать и серьезных сложностях в строительной сфере в принципе, с которыми столкнулась наша страна в последнее время. Они накладывают свой отпечаток и на наличие определенных строительных материалов и на сильное колебание цен в принципе и на доступность рабочей силы. Неудивительно, что при этих вводных, объект, особенно крупный и сложный, будет доводиться до ума в течение определенного времени после передачи ключей жильцам.

Для этих целей, вполне логично, существует гарантий срок, когда в течение 5 лет застройщик обязуется участвовать в разрешении всех возможных спорных ситуаций для повышения уровня комфорта жильцов на этапе заселения, проведения ремонтных работ. В интересах собственников, выжать по максимум из застройщика через УК, которая представляет интересы собственников для получения МКД в идеальном для жизни качестве (как в вопросе обслуживания, так и в вопросе устранения недоработок застройщика). Именно этот путь — самый короткий. При плотном и оперативном взаимодействии с застройщиком через УК, а не путем долгих прений в судах. Ведь шанс выиграть суд у застройщика, уже не простая задача: на это будет потрачено время (измеряемое в годах), финансы и нервы. Не стоит забывать и о собственном комфорте: пока будут идти бесконечные заседания, экспертизы, наслаждение от проживания в ЖК будет постоянно омрачено. УК же берет на себя всю работу по решению спорных вопросов с застройщиком от имени жителей, как того требует законодательство. В противном случае УК придется устранять технические недочеты самостоятельно и за свой счет, так что у коммунальщиков есть более чем веская мотивация как можно более плотно и оперативно работать с застройщиком чтобы не остаться один на один с проблемами обслуживаемого дома и бесконечным потоком жалоб жителей в Жилищную инспекцию.

Стоит учитывать такой немаловажный фактор, о котором большинство обывателей даже не задумывается. Любая новостройка — априори убыточный объект на стартовом этапе. Благодаря тому, что огромное количество собственников не проживают в квартирах первое время, как правило, они не очень беспокоятся об уплате коммунальных платежей. Ведь очевидно платить за квартиру, когда ты в ней проживаешь, но не для всех очевидно, что это нужно делать независимо от этого. Также, на этапе производства ремонтных работ, не все правильно рассчитывают бюджеты, в итоге, все свободные средства уходят на ремонт, а том числе и те, которые были выделены на оплату коммунальных платежей.
Тем или иным путем, но МКД накапливает задолженность перед коммунальщиками и ресурсниками. Долг жителей «Дискавери Парк» на данный момент составляет солидные 22 миллиона 247 тысяч рублей. То есть, в среднем, по 18 тысяч рублей с квартиры. Тем не менее УК должна выполнять свою работу в полном объеме, как того требует Жилищный кодекс, дабы поддерживать стабильное функционирование ЖК.

При этом, держим в памяти, что на плечи УК также ложатся все необходимые доработки и доведение объекта по идеальные состояния. Необходимо реагировать на все запросы от собственников, и это, не учитывая стандартных ежедневных процессов по поддержанию в надлежащем состоянии объекта (клининг, охрана, эксплуатация и т. д.).

А, благодаря регулярным обновлениям Жилищного кодекса и новым постановлениям Минстроя, контроль над деятельностью УК и застройщика постоянно усиливается. Это реализуется посредством целого набора надзорных и контролирующих органов вроде Мосжилинспекции, сайта «Наш город», Роспотребнадзора, районных Управ и иных методов воздействия. На данный момент у собственников жилья есть такое количество эффективных и при этом официальных рычагов воздействия на обслуживающие организации, что позволяет жителям держать коммунальщиков на коротком поводке и жестко контролировать ее деятельность через огромные штрафы и предписания со стороны властей по любому чиху со стороны собственников.

Что резко контрастирует со сверхограниченными возможностями контроля жителями по отношению к другим формам управления домом, например, ТСН (в девичестве ТСЖ). Дело в том, что 97% жилых домов в нашей стране обслуживаются именно с помощью УК, поэтому регулированию деятельности товариществ собственников жилья отечественный законодатель не уделяет особого внимания и, по большому счету, оставил собственникам всего два действенных рычага воздействия на правление ТСН — это оспаривание их действий через суд, либо проведение общего собрания собственников (ОСС) по каждому спорному вопросу (либо по смене не оправдавшего доверия правления), что представляется труднореализуемым, тем более в крупных ЖК вроде «Дискавери парк», где 1223 квартиры.

Именно с такой дилеммой по выбору между УК и ТСН могут в ближайшее время столкнуться обитатели этого ЖК.

С одной стороны, ряд жителей прямо говорят и указывают на ряд накопившихся проблем в управлении их ЖК, но при этом считают, что их первопричиной являются наследие застройщика и сами жители. Поэтому и решать их необходимо через УК, а не через коммунальный майдан.

«Проект дома вызывает много сложностей с точки управления. Жителей беспокоит вопрос безопасности. Есть определенные затруднения со въездом в ЖК, возникают заторы, как следствие, возникают жалобы. Может ли решить данный вопрос УК — под большим вопросом, так как многие проектные решения не поддаются корректировке по объективным причинам», — рассказывает одна из жительниц ЖК. — «Жильцы выдвигали предложения по улучшению данной ситуации, после этого были установлены дорожные знаки, полусферы».

По её словам, данные затруднения необходимо корректировать работой охраны, использовать более действенные инструменты для ограничения доступа транспорта третьих лиц. Собеседник предположил, что следует рассмотреть изменение регламентов или структуру работы СКУД.

«Есть претензии к зонам видеонаблюдения, установлены не грамотно, именно монтаж. Никаких происшествий с этим связано не было. Видео должно быть на детской площадке», — говорит собственник Алексей. Жильцы предпринимали попытки самостоятельного регулирования камер, результат данных действий неизвестен.

Причем претензии есть не только к порядку въезда-выезда в ЖК, но и по работе самого паркинга. Они оценивают ряд аспектов его работы, как неоптимизированные. Дело в том, что часто различные автомобили паркуются на чужих местах, водители оставляют свои транспортные средства в неудобных положениях и работа паркинга требует более тщательного внимания. По словам одной из жителильниц, проект паркинга выполнен не оптимально, поскольку отсутствует отдельная зона разгрузки, из-за чего строительная пыль и мусор не локализованы в одном конкретном месте, где клининг мог бы оперативно с ними бороться, а хаотично возникает по всему паркингу в зависимости от того, кто где решил разгрузиться.

А, поскольку наличие отдельной зоны разгрузки транспорта не предусмотрено проектом, поэтому, по мнению жителей, собственники совместно с УК должны определить данную зону и зафиксировать это решение на ОСС. Однако пока об этом говорят лишь отдельные жильцы и массовой инициативы по такому решению данной проблемы со стороны собственников не наблюдается.

Помимо этого, по мнению жильцов, необходимо тщательно проработать регламент работы паркинга для более кропотливого отсева транспортных средств, поскольку, неразберихи в паркинге добавляют и автомобили доставки, которые тоже не сильно утруждают себя в выборе места для оставления машин. Представители УК пояснили, что работают над вопросом выделения отдельных парковочных мест для служб такси и доставки.

Однако, жильцы повторяются, что основная проблема — человеческий фактор. По их мнению, нужен более совершенный регламент, причем не только для сторонних авто, но и для самих собственников ЖК, так как часть жильцов осознанно не понимает или не принимает правила и целенаправленно паркуется там, где им удобно.

Помимо порядка и чистоты на паркинге, обеспечивать его еще необходимо и в самом доме. Тем более что, как и в любой новостройке, тут активно ведутся строительные работы. Как выяснилось, к чистоте на объекте у жильцов особых претензий нет. Они пояснили, что на их этажах всегда убрано. Жильцы пояснили, что за последнее время произошли значительные изменения в лучшую сторону.

«Я вижу некоторые огрехи, но большую проблему я вижу в жильцах. Необходимо выставлять предписания или штрафы для жильцов, которые не заказывают контейнеры для строительного мусора и складируют его на паркинге. Из-за недобросовестных жильцов, все камни летят в сторону УК», — уточняет еще один представитель группы жильцов, Алексей А.

Как видим, претензии имеются в первую очередь к изначальному проекту, как к непродуманному до мелочей. В итоге, как это часто бывает, УК оказалась заложником ситуации, когда за всё в доме отвечают уже коммунальщики, а бороться, по жалобам жителей, приходится еще с «наследием» застройщика, причем в большинстве случаев за свой счет.

Тем не менее, имеется и альтернативное мнение о том, как надо бороться с назревшими проблемами. Группа жильцов, недовольная текущим положением дел, решила создать ТСН и избавиться от действующей УК. для этого они планируют провести голосование по вопросам создания ТСН и выбора способа его управления. Для этого ими были разработаны ряд материалов, в частности Устав и бюллетень для голосования. Мы изучили их и нашли довольно интересные нюансы. Например, стоит обратить внимание на то, как в бланке для голосования по вопросам создания ТСН указан будущий тариф:

«Утвердить тариф на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (размер платы за содержание помещения): в первый месяц начала управления многоквартирным домом Товариществом собственников недвижимости „Дискавери парк“ — в размере 79,77 руб. за кв.м.; в последующие месяцы — в размере 58,63 руб. за кв.м. При этом плата за оказание услуг по комплексному техническому обслуживанию лифтов, ЛДСС, периодическому осмотру лифтов, аварийно-техническому обслуживанию лифтов, техническому обслуживанию систем вентиляции общеобменной, противодымных систем, систем пожарной безопасности: АПС, СОУЭ, АПТ, начисляется отдельной строкой в платежных документах, согласно счетам, выставляемым по договорам с лицами, осуществляющими соответствующую деятельность…». (оригинальная орфография сохранена)

Необходимо отметить, что инициаторы данного документа не указывают никаких цен, которые можно было бы предварительно собрать в виде коммерческих предложений от потенциальных исполнителей, указывается лишь некий условный тариф, не включающий многие работы, договоры по которым будут заключены отдельно. Это прямо говорит о том, что жильцы, поддержавшие данное предложение, будут видимо ставиться перед фактом в дальнейшем, в виде вручения счетов, ведь общее собрание жильцов, явно не будет собираться правлением по согласованию каждого заключаемого договора с каждым подрядчиком.

Интересен и Устав ТСН, который разработан силами юристов, либо состоящих в группе инициаторов проекта, либо привлеченных со стороны. Потенциальные представители правления ТСН предлагают утвердить возможность ежемесячной индексации тарифов для жильцов, исходя из увеличения уровня потребительских цен. Также, по их мнению, собственники жилья, не являющиеся членами ТСН, обязаны выполнять законные требования Товарищества. Данная формулировка в некотором смысле противоречит ЖК РФ, где четко прописаны права и обязанности жильцов, вне зависимости от их вступления или невступления в Товарищество и никак их не разделяет. Далее, в списке вопросов, подлежащих обсуждению на общем собрании членов товарищества, вынесен вопрос о принятии решения об установлении размеров обязательных платежей и взносов для членов товарищества и собственников, не являющимися членами товарищества. Это предварительно озвучивает возможные различия в платежах между ними, что прямо противоречит постановлению конституционного суда от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья».

После изучения материалов, предлагаемых сторонниками ТСН, мы пообщались с одним из их представителей, Леонидом, и попросили дать оценку текущей ситуации и комментарии по деятельности УК.

Наш разговор начался с претензий к застройщику, в связи с недовольством распределения этапов сдачи объекта, организации доступа к нему на этапе завершения строительства. Леонид также отметил и обозначенную выше проблему наличием строительного мусора.

Помимо прочего, к претензиям Леонида относится требование УК по согласованию с ними проектов по электро- и водоснабжению квартир. В данном случае, УК, скорее всего, ссылается на два документа:

Согласно статьям 25 и 26 Жилищного Кодекса РФ любое переоборудование системы электроснабжения требует составления проекта специализированной организацией. Требовать этого от собственников должен исполнитель коммунальных услуг (УК или энергоснабжающая организация).

Согласно статье 81 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» УК или энергоснабжающая организация проверяет монтажную схему подключения прибора учёта. Изменение однолинейной схемы, запроектированной застройщиком, является основанием для отказа в опломбировке ПУ без согласованного проекта.

На наш вопрос о том, как большинство жильцов могут поддерживать действующую УК при вопиющих, по его мнению, нарушениях, собеседник предположил, что многие жильцы дома не занимают активную гражданскую позицию или не проживают в приобретенных квартирах.

Среди других озвученных им проблем — работа клининга. Она, по его словам, соответствует графикам, но не соответствует по качеству. Он понимает, что в доме идут постоянные ремонты жильцов, но все равно бы хотелось, чтобы было чисто.

Леонида также не устраивает то, что предоставленные застройщиком водосчтечики, ему не дают перенести в квартиру.

Поясним, что, исходя из СНиП 2.04.01–85* и Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» — должна быть обеспечена доступность снятия показаний. В случае, если жилец не будет реагировать на обращения УК, данная доступность будет нарушена.

Несмотря на слова других жильцов, Леонид указал на улучшение системы охраны. Он отметил, что были набраны более жесткие охранники, которые препятствуют доступу третьих лиц на объект. Произошли явные подвижки в организации въезда/выезда на территорию объекта, Знаки появились, территория облагорожена.

После обсуждения грехов УК и застройщика, мы, наконец, добрались до самого главного — его видения процесса работы, в случае создания ТСН.

«Не смотря на отсутствие среди инициаторов, профильных специалистов, в их составе присутствуют юристы, и есть свой ЧОП», который, по всей видимости, планируется использовать (заключить с ним договор на охрану комплекса)», — объясняет Леонид.

Он утверждает, что жильцы, таким образом, будут непосредственно участвовать в процессе принятия решений, однако, он немного лукавит, ведь решения будут приниматься правлением ТСН, без непосредственного мнения большинства.

При этом, как заявил собеседник, активную позицию по обсуждению создания ТСН занимают не более 50 человек, т. е. около 4% от общего количества собственников.

Далее, мы посчитали правильным получить комментарии и от жильцов, не желающих смены УК. причем некоторые из них ранее поддерживали создание ТСН и состояли в их тематической группе в Telegram.

Со слов одной из жительниц, это «IT-ребята», которые создали свои чаты и даже их монетизируют, размещая в них рекламу. Она утверждает, что относится к группе жильцов, которая нацелена решать текущие вопросы, и это не является ее источником дохода, в отличие от другой стороны.

По её мнению, хорошим разрешением ситуации будет налаживание более плотного контакта между заинтересованными жильцами и УК, путем поддерживания диалога через Telegram или иные средства электронного взаимодействия для своевременного реагирования на любые предложения и просьбы со стороны жильцов, поскольку, это более системный характер обмена информацией и позволит УК снять большинство вопросов.

Впрочем, есть и более резкие мнения в отношении сторонников ТСН.

«Небольшая группа активистов, и я имел несчастье побывать в их числе, это небольшая группа террористов, радикалов, среди которых у каждого члена есть своя мотивация», — считает житель Алексей А.

Он утверждает, что инициаторы изменений озвучивают чистый популизм, и, если они не могут организовать процессы внутри себя, как они смогут организовать работу целого комплекса зданий. Программа, тарифы и должностные обязанности, описаны теоретически, без каких-либо гарантий.

«Собрали деньги с жильцов, наняли юриста, который некогда был руководителем ТСН. У жильцов нет уверенности в компетенциях инициативной группы, нет специалистов по ведению хозяйства», — говорит Алексей А.

Ряд жильцов уверены, что все инициативы, в виде организации досуга, сокращению оплаты жилья и любых других положительных изменений, которые озвучивают организаторы ТСН, можно делать и в данной структуре с УК. А не заниматься коммунальным терроризмом, заваливая надзорные органы жалобами, за которыми следуют штрафы в адрес УК.

«Как вы не понимаете, что чем больше штрафов наложат на УК, тем меньше она потратит на нас? Ведь и в том и другом случае они берут деньги из наших с вами платежей за СЭЖ», — возмущается один из них. — «А что будет, когда они создадут ТСЖ и финпотоки окажутся уже у них в руках? Будут писать жалобы сами на себя или проблемы вдруг резко исчезнут или штрафы будут признаны „неэффективным способом воздействия“?»

По их мнению, даже при доведении деятельности УК до абсолютно идеальной, инициативная группа не оставит попыток ее смены.

«Среди них есть люди, недовольные всем и всегда. Оскорбляют других жильцов, им все равно на конечный результат, им важен процесс написания жалоб. Были случаи с их стороны повреждения общего имущества, общих стен», — с сожалением рассказывают нам собственники квартир в ЖК «Дискавери парк».

Немалое количество жителей беспокоит еще и тот факт, что «Дискавери парк» это технически сложный комплекс, где имеются не только многоквартирные корпуса, но еще и встроенный в них торговый центр. С инженерной точки зрения они составляют один объект, а с юридической ЖК и ТЦ, это два разных хозяйствующих субъекта, которые еще и обслуживают разные УК. А поскольку инженерные сети ТЦ и ЖК переплетены между собой, то самым сложным будет вопрос разграничения зон ответственности между двух УК или УК и ТСН. Вот жители и задаются вопросом — сможет ли товарищество жильцов обеспечить ЖК всеми необходимыми техническими специалистами и оборудованием для обслуживания такого непростого объекта и разрешения конфликтов с УК из торгового центра (а они неизбежны из-за наличия спорных зон ответственности).

Выслушав обе стороны, мы попросили комментарий и у независимого эксперта Натальи Огановой, юриста в сфере ЖКХ:

«Управлять домом в современном мире следует профессионалам, которые должны иметь для начала техническое и, желательно, юридическое образование. Выбирать председателя ТСН как председателя родительского комитета не стоит. Если вы решили создать ТСН, то вы навсегда завели кормушку для непорядочных собственников, которые будут добавлять свой процент за свои услуги. Об этом свидетельствует количество споров собственников с ТСН в судах, а также количество банкротств ТСН», — рассказала юрист.

«Да, ТСН, как и любое юридическое лицо, может объявить себя банкротом. Это значит, что собственники недвижимости, члены ТСН, не имеют никаких гарантий по возврату вложенных средств. ТСН, конечно, действует в интересах товарищей, но это не значит, что мнение каждого товарища всегда будет учитываться, поэтому есть риск необеспечения интересов кого-либо из товарищей. К примеру, если лицо считает нецелесообразным сдачу помещения в аренду, но Правление ТСН все равно принимает решение о заключении договора аренды в отношении объекта. Вот вам и воля собственника в товариществе», — пояснила специалист.

Мы попросили короткий комментарий и о возможных последствиях неграмотного управления ТСН.

«Банкротство товариществ собственников жилья (ТСЖ), товариществ собственников недвижимости (ТСН) — не единичная история», — делится председатель МКА «Арбат» Наталья Никольская. — «Главная причина — долги, в основном перед ресурсоснабжающими организациями (РСО)».

«Собственники квартир не платят за „коммуналку“, ТСЖ накапливает долг перед РСО, погасить его нечем, далее банкротство, — словом, классический сценарий», — говорит Никольская. — «Проблемой могут быть не только злостные, но и отсутствующие неплательщики».

Как видим, у каждой из сторон, как обычно, своё видение, как на текущую ситуацию, так и на будущее дома. Впрочем, окончательные выводы, уважаемые читатели, вы, как всегда, можете сделать сами.

Никита Вайс