Перейти через Брод: почему жителей Щербинки никак не минуют коммунальные проблемы

На протяжении многих лет одной из самых проблемных территорий Щербинки является Южный квартал. Возведение домов в этом микрорайоне шло со скрипом, менялись застройщики и подрядчики. Некоторые из них, вроде СУ-155, «Мортона» и «Стройметресурса», уже и вовсе не существуют. Тем не менее, Южный квартал по-прежнему нельзя считать достроенным и окончательно сданным в эксплуатацию. Микрорайон до сих пор подключён к электросетям по временной схеме, а один из домов утверждённого плана так и не был построен, хотя прошло уже почти 20 лет.

«У нас все инженерные сети до сих пор не переданы на баланс города. Канализация, наружное освещение, теплосети, общее электричество, водопровод. Так что эти все сети никем, по сути, не обслуживаются», — рассказывает местная жительница Ольга.

В сложившейся ситуации жители Южного винят нынешнего застройщика — компанию «Брод-Эстейт». По сведениям жителей, много лет назад «Брод-Эстейт» заключил договор с «Мортон-РСО», однако не выполнил своих финансовых обязательств. Из-за этого «Мортон» не передал в своё время «Броду» техническую документацию на ряд построенных домов. На сегодняшний день «Мортон» уже давно перестал существовать, и эта техническая документация либо так и затерялась неизвестно где, либо правопреемники «Мортона» до сих пор таким образом пытаются всё же вернуть долги, оставшиеся от «Брода».

Следствием этого старого конфликта является то, что у нынешних жителей Южного квартала периодически происходит отключение электричества — то из-за неисправностей, то из-за долгов «Брод-Эстейта» перед ресурсными организациями. По крайней мере, именно так видят ситуацию жители, которые оказываются крайними во всей этой истории, так как обесточивание домов автоматически ведёт за собой отключение воды (не работают насосы) и отопления. После одного из таких отключений, когда люди остались зимой без электричества, тепла и воды на 14 часов, поднялась волна возмущения и жители стали массово писать в надзорные органы. Вот тут-то местные журналисты и выяснили, что в энергоснабжающей компании считали, что до сих пор обеспечивают электричеством стройку, а не заселённые многоквартирные дома, поэтому без всякой задней мысли отключали свет, когда долги застройщика переваливали за разумные пределы. После этого скандала жители Южного квартала заключили прямые договоры с ресурсоснабжающими компаниями, чтобы не зависеть от долгов застройщика.

Кроме того, по словам жителей, заммэра Москвы Пётр Бирюков дополнительно напомнил о запрете на отключение электричества жителям при наличии любых видов задолженности.

Однако, если вопрос с отключениями из-за долгов вроде как решился, то проблема обесточивания домов из-за поломок оборудования так и продолжает висеть дамокловым мечом над жителями. Как мы уже говорили, техническим обслуживанием сетей сейчас, похоже, никто не занимается. С одной стороны, у застройщика нет техдокументации, а с другой — ему, кажется, скоро будет вообще параллельно благополучие жителей, поскольку «Брод-Эстейт» в сентябре был признан банкротом.

На сегодня сумма исковых требований от контрагентов уже составляет более 43 миллионов рублей, согласно данным базы юрлиц Rusprofile. Так что состояние сетей Южного квартала, видимо, последнее, о чём будет беспокоится умирающий застройщик. Тем не менее, сейчас, по словам жителей, к электроподстанциям и прочим техническим объектам, которые продолжают находиться на балансе «Брод-Эстейта», застройщик никого не подпускает даже в случае аварийных ситуаций, в том числе и специалистов из управляющей компании.

По свидетельству местных, только за это лето отключений было три или четыре, и ещё неизвестно, чего ждать зимой.

Однако от банкротства «Брод-Эстейта» жители не ожидают улучшения ситуации, так как непонятно, кому и куда отойдут активы компании, в том числе и технические объекты, обеспечивающие Южный квартал. В таких условиях неизбежно плодятся разного рода конспирологические теории. Впрочем, некоторые из них не выглядят совсем уж фантастически.

К примеру, многие местные жители считают, что процесс банкротства «Брод-Эстейта» запустили компании «Лифтек» (ИНН 5036092935) и «Правовая защита» (ИНН 7722465512), которые, по их мнению, аффилированы с «Бродом», а значит, активы будут переданы в «нужные руки» и всё останется по-прежнему.

«Это осознанное банкротство. И эту схему они уже проворачивали», — говорит Наталья, одна из жительниц Южного.

Откуда растут ноги у опасения жителей, что несмотря на банкротство «Брод-Эстейта» всё вернётся на прежние рельсы? Дело в том, что строительство Южного квартала в Щербинке в 2002 году начала компания «Стройметресурс» (ИНН 7706217350). Она возвела два дома и на этом всё встало — «Стройметресурс» обанкротился. В 2008 муниципальные власти выбрали нового застройщика для продолжения работ — «Брод-Эстейт».

Согласно нынешней выписке из ЕГРЮЛ, учредителями «Брод-Эстейт» являются Виталий Доронин и Сергей Селивёрстов. Однако если заглянуть в реестр за 2007 год, то мы увидим, что Доронин также являлся гендиректором «Стройметресурса», а Селивёрстов уже тогда был руководителем «Брод-Эстейта».

Об этой очевидной связи между старым и новым застройщиком писал и один из обманутых дольщиков Станислав Костоваров в своём обращении к депутату Госдумы Ирине Яровой:

«ЗАО „Стройметресурс“, действующее в лице Генерального директора В. В. Доронина, передало, а ООО „Брод-Эстейт“, в лице генерального директора С. Ф. Селиверстова, приняло обязанности по договору земельного участка от 15 октября 2002 г. № 117/2002, площадью 82000 кв.м., местоположение: Московская область, город Щербинка, ул. Овражная — ул. Заводская, разрешенное использование — под строительство квартала многоэтажной застройки».

Поскольку всё это происходило с ведома администрации Щербинки, то возникает вопрос о мотивах городских чиновников, которые решили передать достройку проблемного района тем же людям, в руках которых только что обанкротился предыдущий застройщик. Как показало время, чуда не случилось и «Брод-Эстейт» пришёл к тому же концу, что и некогда «Стройметресурс».

Как и любой застройщик, «Брод» был заинтересован и в том, чтобы зарабатывать не только на возведении домов, но и на их последующем обслуживании. Помимо прочего, это ещё и позволяет, при желании, сознательно затягивать исполнение своих обязательств по устранению недоделок до истечения гарантийного срока.

Однако изначально для управления домами «Брод» почему-то не стал заводить на свои новостройки дочернюю компанию, а занялся обслуживанием жилфонда самостоятельно. В общей сложности с 2015 года «Брод-Эстейт» обслуживал девять домов в Щербинке, в том числе по два МКД в «Прима-парке» и Южном квартале.

Однако с правовой точки зрения сам застройщик не должен одновременно осуществлять ещё и функции обслуживающей организации — или строй, или управляй. На что застройщику наверняка, в конце концов, указали из Мосжилинспекции. И через пару лет застройщик стал выходить из коммунального бизнеса. По этому поводу среди жителей до сих пор ходят легенды, что на смену «Брод-Эстейту» должна была прийти «УК Брод-Эстейт». Однако МЖИ вряд ли бы выдала лицензию компании со столь схожим до степени смешения названием. В итоге с 2017 по 2020 год дома перешли в УК «Брод-Комфорт».

Не совсем понятно, зачем нужно было городить огород и изначально делать из «Брод-Эстейта» одновременно и застройщика, и УК, а потом дополнительно создавать «Брод-Комфорт» (гендир Александр Витальевич Доронин), когда в том же 2015 году лицензию МЖИ на управление домами получила другая их дочерняя компания «УК Брод-Сервис», где, по данным СПАРКа, учредителем числится Виталий Доронин, а гендиректором Сергей Селивёрстов. И хотя в 2018 году её лицензия была аннулирована, компания остаётся действующей, и жители вполне могут ещё о ней услышать.

Так или иначе, но дома из «Брод-Эстейта» перешли под управление «Брод-Комфорта», однако и здесь, похоже, не обошлось без хитрых схем. Наглядно проиллюстрировать это может ситуация на двух домах в «Прима-парке» по улице Барышевская Роща — №№ 24 и 26. Когда в конце 2019 года был поднят вопрос о переходе из «Эстейта» в «Комфорт», жители, по их словам, не проявили особого энтузиазма и никто, видимо, не изъявил желания продвигать эту идею среди своих соседей. Поэтому инициировала общее собрание сама управляющая компания «Брод-Эстейт».

Председателем общего собрания собственников выступил замдиректора УК, секретарём стал инженер УК и оба они вошли в счётную комиссию. Что могло пойти не так? Коса на камень нашла в тот момент, когда общее собрание, как казалось, успешно завершилось и Мосжилинспекция запустила процедуру включения «барышевских» домов в лицензию «Брод-Комфорта». Закавыка оказалась в том, что среди представленных в МЖИ документов были и обязательные копии договоров управления, подписанные со стороны жителей. Только вот договоры эти были подписаны не абы кем вроде Васи-алкаша или слепоглухонемой бабы Марфы, а председателями советов домов № 24 и 26. Причём это были не персональные договоры между УК и отдельным собственником, а коллективные — то есть председатели якобы заключали договор с «Бродом» от имени всех остальных жителей.

На сайте ГИС ЖКХ до сих пор можно скачать «проекты» этих договоров с плохо вымаранными Ф.И.О. председателей. Как нетрудно догадаться, председатели советов обоих домов заявили о том, что они не подписывали никакие договоры с управляющей компанией «Брод-Комфорт» и, как следствие, общее собрание по смене УК должно быть признано ничтожным, а документы подделанными. К осени этого года дело дошло и до суда и уже Фемида будет решать, перешли ли черту в «Брод-Комфорте» и действительно ли они фальсифицировали ключевые документы. Вполне возможно, что в ходе суда выяснится, что и другие бумаги ненадлежащего качества.

Как это произошло, к примеру, на Южном, 5 и 6. Этим летом «Брод-Комфорт» предпринял очередную попытку выйти за пределы наследия «Эстейта» и забрать дома у другой управляющей компании. Желание расширяться вполне объяснимо и понятно, только вот проведение общих собраний в домах 5 и 6 Южного квартала пришлось аккурат на коронавирусный локдаун в июне. Более того, по нашей информации, очная часть собрания проходила даже не во дворе домов 5 и 6, где хотя бы теоретически можно было бы распределить людей на социальную дистанцию в полтора метра, а проводилось в офисе управляющей компании. Видимо, следуя современной поговорке «в тесноте, да не в ковиде». Сей факт был даже зафиксирован полицией, которая приехала на очную часть собрания дома № 6 и составила акт о правонарушении в виде проведения публичного мероприятия в период пандемии. Полиция уехала и через 15 минут, как говорят, началось «собрание» уже по дому № 5. Для чего «Брод-Комфорту» и инициаторам нужна была такая срочность в обход запретов — пусть каждый ответит для себя сам.

Так или иначе, но очная и заочная части ОСС на домах №№ 5 и 6 шли своим чередом и к 1 августа закончились. Согласно озвученным жителям итогам, в собрании и голосовании приняли участие порядка 55% собственников, из которых практически 90% проголосовали за переход в «Брод». Узнав о таких впечатляющих цифрах, старшие по домам стали обзванивать соседей, чтобы узнать, действительно ли они голосовали за переход в «Брод-Комфорт». По их словам, всего за пару дней на каждом из домов набралось более сотни собственников, которые не только не голосовали за «Брод», но и в принципе не принимали участия в общем собрании. Чисто теоретически такое невезение, конечно, возможно. Но, честно говоря, слабо верится, что можно столько раз промахиваться и почти не попадать в реальных участников столь важного для дома общего собрания.

Впрочем, надо сказать, что одной из причин подобного несоответствия протокольных итогов общего собрания с неофициальным опросом, могло послужить то, что значительная часть бюллетеней была подписана жителями, которые фактически не являются собственниками. Поясним, о чём речь. Как выяснили обеспокоенные жители, немалое количество бюллетеней было подписано от имени тех, кто живёт в ведомственных квартирах от МВД, РЖД, Росгвардии и даже от далёкого «Уралвагонзавода». А значит, эти люди не имеют права голоса, хотя и живут на законных основаниях. За них своё мнение по вопросам общего собрания должен высказывать непосредственный собственник, а именно ведомство, государство или юрлицо. Причём проголосовать они должны одним бюллетенем сразу за все квартиры, которые имеют в доме. Чего, естественно, сделано не было. Силовики и железнодорожники наверняка даже и не знали про то, что они участвуют в каком-то ОСС на краю Москвы. Зато вряд ли инициаторы и юристы «Брод-Комфорта» не знали о данных нормах жилищного законодательства в отношении ведомственных квартир…

На этом нестандартные приёмы при проведении ОСС не закончились. Согласно разосланному всем жителям уведомлению о начале общего собрания, закончиться оно должно было только 11 августа. Однако фактически собрание закончилось уже 1 августа, что можно считать прямым нарушением прав собственников, которые могли не успеть принять участие в ОСС, так как рассчитывали на другие временные рамки. В который раз можно задаться вопросом: к чему такая спешка? Что бы изменилось за 10 дней, если, по данным вашего же протокола, более 90% участников уже проголосовало положительно?

Кстати, предположения о том, что инициаторы не рассчитывали на столь быстрый набор кворума, поэтому и завершили голосование досрочно, опровергаются одним простым фактом: в бюллетенях для голосования изначально был пропечатан срок голосования до 1 августа. То есть нарушение процедуры, видимо, было запланировано заранее. Но никаких уведомлений об изменениях сроков ОСС разослано не было, утверждают жители. Поэтому они и высказывают небеспричинные подозрения, что все эти подписанные бюллетени и протоколы были «подготовлены» заранее и «Брод-Комфорту» необходимо было лишь сократить сроки подачи документов в Мосжилинспекцию для скорейшего начала обслуживания и получения денег от новых домов.

Возможно, если бы обеспокоенные жители домов №№ 5 и 6 в Южном квартале не стали поднимать тревогу и не начали заваливать надзорные органы одиночными и коллективными жалобами на очевидные нарушения, то так бы всё и произошло. Но на сегодняшний день активность жителей по отстаиванию своих прав в отдельно взятом микрорайоне принесла плоды, и расширение жилфонда УК «Брод-Комфорт» за счёт конкурентов не состоялось. Недавно Мосжилинспекция отказала «Броду» во включении квартала Южного, домов 5 и 6 в их реестр лицензий.

Более того, для закрепления результата жители сейчас проводят собственное общее собрание, которое должно подтвердить полномочия действующей управляющей компании. По словам инициаторов, они даже смогли достучаться непосредственно до МВД и РЖД, чтобы те проголосовали по всем правилам. Посмотрим, наберёт ли уже это общее собрание кворум и обойдётся ли оно без нарушений.

За дальнейшим развитием ситуации в Щербинке следите в наших следующих материалах.

Евгений Плотников