Еще не известно у кого больше проблем — у новостроек или хрущевок

Одни считают, что новостройки должна эксплуатировать компания, которая никак не связана с застройщиком. Поскольку она будет требовать от застройщика проводить гарантийный ремонт недоделок и брака, которые присутствуют практически всегда. Чтобы потом эти проблемы не легли на плечи самой УК и не осложняли процесс обслуживания дома. Однако далеко не факт, что сторонняя управляющая компания сможет в незнакомом ей доме обнаружить строительные недочеты до истечения гарантийного срока. К тому же УК и застройщик могут не найти общий язык и последний будет всячески затягивать выполнение своих обязательств или вообще их игнорировать.

Другие наоборот ратуют за то, чтобы эксплуатацией занималась дочерняя компания застройщика, поскольку они одна команда, которая вдоль и поперек знает возведенные дома, их слабые стороны и может своей работой их нивелировать на благо жителей. Тем более между застройщиком и дочерней УК налажен прямой диалог, благодаря чему можно оперативно добиться от застройщика гарантийного устранения строительных недочетов, которые выявит управляющая компания.

Таковы представления о роли управляющей компании в теории. Мы же сегодня рассмотрим, как это действует на практике.

В 2016 году ФСК «Лидер» построила жилой комплекс «Новое Измайлово 2» в Балашихе куда входят три дома Некрасова 11А, 11Б и 13А. Их стала обслуживать дочерняя управляющая компания «Лидер-Эксплуатация», которая 2017 году сменила название на «Сервис 24».

Дома сдали, огнетушители пропали

Эксплуатация этих домов началась с неприятного и опасного для жизни собственников казуса.

«Буквально в течение месяца после сдачи дома в эксплуатацию растащили все пожарное оборудование. Причем, я так понимаю, что все это сделали рабочие, с которыми не расплатился застройщик. Уголовных дел по этому поводу никто не заводил, то есть, что там было на самом деле не известно», — рассказывает старшая по дому Некрасова, 11Б Мария Валитова.

Даже спустя почти три года ситуация с пожарной безопасностью остается тяжелая. Только после коллективного обращения на Добродел в этом году появились хотя бы пожарные рукава на этажах. Однако оснастили им только два дома, а в 11Б до сих пор этого элемента безопасности нету. Хотя, как заявили жителям в управляющей компании, рукава для их дома закупили еще в марте, но до сих пор не доставили. Тем не менее, пожарные рукава в этом доме — это только пол проблемы.

«Главное, что все системы, которые у нас тут установлены пожарные: на оповещение, на дымоудаление и прочие не работают. Якобы опять все рабочие пообрывали, но делать-то что-то нужно. Летом у нас уже было три пожара. Дважды мусорные баки горели, и квартира горела и ни одни датчики естественно не сработали, шлангов нет, одним словом полная катастрофа. Хорошо, что пожарная машина приехала быстро, но и то соседи уже своими силами пытались как-то пожар тушить», — говорит Мария Валитова.

Надо сказать, что в соседнем доме Некрасова 13А пожарная система все же работает, хоть и с перебоями. Видимо, вандалы-рабочие тут схалтурили, зато свою лепту в нарушение безопасности внесли уже сами жители. На каждом этаже действует единая система пожарной безопасности, которая заходит во все квартиры. И если хотя бы в одно из квартир на площадке сигнализация отключена, из-за ремонта или еще по какой-то причине, то автоматически отключается пожарная система на всем этаже.

«Ну так подойдите к этому собственнику или выпишите предписание», — обращается к УК старший по дому Александр Сафрончев. — «В итоге недавно приходили из МЧС и выписали предписание уже самой УК устранить неполадки в работе пожарной безопасности. Посмотрим, как они будут его выполнять».

Дорогие непрофессионалы

В третьем доме Некрасова 11А к безопасности тоже есть претензии. Только не к пожарной, а вполне человеческой в виде круглосуточной охраны.

«Первое собрание собственников было проведено в начале 16 года, когда в доме было выкуплено всего 10–15% квартир. А поскольку УК Сервис 24 дочерняя компания застройщика, то на этом ОСС были приняты решения выгодные именно УК, а не жителям. А именно было решено нанять для охраны дома ЧОП. И с тех пор жители оплачивают эту дорогостоящую охрану по 650 рублей с квартиры», — поделился с нами один из жителей дома. — «Охрана, конечно, нужна, но не стоит нанимать ЧОП и переплачивать. Нужны охранники, которые бы получали зарплату непосредственно в управляющей компании».

По мнению жителей, это позволило бы и не платить накрутку ЧОПу и, возможно, снизить саму ставку охраннику. Тем более, что для охраны в доме и сейчас привлекаются от ЧОПа не профессиональные крепкие мужчины, а обычные женщины за 50, которые приезжают из регионов на месяц и живут прямо в помещении охраны. По сути, это обычные консьержки, каких можно наблюдать в тысячах домов по Москве и области и которые обходятся гораздо дешевле.

«Вполне можно брать кого-то из жителей дома, которые бы работали по 8–12 часов смену и при наличии видеонаблюдения могли бы спокойно охранять дом и делали бы это хорошо за меньшие деньги», — предлагают жители Некрасова 11А.

Однако подобные рационализаторские идеи от собственников домов похоже не особо трогают сердца руководителей Сервис 24. К примеру, сейчас ЖК обеспечивают доступом в интернет только два местных провайдера. Другие же, по словам жителей, пока не могут получить разрешения или застряли на стадии согласований с управляющей компании

«Встречались с директором, и он обещал, что запустят других провайдеров. В первую очередь больших федеральных хотят люди. Прошло 7–8 месяцев и всё без изменений», — комментирует ситуацию старший по дому Некрасова 13А.

Без изменений пока и стабильно плохая работа лифтов в домах. Люди жалуются на регулярные застревания и страшный скрежет. Дошло до того, что недавно сотрудник УК при обходе дома вместе с жителями застрял в лифте первого подъезда. А ведь это дома которым нет и трех лет. Можно, конечно, предположить, что ЖК не повезло с жителями, которые настолько криворукие, что смогли за столь короткий срок привести в негодность лифты. Но верится в такое с трудом. Не стоит забывать, что обслуживание лифтов услуга не дешевая и за нее регулярно выставляется плата в коммунальных квитанциях. А в итоге каждый раз заходя в лифт приходится скрещивать пальцы на удачу.

Счетчики есть — показаний нет

Раз уж мы заговорили о начислениях за услуги, то остановимся на них по подробнее, поскольку и тут жители пока не могут найти общий язык с управляющей компанией.

На носу зима, поэтому вопрос отопления особо актуален. Как мы уже говорили, ЖК Новое Измайлово 2 возведен совсем недавно, так что, следую современным тенденциям, дома на 100% оборудованы счетчиками тепла: как обще домовыми, так и индивидуальными для каждой квартиры. Тем не менее плата начислялась не по текущему потреблению на основании счетчиков, а по среднемесячным показателям потребления за предыдущий год. По словам жителей, в управляющей компании такой подход к начислениям объясняли тем, что индивидуальные счетчики расположены не внутри квартир, а на этажах в местах общего пользования. Из-за чего их якобы частенько ломают и поэтому затруднительно получать реальные показания. В конце концов по итогам прошлого отопительного сезона жителям удалось добиться перерасчета после обращения в Госжилинспекцию.

«Этим летом перед началом отопительного сезона мы вместе с представителями управляющей обошли весь дом, проверили счетчики не сломаны ли они, сверили номера. Все данные переписали на выданных УК бланках. Нежилые помещения тоже проверили. После чего в управляющей компании заверили нас, что теперь с началом отопительного сезона будете подавать показания теплосчетчиков индивидуальных. Тем не менее мы сейчас подаем показания, а нам все равно приходят среднемесячные начисления», — рассказывает старший по дому Некрасова 13А Александр Сафрончев.

По его словам, теперь, когда на неисправные счетчики сослаться не получается, в управляющей компании заявляют, что далеко не все жители сдают показания приборов учета и проще опять выставлять среднемесячные показатели. Тогда возникает вопрос, а не проще ли раз в месяц отправлять техника снимать показания — счетчики-то находятся в местах общего пользования? Тем более в этом ЖК всего три дома. Правда у УК пообещали жителям сделать перерасчет по итогам текущего отопительного сезона. Интересно, опять только после обращения в ГЖИ?

Как выкинуть мусор три раза

Разногласия по стоимости отопления достаточно распространенная проблема и в других домовладениях, а вот споры по вывозу мусора достаточно нетипичны. Но в Новом Измайлово 2 нашлось место и для таких проблем.

Не будем далеко ходить, возьмем для примера тот же дом Некрасова 13А. Здесь, как и в соседних зданиях ЖК, имеется внутренний мусоропровод. У жителей в свою очередь имеется мусор, а у управляющей компании есть тариф на использование мусоропровода. Казалось бы, всё просто. Однако нестыковки между жителями и УК возникают уже на этапе ценообразования.

«Управляющая компания делает начисления из статьи договора 0,69 коп за кв. метр, хотя начисляться должно по муниципальному тарифу 2,69, о чем есть даже решение суда по аналогичному делу», — объясняет позиции сторон старший по дому Александр Сафрончев.

Вы наверно удивитесь зачем жители настаивают на тарифе в три раза большем, чем им выставляет Сервис 24.

Дело в том, что еще в сентябре 2017 года жители дома запротоколированным решением общего собрания собственников постановили отказаться от использования внутридомового мусоропровода и заварить его. Тем не менее, жителям, по их словам, и после этого продолжали выставлять счета за несуществующую услугу. В ближайшее время управляющая компания обещает сделать жителям перерасчет. Вот тут-то и всплывает нюанс с тарифом. По какому нужно делать перерасчет — по низкому из договора или по высокому муниципальному?

Кстати добиться самого перерасчета за не оказываемую услугу жители опять же смогли не путем мирных переговоров с УК, а обратившись в Государственную жилищную инспекцию, которая встала на сторону собственников и сделала предписание коммунальщикам вернуть деньги.

Перерасчет — это, конечно, хорошо. Однако нет никакой гарантии, что УК и после этого не продолжит начислять за использование нерабочего мусоропровода, как это произошло с отоплением.

Вы не поверите, но и на этом злоключения жителей с мусором не заканчиваются. Поскольку дома построены недавно, помимо стандартных мусорных площадок для твердых бытовых отходов (ТБО) во дворах стоят контейнеры для крупногабаритного мусора (КГМ). Они предназначены для строительных отходов после ремонта квартир. При этом огромные контейнеры для КГМ пришлись жителям по душе и люди выкидывают в них и весь остальной мусор, предназначенный для площадок ТБО, которые за ненадобностью стоят закрытые. В итоге получается, что в платежках за коммунальные услуги заложен тариф на использование внутридомового мусоропровода, отдельный тариф на вывоз мусора с площадок ТБО и плюс отдельный договор у жителей заключен с УК на вывоз отходов из контейнеров КГМ. То есть люди трижды оплачивают вывоз мусора, хотя фактически используют только одну услугу. Гениально.

Если продолжать расписывать рассказы жителей, то этот материал далеко перерастет все разумные пределы — столько проблем еще накопилось. Это и некачественные или криво установленные стеклопакеты в квартирах, замену которых по гарантии никак не могут добиться от застройщика. Это и банальная уборка на этажах, которую делают только по заявкам, что не сильно вяжется с названием УК Сервис 24. Много жалоб нам рассказали и на шумные кондиционеры, установленные на крышах кафе и магазинов, с которыми не борются коммунальщики. И многое, многое другое.

Кого-то подобный эффективный коммунальный менеджмент не устраивает, о чем говорят данные ГИС ЖКХ, согласно которым от услуг Сервис 24 недавно отказались дома Лукино 55А и 57А в той же Балашихе.

Другие наоборот стараются всеми правдами и неправдами наладить диалог с действующей УК, пытаясь выстроить взаимовыгодные отношения между жителями и компанией.

Третьи вовсе предпочитают общаться с УК исключительно через обращения в надзорные органы, пытаясь добиться решения проблем с помощью предписаний ГЖИ и Добродела.

Вариантов дальнейшего развития много. Какой выберут жители этого ЖК покажет время.

Павел Александров