«Репин-парк» от А до Я

Если почитать форумы и соцсети, то общественное мнение однозначно отправляет «Созвездие» в лагерь «плохих», а «Лигу» к «белым и пушистым». В публикациях же разного рода СМИ ситуация представляется в формате 50 на 50, вроде и те правы и эти. При этом госорганы трактуют ситуацию вокруг Заводской, 75 исключительно в пользу «Созвездия». Так кому верить — чиновникам, которые далеко, жителям на местах или экспертам всех мастей, которые пиарятся на этом резонансном деле?

Для этого имеет смысл пройтись по аргументам, которые приводят сторонники той или иной компании. Но для начала напомним из-за чего сыр-бор.

Осенью прошлого года был сдан в эксплуатацию новый жилой комплекс «Репин-парк», расположенный по адресу Заводская, 75. После чего встал вопрос обслуживания этого дома на переходный период — первые два месяца (согласно Жилищному кодексу).

«Мы объявили на своем сайте голосование среди дольщиков, на котором из всех претендентов люди выбрали «Лигу ЖКХ», — заявил директор строительной компании «Астон» Роман Кропотов.

В итоге застройщик подписал договор с «Лигой». За время этого переходного периода жители самостоятельно провели общее собрание по выбору УК и так же отдали свои голоса в пользу «Лиги ЖКХ». Однако департамент Госжилстройнадзора признал его недействительным, что запустило муниципальный конкурс по выбору УК в обход жителей.

Именно это голосование и стало тем яблоком раздора, что привело к нынешней ситуации. Дело в том, что большинство жителей, принявших участие в данном собрании, на тот момент не имели статуса собственника. Что привело к застарелому спору о том, могут они выбирать себе обслугу или нет.

Справка «Все о ЖКХ»: Участник долевого строительства последовательно проходит три стадии. Пока он не выплатит полностью свою часть финансовых обязательств, он является дольщиком. После того как он окончательно рассчитается и получит документы на жилплощадь, он становится владельцем. И только когда владелец встанет на учет в Росреестре и зарегистрирует свое право на квартиру, он, наконец, становится собственником.

Дело в том, что большинство людей довольствуются тем, что получили на руки акт от застройщика на квартиру и не спешат оформляться в Росреестре, поскольку это требует времени и сил, а для проживания в новенькой хате этого не требуется. Поэтому многие годами не встают на кадастровый учет. Однако закон прямо говорит, что только полноправный собственник может продать квартиру или выбрать управляющую организацию. По словам юристов, это сделано не для того чтобы усложнить нам жизнь, а чтобы избежать махинаций. Ведь все действия собственника автоматически фиксируются в государственном реестре, а вот, например, телодвижения обычных владельцев с актом на руках никак не отследить.

Однако многие не согласны с таким положением дел.

«Мы самостоятельно сделали выбор, а потом чиновники взяли и наплевали на наше мнение», — возмушенно рассказывает житель комплекса Владимир.

Сторонники данной позиции считают, что раз владельцы уже несут ответственность по суду за свою собственность и несут все финансовые издержки, то должны и иметь право выбора УК. Сторонники данной позиции, в частности, ссылаются на то, что Верховный суд уже однажды встал на сторону владельцев, хоть и не прописал в решении, что его надо использовать в правоприменительной практике. Это внесло еще больше сумятицы. С одной стороны есть решение Верховного суда, с другой — у нас в стране не прецедентное право и местные власти продолжают придерживаться норм Жилищного кодекса и не признают результаты голосований, проведенных не собственниками.

Именно по этому, департамент Государственного жилищного надзора признал недействительными результаты голосования жителей «Репин-парка».

«Умом то я понимаю, что правы все-таки власти, только вот смирится с этим не так-то просто», — говорит жительница Наталья.

В итоге районная администрация запустила муниципальный конкурс среди УК, раз, по её мнению, люди не смогли это сделать самостоятельно. В данном конкурсе приняли участие компании «Твой дом», «Созвездие-Север» и «Лига ЖКХ». Именно в таком порядке они и заняли «призовые» места. Однако УК «Твой дом» отказалась от дома.

«К тому времени мы уже выиграли конкурсы по управлению еще 6 домов и в 5 из них мы столкнулись с исками по оспариванию решений районных властей. Еще один такой „подарок“ нам был не нужен, поскольку тянуть такое количество разбирательств очень обременительно», — заявил директор УК «Твой дом» Виктор Клюкин. — «В конце концов, мы отстояли свои права на большинство домов и сейчас опять готовы к конкурентной борьбе, но на тот момент „Репин-парк“ не был для нас приоритетом».

Таким образом, право управление ЖК «Репин-парк» автоматически перешло к «Созвездию». Естественно, что данное решение не встретило понимания со стороны «Лиги», и ими были поданы иски в Арбитражный суд об оспаривании как результатов проверки Госжилстройнадзором протоколов голосования, так и итогов муниципального конкурса. Ближайшее заседание состоится в конце марта. Примечательно, что, в данный момент, уже идет очередное голосование среди жителей о выборе управляющей компании, правда его особенность в том, что оно безальтернативное, то есть выбрать можно только УК «Лига ЖКХ».

А тем временем, Госжилстройнадзор включил дом по Заводской, 75 в лицензию УК «Созвездие-Север», которая в середине февраля приступила к обслуживанию ЖК «Репин-парк» и, судя по всему, будет его обслуживать, пока собственники не решат иного.

Давайте пройдемся по конкурирующим группам компаний. С одной стороны мы видим три организации «Лига ЖКХ», «Лига ЖКХ — Екатеринбург» и «Лига Сервис» (обслуживает дома в Березовском). У первой достаточно внушительный объем обслуживаемой квадратуры больше 130 тысяч кв. м. При этом, согласно данным Арбитражного суда, у УК «Лига ЖКХ» имеются задолженности перед Екатеринбурггаз — миллион рублей, и полмиллиона перед Водоканалом. В общем объёме цифры неплатежей достаточно скромные, если бы не одно но. Даже при наличии газовых котельных накопить за достаточно дешевый газ семизначный долг, управляя всего тремя домами — это очень непросто. Тем не менее, факт остается фактом.

Совершенно иная ситуация с УК «Лига ЖКХ — Екатеринбург». В ведении этой компании всего 27 тысяч квадратов жилья, зато долги в разы больше, чем у их коллег. Если копнуть только до ноября прошлого года, то мы увидим, что в Арбитражном суде рассматриваются иски от поставщиков на 3 миллиона 781 тысячу рублей (за тепло) и еще почти восемьсот тысяч за электроэнергию. Если взять больший временной отрезок, то список исковых требований составит не одну страницу.

С другой стороны мы имеем тоже две компании, «Созвездие» и «Созвездие-Север». У первой в управлении 74 тысячи квадратов и так же немалые проблемы с оплатой поставщикам за тепло. Согласно сайту Арбитражного суда, они должны «Т Плюс» примерно три миллиона рублей. Кроме этого нашелся еще только один иск от Водоканала, уже погашенный. Получается за все время жизни УК (с конца 2011 года) к ней было всего две судебные претензии от ресурсников. Мы конечно слышали, что такое бывает, но до сегодняшнего дня никогда такого не видели, честно говоря.

И, наконец, УК «Созвездие-Север». Имеет всего 34 тыс. кв. м. в обслуживании. Интересно, что она создана в октябре 2014 года — одновременно с УК «Лига ЖКХ», с которой столкнулась лбами за «Репин-парк». Сохожа с конкурентами и ситуация с долгами. В Арбитраже сейчас находятся иски на 2 миллиона за тепло и на 700 тысяч за холодную воду и водоотведение.

На наш взгляд, стоит отдельно остановиться на вопросе взаимоотношений с поставщиками ресурсов применительно к спорному ЖК «Репин-парк». По словам, директора по развитию УК «Лига ЖКХ» Ильи Сотонина за те месяцы, что компания обслуживала дом до февраля этого года, у неё был заключен договор только с газовиками. В этом случае возникает вопрос, что стало с деньгами, собранными за пользование остальными видами ресурсов. Эти средства лежат нетронутыми на счетах компании или же «Лига» все-таки платила поставщикам без договора, как того и требует закон?

В свою очередь, УК «Созвездие-Север» в течение февраля заключила договоры со всеми ресурсниками (документы есть в распоряжении портала). Впрочем, такая оперативность может быть не столько заслугой самой УК, сколько того, что Госжилстройнадзор включил дом в реестр «Созвездия», а ресурсники всегда чутко следили за тем, куда вращается флюгер местных властей.

Однако вернемся к финансовой стороне вопроса. На встречах с жителями, представители «Лиги ЖКХ» не раз заявляли, что застройщик не передает им аванс от дольщиков.

Поясним, что, в свое время, застройщиком были собраны с каждого участника строительства по 10 тысяч рублей в качестве авансового платежа за коммунальные услуги. Чтобы в начальный период времени было за счет чего оплачивать данный вид расходов.

По словам представителя застройщика, расходование авансовых средств уже шло, но на сегодня объемы оплат в адрес обслуживающей организации еще не завершены и, до поры до времени, приостановлены.

«Сейчас мы разбираемся в сложившейся ситуации, чтобы видеть картину целиком. Будет проведена оценка эффективности расходования средств», — пояснил Роман Кропотов. — «Самое главное, что мы абсолютно нейтральная сторона в данном случае. И все обязательства, в части авансовых платежей, будут исполнены нами в полном объеме».

Эта ситуация приводит нас к вопросу взаимодействия управляющих компаний и застройщика. На наш взгляд, это особо принципиальная тема, поскольку у каждой новостройки есть гарантийный период в пять лет. Все недочеты по зданию, выявленные в этот период должны быть исправлены силами застройщика, в противном случае, по окончанию «страхлвки» это ляжет на плечи самих же жильцов. Если УК «Лига ЖКХ», по их же собственным словам, не смогла почти за полгода найти общий язык по авансовым платежам. То как, спрашивается, компания намерена принуждать застройщика к нежелательным для него тратам на гарантийный ремонт? А идеально построенных домов, как известно, не бывает, что-то, где-то да вылезет.

В этом плане достаточно показательно «дело о шлагбауме». На форумах, посвященных ЖК «Репин-парк», жители достаточно активно до последнего времени обсуждали мифический шлагбаум, который вроде где-то есть, но почему-то так и не установлен. Как выяснилось, эта пресловутая система контроля доступа автотранспорта действительна есть. И все эти месяцы спокойно пролежала на складе у застройщика и ждала, когда, кто-нибудь, наконец, проявит инициативу.

Конец немного предсказуем — пришел другой управленец и к концу марта шлагбаум займет свое место. Подвиг не велик, но как уже говорилось, показателен.

С другой стороны, многие жители небезосновательно воспринимают нынешнюю бурную деятельность УК «Созвездие-Север» лишь как стартовый рывок, за которым последует снижение объемов проводимых работ. Это действительно достаточно распространенный ход среди управляющих компаний, желающих завоевать доверие собственников. Так ли это в случае с ЖК «Репин-парк» или нет, покажет время, но в любом случае выигрывают от этого в первую очередь жители, поскольку в запале конкурентной борьбы компании готовы делать больше чем от них требуется.

В конце хотелось бы сказать, что мы разобрали юридическую подоплеку конфликта и сравнили два противоборствующих лагеря по ряду объективных параметров, от которых вы можете отталкиваться при анализе ситуации. Именно поэтому мы не стали детально разбирать то, как обсуждают ситуацию на разного рода форумах непосредственные жители «Репин-парка». Там, в основном, превалировали эмоции, а реальных аргументов, основанных на фактаже, практически не присутствовало. Если конечно не считать вопрос о полумиллиардных долгах руководства одной из УК, но это уже тема для следующющего нашего материала.

Мы же будем и дальше следить за развитием событий, благо к концу месяца ситуация может существенно проясниться.

Евгений Плотников