«Лицензирование не справилось с поставленной задачей»

С какими проблемами сегодня сталкиваются управляющие организации Москвы и Подмосковья?

Одной из главных проблем управляющих организаций, да и всех, кто работает в сфере ЖКХ, является очень быстро меняющееся законодательство. Например, порядок расчета коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества, глобально меняется за неполный год уже третий раз. Такая динамика изменений законодательной базы требует очень больших трудозатрат. Как говорится в одной хорошей книге: «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а, чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее!»

Все изменения обычно направлены на пользу потребителя, а рынок и предпринимательская деятельность по управлению не имеет никаких гарантий. Управляющие организации должны платить огромные штрафы даже за незначительное нарушение. Законодатель создал такие условия, при которых и за отвалившуюся плитку легко могут оштрафовать на 300 тысяч рублей, подведя правонарушение под лицензионный контроль. Получив несколько штрафов, управляющая компания не сможет выполнить надлежащим образом работы по управлению домом, выдержать график ППР, что повлечёт наложение уже следующего штрафа и получается «замкнутый круг». Необходимо вводить в закон понятие «грубых» и «негрубых» нарушений, в зависимости от вида нарушения менять размеры штрафов.

Продолжается и передел рынка управления МКД, например, в городах Щелково и Солнечногорск Московской области ряд управляющих организаций лишились сотен домов по результатам собраний, о проведении которых жители данных домов даже не знали. А Государственная жилищная инспекция никак не защитила добросовестные управляющие организации.

В таких условиях одна из естественных защитных реакций бизнеса — это регистрировать на всякий случай запасные компании. Поэтому-то мониторинг проекта «Управдом» по выявлению управляющих компаний-«пустышек» показал, что в 40 регионах страны насчитывается 1478 таких организаций. В первую очередь, это должно стать сигналом не о том, что компании работают плохо, а о том, что нет законных способов защиты своего бизнеса для предпринимателей.

И чем в таких условиях ваше СРО может помочь управляющим компаниям?

Наша главная задача — правовая поддержка наших членов. Именно от нас члены СРО заранее узнают о предстоящих изменениях законодательства и имеют возможность к ним подготовиться, мы проводим обучающие мероприятия, делаем образцы документов: оферт, договоров, исковых заявлений, отзывов, актов, консультируем по всем возникающим вопросам. В 2017-м году наше СРО уже оказало помощь десяткам компаний по урегулированию споров.

Областное министерство ЖКХ планирует ввести меру исключения МКД из реестра по решению ГЖИ без суда. Насколько вы опасаетесь такой меры?

Исключение из реестра и сейчас не требует суда. Не исполнившая законное предписание управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ. Согласно ч. 5 ст. 198 ЖК РФ в случае, если в течение календарного года компании или ее должностному лицу судом два и более раза было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом ГЖН в отношении МКД, сведения об этом доме по решению органа ГЖН исключаются из реестра лицензий.

Вот если таких исключенных домов будет достаточно много (ч. 2 ст. 199 ЖК РФ), лицензия может быть аннулирована на основании решения суда. Упростить хотят именно эту норму о лишении лицензии. По сути ничего не изменится. Сейчас основанием для лишения лицензии является исключение из реестра компании более 15% домов и в этом случае суд обязан принять решение об аннулировании лицензии. Других вариантов у суда все равно нет. Поэтому если это будет делать ГЖИ, без суда, ничего не изменится. Право оспорить в суде аннулирование лицензии за компанией останется.

А как вы вообще оцениваете систему лицензирования на практике, спустя два года после ее введения. Какие минусы вы здесь видите?

Лицензирование не справилось с поставленной задачей. Главными целями лицензирования было обеспечить работу УК по единым стандартам, а также дать жильцам и городским властям инструменты контроля над ними, очистить рынок от недобросовестных Управляющих компаний.

Всего до 1 апреля 2015 года на получение лицензии заявились 15 тыс. управляющих компаний, из них 12,5 тысяч действующих, а 2,5 — вновь образованных. По информации Минстроя РФ, было выдано 11 тыс. лицензий. Остались без лицензий 13% игроков рынка (из подавших заявки до 1 апреля 2015 года). Жилищный фонд, оставшийся без УК после лицензирования, временно передан под контроль муниципальных властей. Во многих муниципалитетах процесс лицензирования был использован для того, чтобы осуществить передел рынка, обеспечив аффилированным с местными властями компаниям возможность нарастить долю домов.

Лицензирование не обеспечило повышение качества жилищно-коммунальных услуг. В законе устанавливаются квалификационные требования, но они не учитывают критерии надежности компании. Управляющие организации не стали лучше работать от одного факта получения лицензии. Надежность компании зависит не от наличия лицензий и сертификатов, а в первую очередь, от добросовестности руководителя и квалификации работников.

Наиболее ожидаемое новшество на сегодня — это введение прямых договоров. Каковы их плюсы и минусы с точки зрения управляющих компаний?

Летом в первом чтении был принят законопроект № 207460–7 о прямых договорах. Возможно, осенью его примут во втором и третьем чтениях. Законопроект предполагает, что решение о том, переходит или нет дом на прямые договоры, смогут принимать собственники помещений на общем собрании, но только при условии, что получено согласование на такой переход от ресурсоснабжающей организации. Думаю, процент таких домов по стране будет крайне низким.

Нет ли опасения, что может подняться стоимость платежки? Ресурсники должны будут заключить договоры на расчеты, печать и доставку платежек.

Поскольку законопроект предполагает, что переход на прямой договор может случиться исключительно при волеизъявлении ресурсоснабжающей организации, на это пойдут только те компании, у которых уже есть абонентские отделы, расчетные центры и прочее, а значит, стоимость услуг не поднимется. Ну, и потом, в отношении коммунальных услуг существует жесткое ограничение роста тарифов (в среднем, не более 4% в год).

Вообще, плюсов здесь больше, чем минусов. Введение новой схемы позволит решить вопрос с компаниями-мошенниками, которые собирают с жителей деньги за жилищно-коммунальные услуги и после банкротятся. Таких компаний крайне мало. А собрать долги с населения и управляющей организации, и ресусрсоснабжающей организации приходится одними и теми же методами — через суд, отключениями, претензионной работой. Здесь процент неплатежей вряд ли резко станет маленьким.

А рейдеры не воспользуются новым законом: например, из-за внедрения закона пойдет череда банкротств и тут набегут «хищники» в поисках, чем бы поживиться?

Управляющие организации никогда не распоряжались деньгами за коммунальные услуги, поэтому если такой платеж будет идти «мимо», на финансах компании это не отразится. А рейдерство в сфере ЖКХ зависит не от прямых договоров, а от незащищенности бизнеса, о котором мы уже говорили.

Грозит ли что-нибудь нехорошее МУПам в свете нынешней политики Минстроя России? Ведь от того же Андрея Чибиса нередко можно услышать, что они неэффективны, копят долги перед ресурсниками.

Я знаю несколько очень хороших МУПов, они прекрасно работают и жители ими довольны. Знаю и обратные примеры. Вряд ли переход в частные руки может решить все проблемы.

Давайте поговорим про долги физических лиц. Как вы оцениваете законопроект, предлагающий забирать у жителей-должников единственное жильё? На ваш взгляд, дисциплинирует ли это их?

Такой законопроект я оцениваю, как документ, который никогда не будет принят, а если и будет принят, то не сможет действовать. Ни один суд никогда не отберет единственное жилье у семьи, где есть ребенок или пенсионер, этого попросту не позволит орган опеки и попечительства.

В Госдуме также готовят законопроект, чтобы голосование в МКД проходило способом конференции. Как вы оцениваете данный шаг?

Поправки устанавливают процедуру избрания делегата на общем собрании: предлагается установить либо одного делегата от собственников жилых помещений, расположенных на одном жилом этаже, либо одного делегата от собственников нежилых помещений, общая площадь которых не меньше общей площади жилых помещений. Делегаты на собрании в форме конференции голосуют тем количеством голосов собственников, от которых они выступают, а срок полномочий делегатов должен быть не менее трех и не более семи лет. Собственники будут иметь право досрочно переизбрать или прекратить полномочия делегата.

Такие изменения станут интересными для больших домов, площадью от 50 тысяч. Сегодня на таких домах собрать собрание собственников помещений действительно трудно и дом становится неуправляемым. Думаю, в этом случае, поправки дадут положительный эффект.

Как вы оцениваете систему ГИС ЖКХ, позволит ли она сделать прозрачным рынок ЖКХ? На данный момент на нее очень много жалоб от управляющих организаций. Есть ли у вас видение, что нужно сделать с этой системой, чтобы она не усложняла работу УК.

Чтобы упростить работу управляющих организаций нужно, как минимум, вдвое сократить перечень раскрываемой информации. Из неоспоримых плюсов можно назвать то, что введение системы ГИС ЖКХ позволит сделать прозрачными отношения между управляющими и ресурсоснабжающими организациями. Если в системе будут размещаться все сведения о начислениях потребителям, это позволит с обоих сторон контролировать правильность начисления платы за коммунальные ресурсы, потраченные при использовании и содержании общего имущества, то есть как раз ту сумму, которая вызывает большинство споров.

Подготовил Евгений Сеньшин