Провал лицензирования УК

Светлана Викторовна, каковы основные итоги уходящего года в сфере ЖКХ? На что стоит обратить внимание?

Уходящий год я бы назвала годом неопределенных решений. Они то принимались, то потом отменялись. Видимо, это было связано с тем, что шла избирательная кампания кандидатов в депутаты Госдумы. Поэтому сначала звучали предложения в пять раз поднять повышающие коэффициенты на нормативы по потреблению коммунальных ресурсов без общедомовых индивидуальных приборов учета. Но, слава Богу, так разговорами дело и ограничилось. Поскольку эта мера в качестве стимулирующей не является очевидной. К тому же существенно запутывает и без того непрозрачные начисления за ЖКУ. И если уж брать с граждан дополнительные средства, неплохо было бы определиться, куда эти деньги пойдут. Первоначально речь шла о том, что собранные сверх норматива деньги пойдут на проведение энергоэффективных мероприятий, то есть на установку тех же приборов учета. Сейчас же по факту они просто становятся сверхнормативной прибылью ресурсников.

Затем собирались ввести новую систему обращения с отходами с 2017 года и перевести плату за сбор и вывоз твердых коммунальных отходов из жилищной услуги в коммунальную. На сегодняшний день все приостановлено.

Отложено также введение Государственной информационной системы ЖКХ.

Также было принято 603-е постановление правительства РФ, по которому ресурсоснабжающие организации стали исполнителями коммунальных услуг — это сделано для того, чтобы собственники могли напрямую платить за ресурсы (минуя управляющие организации). Это серьезная, большая проблема, поскольку постановление есть, а формы прямых договоров нет. Поэтому-де-юре собственники платить напрямую не могут.

Если говорить о нашей организации, то мы тоже определенный вклад внесли в отрасль ЖКХ в завершающемся году. Наши специалисты совместно с экспертами фонда «Институт экономики города» разработали концепцию «ТСЖ без членства». Ее цель — повысить эффективность данного вида управления многоквартирным домом. Предлагается, что собрание собственников в обновленном ТСЖ будет решать базовые вопросы: выбор и изменение способа представления сообщества, определение полномочий, утверждение годового бюджета сообщества и т. п. В свою очередь «представители сообщества собственников» будут решать вопросы, связанные с общим имуществом дома. В регионах это решение восприняли с энтузиазмом и очень его ждут. Правда, соответствующий закон еще не принят.

Давайте остановимся на системе капремонта. Какие качественные изменения произошли в ней в уходящем году?

Нужно вспомнить, что этот год начался с совещания у вице-премьера Дмитрия Козака, когда выяснилось, что есть целая группа регионов, где деньги в Фонд собраны, а ремонты не делаются. И этот год прошел под знаком борьбы с таким безобразием. Посмотрим, изменилась ли ситуация. Хотя есть случаи, когда программы были прописаны под 120%, чем было собрано денег, это тоже плохо.

В этом году появился реестр квалифицированных подрядчиков, то есть список добропорядочных компаний. Далее, сократился срок перехода из «общего котла» на спецсчета с двух лет до одного года, также появились банковские депозиты для спецсчетов. И в том числе были приняты некоторые предложения, инициированные нами: первое — это разрешение проводить работу по модернизации в рамках капитального ремонта. Модернизация — это, прежде всего, повышение класса энергоэффективности дома. Второе — это резервирование средств для домов, попавших в аварийную ситуацию. Буквально позавчера мне звонили коллеги из Карачаево-Черкессии, где в результате чрезвычайных ситуаций необходимо было чинить кровли. Но ранее их нельзя было отремонтировать за счет средств Фонда, а теперь, после принятого решения, можно.

Почему нельзя было чинить кровлю за счет средств фонда?

Потому что ремонт нужно проводить по графику. А если ураган сорвал крышу за два года до графика, то Фонд денег не давал. И таких случаев сколько угодно.

Также хочу добавить по этой теме, что в этом году родился первый проект кредитования капитального ремонта. Речь идет пока только о лифтовом оборудовании — появились кредитные схемы по замене лифтов. И то, что проект сегодня успешно реализовался, это доказывает его эффективность. Напомню, что, согласно схеме проекта, лифт можно заменит по безпроцентному кредиту. Благодаря этому проекту, в Московской области ускоренными темпами стал обновляться лифтовой парк многоэтажек.

А нужно ли вернуть управляющие компании в систему капремонта, чтобы повысить ее эффективность?

Да, соглашусь, что управляющие компании должны присутствовать в системе капремонта. И это, вероятно, даст свои результаты. На федеральном уровне нужно принять регламент взаимодействия управляющих компаний, органов местного управления и фондов капремонта, чтобы там было прописано, кто, кому, какую и в какие сроки информацию предоставляет. Управляющие компании обязательно должны анализировать проекты ремонтов домов, сметы и так далее. И, конечно, участвовать в приемке. Но пока такого федерального регламента нет. Надо его создавать. А сейчас порой мы сталкиваемся с абсурдом, когда подрядчики делают ремонт вообще без проекта. Если бы в этом процессе участвовали управляющие компании, как думаете, допустили бы они такое? Ведь именно им потом обслуживать дома.

Неужели такое и вправду есть?

Да, коллеги из Новосибирска нам предоставили такую информацию. Конечно, это безобразие и такой капремонт — это, скорее всего, «сизифов труд», а значит деньги населения — на ветер.

Интересует вопрос о введении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Есть опасения, что в связи с ними может вырасти тариф на коммунальные услуги. Поскольку ресурсоснабжающим организациям самим придется заниматься расчетами, печатью и доставкой квитанций. Так ли это?

В новом проекте закона однозначно сказано, что все платежки будут делаться на базе рассчетно-кассовых центров (РКЦ). Так что вряд ли тариф вырастет.

Но как быть в тех случаях, когда управляющие компании сами начисляют платежки? Там придут местные власти или ресурсоснабжающие организации и скажут: вот вам новые платежки, а данные по индивидуальному потреблению теперь пересылайте нам?

Нет, сам субъект федерации будет решать, кого именно он уполномочит выполнять эту функции. А один это будет центр, как в Московской области, или несколько, это уже будет решаться в каждом отдельном субъекте.

А чем будут отличаться эти рассчетно-кассовые центры от коммерческих единых расчетных центров (ЕРЦ), которые и сегодня существуют во множестве городов?

Тем, что к РКЦ постановлением правительства будут сформулированы определенные требования. В некоторых регионах на сегодня, например, существует расчетные центры, но они берут по 8–10% за свои услуги. Куда это годится? Новая система должна будет умерить их аппетиты. А второе их отличие — то, что эти РКЦ будут выбираться по конкурсу представителями субъекта. Вероятно, в нем могут принять участие и те самые коммерческие ЕРЦ, которые действуют сегодня. Но, подчеркну, свои аппетиты им придется умерить, если они захотят работать в этой системе.

Правительство примет требования ко всем организациям, осуществляющим функции рассчетно-кассового центра. Если действующая организация будет согласовываться с этими требованиями, то региональная власть будет проводить конкурс по их отбору и определять, сколько будет таких организаций на территории субъекта.

Нет ли у вас опасения, что прямые договоры могут обернуться банкротством управляющих организаций, а это уже повлечет то, что в СМИ называется «отжиманием жилого фонда» и «коммунальными войнами»?

Я не вижу, как введение прямых договоров может привести к «отжиманию жилого фонда». Мне кажется, эта проблема раздута на пустом месте. Если вы мне сможете объяснить схему, как одно связано с другим, то я прокомментирую.

Смотрите, подавляющее число компаний имеют долги перед поставщиками. При введении прямых договоров компании остаются с тарифом на содержание жилья. Этот тариф не позволяет много заработать и покрыть долги перед ресурсниками. Что остается им делать? Кто-то уже сейчас тихонько переводит жилфонд из старых компаний в компании-двойники. При этом, старые обанкротит. Когда примут закон прямых договоров, этот процесс примет повсеместный масштаб. Естественно, во время него одни компании попытаются «отжать» фонд у других. Особенно, когда компаниям-агрессорам покровительствуют чиновники.

Закон о прямых договорах очень долго обсуждался среди игроков отрасли. И все нормальные управляющие компании его поддержали. А те, кто годами сидел на коммунальных деньгах и пользовался ими, а теперь боится потерять контроль над таким лакомым куском, то это его проблемы. Нужно работать честно.

Что касается компаний-двойников, то срок компаний с нулевой лицензией ограничен шестью месяцами. Если ни один дом за это время так и не был включен в реестр лицензии компании, то она ликвидируется.

Если мы говорим о том, что без ведома собственников, с помощью поддельных подписей, из одной компании дом тайком переводят в другую с похожим названием, то это уже криминал. И этим должны заниматься правоохранительные органы, ГЖИ, а, главное, жители должны быть начеку.

Одним словом, я уверена, что прямые договоры — это реально эффективный способ с одной стороны защитить ресурсников от недобросовестных управляющих компаний. А с другой — и добросовестные управляющие компании от ресурсников, которые могут их обанкротить за долги. Единственную опасность, которую я тут вижу, это в случае поставки некачественного ресурса потребители пойдут с претензией в управляющую организацию. Хотя последние, по сути, тут не причем, но могут оказаться крайними. Они могут годами в судах доказывать, что коммунальный ресурс некачественный не по их вине, а в это время будут вынуждены платить штрафы.

В декабре прошло Всероссийское совещание по развитию общественного контроля в сфере ЖКХ, по итогам его работы была принята резолюция. А могли бы рассказать, какие именно там содержатся предложения и как они должны изменить в лучшую сторону работу по контролю в сфере ЖКХ?

Все не расскажешь. Но стоит отметить некоторые важные вещи. Например, наша организация выступила с предложением, чтобы в управлении домами были четко разделены функции: В качестве заказчиков работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома могут выступать ассоциации собственников, но с обязательным их участием в этих организациях. Такой институт поможет разрешить вопрос кворумов на общих собраниях: собственникам будет достаточно один раз определиться с руководством ассоциации, дальше все функции передаются в обязательном порядке ассоциации. Она будет владельцем номинального счета многоквартирного дома, на котором могут расщепляться платежи за жилищные и коммунальные услуги. Так будет проще отлеживать финансовые потоки от потребителей к поставщикам.

Также мы обратили внимание на все, что связано с общедомовым имуществом. Целый ряд регионов уже понял, что общедомовое имущество это ценность, которую не нужно выпускать из рук. Так как муниципалитет или управляющая компания, прибрав подвал или колясочную дома, сдает его в аренду, а за содержание этого имущества платят собственники. Кострома и Санкт-Петербург инициировали возврат общедомового имущества собственникам.

Как вы оцениваете итоги лицензирования УК, спустя полтора года. Действительно ли оно помогло дисциплинировать управляющие компании и убрать из отрасли нерадивых управленцев?

Нет, я так не думаю. Это было просто каким-то ритуалом, формальностью, собрали директоров, выдали лицензии, пожали руки, а потом все забыли. Незадолго до перехода на новую систему лицензирования управляющие компании работали качественно, стараясь не вызвать к своей работе никаких нареканий. Чуть позже все, увы, вернулось на круги своя. Сейчас количество обращений, связанных с работой управляющих компаний, продолжает оставаться стабильно высоким. Дело в том, что госорганы практически так и не начали использовать инструмент лицензирования. Решения об изъятии лицензий можно пересчитать по пальцам. Проблема еще и в том, что сама процедура отзыва разрешений на работу остается громоздкой и длительной, так как может оспариваться в суде. Ее нужно упрощать. Особенно, когда речь идет о грубых нарушениях.

Какие тревоги и заботы вызывает у вас 2017 год в плане развития отрасли ЖКХ? Чего ожидать жителям?

Первое — это перевод общедомовых нужд в графу «содержание и текущий ремонт», так как у собственников пропадает стимул к установке общедомовых приборов учета. Второе — это изменение структуры платы за жилье, занимаемое, как собственниками, так и нанимателями. Третье — вообще нам говорили, что все нормативные изменения в сфере ЖКХ должны были уже закончиться и сейчас просто идет донастройка. Но, как мы видим, изменения во всю продолжаются…

Наконец, нам говорили, что все-таки государство повернется к проблеме изношенности коммунальной инфраструктуры, особенно в малых городах. Однако, вся реальная помощь выливается в субсидирование ипотечной ставки. То есть стимулируется строительная отрасль, а не перекладываются сети. При чем, в муниципалитетах средств мало, и своими силами они не могут отремонтировать сети даже с привлечением концессионеров. Таким образом без прямого федерального финансирования в малых городах все развалится.

Евгений Сеньшин