Реконструкция московских пятиэтажек: лед тронулся, командовать парадом будут собственники?

Вчера, 10 июля, в конференц-зале Торгово-промышленной палаты России прошла расширенная конференция, тема которой звучит так: «О подходах к выполнению задачи, поставленной в майском указе Президента РФ, по увеличению объемов строительства жилья, в том числе за счет реконструкции многоквартирных домов и расширения малоэтажного строительства». Организатором мероприятия выступила Ассоциация «Городские землевладельцы», прошло оно при поддержке Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, и аналогичного Комитета в сфере строительства, а также Российского союза строителей.

Речь, напомним, идет об указе «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», подписанном президентом России Владимиром Путиным 7 мая текущего года. Одна из задач, поставленных главой государства — увеличение объёма жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год. Возможности и перспективы ее выполнения как раз и обсуждались на конференции.

Строить можно. Но нужно ли?

Естественно, на старте реализации столь масштабной задачи возникает вопрос: а что сейчас? По данным РБК, в 2017 году в России было введено в эксплуатацию 79,2 млн кв. м жилья, и это на 1,2 процента меньше показателей 2016 года. Причем более половины этого объема (44,9 млн кв. м) — так называемое стандартное жилье, ранее называвшееся жильем эконом-класса. Издание пишет, что об этом сообщил бывший глава Минстроя Михаил Мень со ссылкой на данные Росстата.

Путем нехитрых арифметических действий выясняем: чтобы выполнить поставленную президентом задачу, строительная промышленность России должна напрячься и произвести дополнительно чуть более 40 млн кв. м жилья в довесок к уже имеющимся. Осилит ли отрасль такие объемы? Из выступлений экспертов можно сделать вывод, что в целом задача выполнима. Однако в ходе дискуссии прозвучало и другое мнение: а надо ли строить так много? Ведь проблема, по мнению ряда специалистов, не в том, что жилья на рынке не хватает, а в том, что большинство россиян не в состоянии его купить, и в итоге внушительное количество квартир в новостройках попросту не продается. Так, РБК приводит мнение управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой — эксперт считает, что в 2017 году предложение только на рынке Москвы превышало спрос примерно в 2,6 раза, а по итогам 2018 года данный показатель может вырасти до 2,8 раз.

И вширь, и ввысь

Впрочем, понятно, что увеличение объемов строительства жилья, продекларированное в майском указе главы государства, не самоцель. Главная задача все же — улучшение жилищных условий россиян, но для этого во многих случаях вовсе не обязательно строить новые дома. Достаточно реконструировать имеющиеся!

Наше издание уже рассказывало о проекте реконструкции московских пятиэтажек, не вошедших в программу реновации. Суть процесса, если вкратце, заключается в следующем: фундамент старого дома сохраняется, а в двух-трех метрах от него вбиваются новые сваи, на которых возводится капитальная стена. Таким образом, площадь имеющихся квартир увеличивается в среднем на 20 квадратных метров у каждой. Вдобавок надстраиваются новые этажи, сколько именно — зависит от конкретного проекта. В доме меняются инженерные коммуникации, появляются лифты. Также может быть проведена внутренняя перепланировка старых квартир, если это предусмотрено проектом. Итог: морально устаревшая пятиэтажка превращается в современный дом с просторными и комфортными квартирами.

Что важно: на реализацию проекта реконструкции не тратится ни копейки бюджетных средств, для жителей это удовольствие также бесплатно. Работы проводятся за счет застройщика, который потом отбивает вложенные средства за счет продажи новых квартир в надстраиваемых этажах. Ну, а решение о реконструкции своего дома принимают собственники на общем собрании большинством не менее двух третей голосов.

Помогать, а не тормозить

Успешный опыт реконструкции есть как в России, так и в других странах, однако в Москве этот процесс идет гораздо медленнее, чем хотелось бы. Одна из причин низкого темпа реконструкции, по мнению представителей ассоциации «Городские землевладельцы», состоит в том, что процесс принятия решений тормозится городскими властями. Ситуация, ей-богу, получается странная: земля оформлена в собственность, жильцы приняли решение, есть проект, есть инвестор и застройщик, но…

«Люди годами ждут разрешительные документы», — подчеркнул во время своего выступления председатель ассоциации «Городские землевладельцы» Валерий Чернышов. — «Хотя Ассоциация, безусловно, понимает свою ответственность и необходимость согласования проведения реконструкции с Градостроительными нормами и правилами, установленными Правительством Москвы. Кроме того, Ассоциация берет на себя все организационные вопросы по работе с собственниками, объединенными в ЖСК. И я призываю власти поддержать старт реконструкции первых двадцати пятиэтажек в Москве и разработать упрощенную форму получения разрешительной документации по срокам и процедурам».

Напомним: ранее в интервью нашему порталу Валерий Чернышов рассказывал о том, что весной текущего года Департамент градостроительной политики Москвы отказал двум домам в выдаче исходно-разрешительной документации, посчитав нецелесообразным проведение реконструкции в означенных домах. По мнению Валерия Николаевича, этот отказ — грубое нарушение прав собственников жилья, которые сами должны решать, что целесообразно для их дома, а что нет.

Присутствовавший на конференции первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Олег Рындин сказал, что опыт реконструкции ни в коем случае не игнорируется, а, наоборот, изучается и принимается к сведению. А причиной отказа могут являться непонятные правовые основания для проведения реконструкции и неточности в оформлении документации. На это Олегу Витальевичу возразили, что правовое основание здесь самое что ни на есть железобетонное: решение собственников, принятое и оформленное в соответствии с законами нашей страны. А что касается документов — так задача чиновников как раз в том и состоит, чтобы помочь оформить бумаги должным образом, а не «заворачивать» проекты по формальным причинам.

Отчасти осторожное отношение столичных чиновников к идее реконструкции понять можно: дело новое, необычное, да и роль органов власти в нем фактически сводится только к выдаче разрешительных документов. Но осторожность, по мнению многих собравшихся, тоже нельзя доводить до абсурда.

«Я не понимаю, когда мы сталкиваемся с препонами», — заявила известная журналистка и общественный деятель Екатерина Гордон. — «Все говорят о гражданской инициативе, о том, что мы должны быть активными, но когда мы начинаем что-то делать, включается какой-то неубиваемый бюрократический аппарат. Есть чудесный проект, есть возможность привлекать инвестиции, давайте все вместе это делать. Вы, уважаемая власть, не бойтесь доверять нам, мы не пыль городов, мы полноправные граждане. Я же сама с удовольствием поддержу этот проект на всех этапах».

Ждем прорыва?

Идея реконструкции нашла поддержку и в Государственной Думе РФ.

«Действительно, в Государственной Думе уже обсуждались вопросы, связанные с масштабной программой реновации», — отметил депутат Госдумы РФ Павел Дорохин. — «Но мало говорилось о том, что существует альтернативная программа, которая действительно затрагивает больше четырех тысяч пятиэтажных домов, которые могли быть изменены в лучшую сторону. Созданы прекрасные условия для реконструкции, благодаря инициативам, которые предлагают и ассоциация „Городские землевладельцы“, и торгово-промышленная палата Российской Федерации в лице ее комитета. И в данном случае мы предлагаем не какие-то меры фискального характера, а меры развития. Дело в том, что Ассоциация „Городские землевладельцы“ предлагает как раз варианты реконструкции домов, чтобы сделать их современными домами XXI века, не привлекая дополнительных средств граждан, а на средства инвесторов для увеличения объемов, увеличения габаритов, увеличения возможности реализации проектов».

В ходе трехчасового обсуждения высказывались разные мнения, временами страсти накалялись до опасного градуса, но модератор дискуссии, председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин жестко пресекал попытки перевести профессиональный разговор в политическую плоскость. Итогом мероприятия стало решение создать рабочую группу, в которую войдут активные собственники жилья, председатели ЖСК и представители Департамента градостроительной политики Москвы. Оно и правильно: практика показывает, что конструктивные решения вырабатываются отнюдь не на митингах, а в ходе диалога, где будут учтены мнения всех заинтересованных сторон.

Алексей Нилов