С 1 июля 2018 года в РФ ожидается рост цен на квартиры и увеличение первичного взноса ипотеки

Об этом с московских рекламных щитов уже предупреждает клиентов крупнейший застройщик жилья в России — группа ПИК. Конкретные цифры станут известны только после 1 июля и будут зависеть от проекта и площади квартиры. Но в зависимости от конкретного объекта стоимость недвижимости в столице РФ может вырасти в пределах 5%, пишут «Ведомости». Рост цен связан с принятием поправок в закон о долевом строительстве, которые вступают в силу в первый день июля.

Отныне застройщики смогут распоряжаться средствами дольщиков только с разрешения банка, в котором будет открыта кредитная линия. Деньги до ввода дома в эксплуатацию будут храниться на специальном счете. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована, и решить проблему «обманутых дольщиков», которых в РФ к концу 2017 года официально насчитывалось минимум 122 тысяч. Однако это потянет за собой новые расходы со стороны застройщиков, которые вынуждены будут строить квартиры на банковские кредиты, которые тоже стоят денег. На данный момент больше 80% жилья в РФ строят на деньги дольщиков. Теперь, когда эти средства использовать нельзя, застройщики будут брать деньги у банков под проценты. А стоимость процентов в последствии будет учтена в цене недвижимости.

Напомним, 30 мая 2018 года на совещании с чиновниками правительства и застройщиками президент России Владимир Путин вообще потребовал запретить продажу жилья на этапе строительства. Поправки в закон о долевом строительстве, которые предусматривают, что с 1 июля 2019 года застройщики смогут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю, были приняты в 2017 году. А если жилье приобретается на этапе строительства, то деньги хранятся на специальных счетах в банках. Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец. На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов — до 10 млн рублей (в отличие от 1,4 млн рублей по вкладам).

Так как стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках, то банки подготовили новые продукты для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение.

К примеру, в Сбербанке объяснили суть счета эскроу: застройщик открывает кредитную линию — до 85% бюджета проекта — и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки). Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты должны осуществляться с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита.

Среди преимуществ этого механизма — возможность снижать процентную ставку в зависимости от продаж квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков.

Однако выполнить новые требования правительства смогут только крупные игроки рынка и государственные застройщики. Полный отказ от долевого строительства приведет к прекращению работы почти всех подмосковных застройщиков. А в Москве останутся только аффилированные с банками компании.

По мнению экспертов, такие меры приведут также к подорожанию первичного взноса ипотеки на 30-40%.

Другие неприятности

Но это не последний рост цен на жилье. С января 2019 года ожидается новое 5-процентное подорожание квартир из-за анонсированного роста налога на добавленную стоимость (НДС) до 20% вместо нынешних 18%.

Так как НДС заложен во все существующие услуги и товары, являясь краеугольным камнем всей налоговой и бюджетной системы России, то его повышение неминуемо негативно отразится на ценообразовании в сфере строительства жилья. Сама покупка недвижимости налоговыми сборами не облагается, но рост ставки на добавленную стоимость означает, что строительство жилья будет стоить застройщикам дороже.

Подорожают строительные и отделочные материалы, арматура, лифты и прочее оборудование, IT-услуги, используемые при строительстве. Но повышение НДС на 2% способно вызвать рост стоимости товаров и услуг в строительной отрасли на 3%. А значит, конечный потребитель получит квартиру по более высокой цене.

В результате этого сократится спрос, что приведет к еще большему удорожанию недвижимости.

После четырех лет беспрерывного падения реальных доходов населения и без видимых перспектив улучшения экономической ситуации повышение НДС нанесет очередной удар по платежеспособному спросу, а значит, и по покупательской активности на рынке жилья.

По прогнозам, стоимость жилья может возрасти в среднем на 5%. Такая цена для целевой аудитории, которая пришла на рынок стандарт-класса с низкой ставкой, станет недоступной.

В совокупности с ростом инфляционных ожиданий повышение НДС может привести к увеличению инфляционных темпов до 5% вместо нынешних 2%. А значит, Центробанк будет проводить более жесткую кредитно-денежную политику, и снижение ипотечных ставок, которое сейчас стимулирует спрос на недвижимость, прекратится.