«Английский квартал» — ретроспектива проведенных работ и планы дальнейшего развития ЖК

06.07.2019 в 10:17
Поделитесь новостью:
5275
0
Версия для печати

На сегодняшний день, «Английский квартал» является одним из наиболее благоустроенных и удобных для проживания многоквартирных комплексов из тех, что обслуживает управляющая компания ПИК-Комфорт. Достигнут такой уровень благодаря тому, что порядок, чистоту и техническое благополучие двух домов жилого комплекса обеспечивают почти сто специалистов в коммунальной и охранной сфере.

дом

Десять дворников прибирают и благоустраивают придомовую территорию, 23 уборщицы поддерживают чистоту в подъездах. С десяток технических специалистов решают вопросы по сантехнике, электрике и плотницким работам. Плюс, конечно, инженеры коммунальных сетей и специалисты по системам центрального кондиционирования.

Ежедневно за порядком в жилом комплексе следят 33 сотрудника службы безопасности. Одни контролируют внутреннюю территорию и подъезды, другие регулируют доступ в ЖК на контрольно-пропускных пунктах.

вход

Однако, это всё текущая деятельность по обслуживанию комплекса, которая, хоть и составляет основную часть нашей работы, но не является маркером глубокой вовлеченности ПИК-Комфорта в жизнь «Английского квартала». Поэтому сегодня мы хотели бы сделать акцент на том, какие проекты на благо жителей реализовывает наша управляющая компания за рамками текущих работ. Кроме того, на страницах этой газеты мы хотели бы обозначить ближайшие планы по дальнейшему развитию комплекса и прояснить сложившуюся ситуацию с тарифами на содержание и дополнительные услуги, чтобы позиция ПИК-Комфорта в этом вопросе была ясна и понятна каждому собственнику.

указатель

 

Видеонаблюдение

Начнем с одного из важнейших элементов комфортабельности — безопасности. Соответствующее оборудование было установлено еще застройщиком и принято в эксплуатацию. Однако, по истечении пятилетнего гарантийного срока, оно стало выходить из строя из-за неполадок с серверами и общего устаревания системы. Со временем пришли в негодность и остальные элементы.

двор

Бесконечно так продолжаться не могло, всё-таки статус премиального ЖК подразумевает полноценную систему охраны, так что управляющая компания за свой счет восстановила комплекс видеонаблюдения. И, хотя работы проводились собственными силами без привлечения сторонних специалистов, вложить в реанимацию видеонаблюдения пришлось больше двух миллионов рублей. Обновили серверное оборудование, заменили часть камер, добавили еще несколько новых точек наблюдения. В итоге, за территорией сейчас круглосуточно следят 280 видеокамер.

детская

 

Кондиционирование

Другим важным элементом повышенной комфортабельности «Английского квартала» является система централизованного кондиционирования. Однако периодически в её работе происходят сбои. Дело в том, что на крыше каждого подъезда установлены чиллеры, от которых охлаждающая жидкость по трубам поступает в квартиры, где собственник уже самостоятельно монтирует и обслуживает внутриквартирную систему климат-контроля.

температура

Система централизованного кондиционирования достаточно капризная вещь, которая с одной стороны обеспечивает высокий уровень комфорта, а с другой требует постоянного внимания и бережного отношения, как со стороны наших коммунальных служб, так и со стороны жителей. При проведении работ с внутриквартирным кондиционированием собственники не всегда вызывают мастеров из управляющей компании или грамотных сторонних специалистов, поэтому иногда по ошибке из центральной системы сливается охлаждающая жидкость, что приводит к перегрузкам и авариям: размораживаются теплообменники, выходят из строя компрессоры и т. д.

поломкаТакое происходит достаточно регулярно, что не добавляет здоровья централизованной системе и сокращает срок её безаварийной службы. Оборудование это достаточно дорогое и его ремонт или замена требуют значительных средств от управляющей компании, которые она регулярно вкладывает в поддержание работоспособности системы. К тому же такая специфическая техника в ближайших магазинах не продается, поэтому тот же новый теплообменник надо заказывать, его надо ждать и только после этого можно восстановить работу охладителей. Понятно дело, что такие заминки радости жителям не доставляют. Однако закупать такое оборудование про запас задача трудно выполнимая даже для крупнейшей в России частной управляющей компании ПИК-Комфорт.

в

 

Благоустройство двора

Изначальный вариант благоустройства придомовой территории от застройщика не предполагал спортивных развлечений для взрослых жителей. Следуя современным тенденциям, прошлым летом был установлен воркаут с разного рода турниками и перекладинами, который стабильно пользуется популярностью у жителей. Однако, по мнению управляющей компании, этого недостаточно, и во дворе необходимо сделать еще одну воркаут-площадку — более функциональную с тренажерами. Благо место под неё на придомовой территории есть. Так что реализация данного проекта уже стоит в планах благоустройства.

алееяУже имеющиеся элементы благоустройства также подвергаются модернизации, в том числе и в кооперации с собственниками ЖК. К примеру, инициативные жители самостоятельно разработали в 3D проект озеленения придомовой территории. А мы уже воплощали его в жизнь в два этапа в 2017–2018 годах. На это благоустройство было затрачено 1 млн. 200 тыс. рублей на первом этапе и 1 млн. 800 тыс. на втором.

работник

Если говорить об остальных зеленых насаждениях, то они регулярно заменяются новыми цветниками и кустарниками по мере увядания. Чтобы жителям было удобно прогуливаться среди этой зелени, недавно 650 квадратных метров пешеходных дорожек облачили в камень. Ранее они были засыпаны отсевом, теперь вместо него красуется брусчатка.

 

Паркинг

Подземным парковочным комплексом ежедневно пользуются сотни жителей «Английского квартала». От таких нагрузок постепенно приходит в негодность напольное покрытие. Особенно достается от шипованных шин поворотам и перекресткам.

паркингВ ближайших планах у нас восстановление напольного покрытия паркинга. Для этого вызывались специалисты по заливке полимерными покрытиями, которые составили план работ и сметы. Это потребует затрат порядка 7 миллионов рублей. Заявки на проведение работ уже проходят процедуру согласования.

Параллельно с этим, в паркинге будут восстанавливать систему контроля и управления доступом (СКУД). Она была изначально запроектирована, когда продавался квартал. Однако проработала недолго и последние несколько лет контроль за въездом и выездом обеспечивается не автоматикой, а сотрудником службы безопасности, который открывает и закрывает ворота по пропускам. Проект восстановления СКУД тоже уже сделан.

паркинг

Хотим отметить, что изначально заложенный в СКУД функционал будет расширен в ходе восстановительных работ. Своеобразным бонусом станет система ограничения на въезд в подземный паркинг. Если у жителя там есть в собственности лишь одно машиноместо, то и заехать в паркинг по своему брелоку он сможет только на одном автомобиле.

 

Тариф на обслуживание и охрану

Премиальный сегмент недвижимости изначально предполагает принципиально иной порядок расходов по сравнению с эконом-жильём за счет предоставления существенно большего количества услуг и более высокого их качества. Как выяснилось, согласны с этой аксиомой не все. Более того, отдельные собственники даже выступают с предложением уравнять в тратах на коммуналку элитную и эконом-недвижимость.

В этом контексте, управляющая компания хотела бы прояснить вопрос о том, откуда взялся сегодняшний тариф на обслуживание жилого комплекса и какие могут быть варианты дальнейшего сотрудничества собственников и ПИК-Комфорта.

переход

Начнем с того, что, первоначальный тариф на «Содержание и ремонт» был утвержден на общем собрании собственников (ОСС) в 2014 году. Согласно протоколу от 04.07.14, его размер составил 138 рублей 78 копеек за квадратный метр «без учета балконов и лоджий». Этим же собранием была утверждена и дополнительная оплата услуг по охране. Однако со временем в ходе эксплуатации и содержания данного жилого комплекса, а также получения фактических затрат на его премиальное содержание и по решению ОСС, тариф был снижен более чем в 2 раза и составил в 2015 году 57 рублей и 12 копеек за квадрат плюс охрана.

Казалось бы, и управляющая компания, и жители, наконец, пришли к общему знаменателю. Одни продолжают обслуживать ЖК по первому классу, а другие получили значительную скидку.

холл

Однако данное решение удовлетворило не всех и ОСС 2015 года было оспорено в суде и признано недействительным. После чего отдельные жители потребовали от управляющей компании вовсе снизить плату за ЖКУ до уровня муниципального тарифа, который колеблется от 20 до 30 рублей за квадрат в зависимости от планировки и инженерной начинки дома.

В ответ на это обращение, юристы ПИК-Комфорт закономерно напомнили сторонникам муптарифа, что раз собрание 2015 года признано судом ничтожным, то продолжает действовать решение первоначального общего собрания от 2014 года, а никак не муниципальный тариф.

таблички

Несмотря на юридическую обоснованность тарифа в 138 рублей, возвращаться к нему наша управляющая компания, естественно, не намерена. Так как ПИК-Комфорт не намерен нарушать сложившийся компромисс между нуждами компании и решением большинства собственников платить по ставке 57 рублей. Таким образом, по протоколу общего собрания в ЖК действующим тарифом является 138р., но фактически уже не первых год счета выставляются по ставке 57р.

Тут надо пояснить, что, с точки зрения жилищного законодательства, в этом нет никакого нарушения. Так как, односторонним снижением тарифа от установленного на ОСС, управляющая компания ущемляет только своё право на получение денег по договору с жителями. То, что компания просит собственников платить меньше чем положено не признает нарушением ни один суд.

дом

Впрочем, отдельные собственники при помощи Мосжилинспекции в 2015 году попробовали оспорить и первоначальное решение общего собрания от 2014 года (с тарифом 138р.) и потребовали перерасчета по муниципальному тарифу за ЖКУ и отказа от оплаты допуслуг. Однако суд встал на сторону ответчика и признал ОСС 2014 года законным и правомерным.

Казалось бы, на этом можно было поставить точку в спорах. Активисты смогли оспорить ОСС 2015, но не смогли оспорить ОСС 2014. ПИК-Комфорт же имеет на руках законный тариф в 138 рублей, но продолжает работать по ставке 57 р. за квадрат.

двор

Но не тут-то было. Инициативные жители вновь обратились с жалобой в Московскую жилищную инспекцию (МЖИ). Мосжилинспекция опять вняла их мольбам и в 2016 году направила в адрес управляющей компании еще одно предписание сделать перерасчет за ЖКУ и охрану по муниципальному тарифу на основании того, что общее собрания собственников от 2015 года признано судом ничтожным. Однако и в Арбитражном и в Апелляционном суде представителям надзорного ведомства популярно объяснили, что «Решения общего собрания от 11.07.2015, которые были признаны ничтожными, не отменяют решений предыдущего общего собрания собственников, от 04.07.2014». Поэтому предписание МЖИ опять было признано судом незаконным.

Ситуация продолжает идти по привычному кругу. В 2018 году вновь предписание МЖИ в адрес ПИК-Комфорт, в сейчас оно снова оспаривается в Арбитражном суде ...

 

 

От редакции «Всё о ЖКХ»

Разногласия между жителями и управляющей компании по поводу ценовой политики довольно распространены. Однако большинство из них довольно быстро разрешаются либо взаимовыгодным соглашением, либо в судебном порядке. Здесь же мы наблюдаем, как конфликт интересов циклично повторяется из года в год. Поэтому мы обратились к эксперту в ЖКХ, юристу Роману Князеву, чтобы он как сторонний наблюдатель дал свою оценку сложившейся в ЖК ситуации:

«С одной стороны, желание людей минимизировать расходы на ЖКУ и допуслуги (та же охрана) вполне объяснимы и понятны любому из нас. С другой стороны, сам формат премиального жилья — это не про экономию, а про особый статус, про особое отношение к тебе, как собственнику элитной недвижимости со стороны обслуживающей организации, которая обязана обеспечить тебе максимальный уровень комфорта.

А что такое муниципальный тариф — это стоимость минимального набора услуг, которые управляющая компания обязана предоставить по жилищному законодательству. Стоит ли говорить, что если УК загнать в рамки муптарифа, то ничего сверх этого коммунальщики не только делать не будут, но и постараются максимально сэкономить на всём, что только можно, чтобы и дом не сильно разваливался и самим что-то заработать.

аллеяЕсли обслуживать дом по минимальному тарифу с соответствующим объёмом и качеством работ, а также отказаться от всех дополнительных услуг, как предлагается в „Английском квартале“, то в чем тогда будет заключаться элитарность данного жилья? Это станет уже обычная московская многоэтажка с неохраняемыми калитками по периметру двора, которую обслуживают полтора землекопа. Премиальная отделка фасадов и подъездов со временем неизбежно будет приходить в негодность, только вот ремонтировать её будут самыми простыми материалами со строительных рынков, наводя ужас на окружающих этими проплешинами на остатках былой роскоши.

велопарковка

На ремонт капризной и дорогостоящей центральной системы кондиционирования или придется дополнительно скидываться соседям по подъезду (если удастся со всеми договориться) или придется ждать, когда дом включат в очередь на капремонт по федеральной программе году так в 40-м или 50-м. И то не факт, что на кондиционирование останутся деньги после ремонта кровли, замены основных инженерных сетей и косметики подъездов.

В чем логика этого стремления к минимальным тарифам в элитных многоэтажках? Поиск компромиссных вариантов еще можно понять, когда УК идет на встречу жителям и снижает высокий тариф до более-менее приемлемого для обеих сторон уровня. Как это было в 2015 году с 57 рублями за квадратный метр. Но даже в этом случае, по всем законам рынка, тариф должен постепенно опять начать расти, чтобы хоть индексироваться относительно инфляции. Иначе со временем, коммунальщикам придется начать чем-то жертвовать: или качеством работы или прибылью, поскольку замороженного тарифа не будет хватать и на то, и на другое.

холл

А давайте представим, что Мосжилинспекция выиграет в суде и управляющая компания вынуждена будет сделать перерасчет с 2015 по 2018 за ЖКУ по минимальному тарифу и полностью вернуть собственникам оплату допуслуг по охране. Что в этом случае делать коммунальщикам, ведь работы уже выполнены в полном объёме и оплачены исполнителям? Такую финансовую брешь вряд ли можно чем-то компенсировать. Остается, на мой взгляд, один вариант — это провести встречный перерасчет по максимальному тарифу в 138 рублей от 2014 года, который на сегодня остается единственным действующим в ЖК и подтвержденный судом. Перерасчет в меньшую сторону, перерасчет в большую и, в итоге, можно сойтись примерно на „нулевой“ отметке: наши долги компенсируются вашими долгами. После чего УК наверняка и дальше продолжит работать по прежнему тарифу.

трубы

Идеальным решением, на мой взгляд, конечно, было бы проведение нового общего собрания собственников по всем нормам жилищного законодательства, на котором был бы, наконец зафиксирован и легитимирован фактически действующий тариф в 57 рублей.

В противном случае, эта пляска ПИК-Комфорта и МЖИ вокруг тарифа так и будет продолжаться из года в год, внося разлад между жителями и УК».

 

 

Комментарии

Есть мнение? Добавьте комментарий:

наверх
наверх