Валерий Чернышов: «У собственников должен быть выбор — переехать в новый дом или реконструировать старый»

О реновации знает, наверно, каждый москвич: над этой темой уже который год ломают копья — как эксперты, так и заинтересованные горожане. Меж тем у жителей столичных пятиэтажек есть и другой способ улучшить свои жилищные условия, причём для этого не нужно будет никуда переезжать. Речь идёт о реконструкции дома, подразумевающей его капитальный ремонт, значительное увеличение жилой площади квартир и надстройку новых этажей. Мы уже касались этой темы, рассказывая о круглом столе, прошедшем в конце апреля в правительстве Москвы, а сегодня, пожалуй, поговорим о реконструкции пятиэтажек более детально. Наш собеседник — председатель ассоциации «Городские землевладельцы» Валерий Чернышов.

Валерий Николаевич, давайте сначала введём читателей в тему. Что представляет собой проект реконструкции пятиэтажных домов?

Начнём всё-таки с реновации. Её необходимость обосновывается тем, что если эти несчастные «хрущобы» не снести, то они вскоре рухнут сами. То есть, дома устарели как морально, так и физически. Морально они действительно устарели, тут не поспоришь, а вот по поводу их физического старения есть нюансы. Так, замечательный архитектор, почётный строитель Москвы Алексей Кротов считает, что сносить необходимо только первые серии панельных пятиэтажек, построенные в конце 50-х годов: их расчётный срок службы не превышает 25–50 лет. А вот более поздние серии строились уже с конструктивными элементами первой категории капитальности, они могут прослужить 100–125 лет. То есть, сносить их нет никакой необходимости, поэтому четыре тысячи домов не вошли в программу реновации. Но и жить, согласитесь, хочется в просторных современных квартирах. Данную задачу (улучшение жилищных условий без сноса дома) и решает реконструкция.

Как это выглядит технически?

Фундамент старого дома сохраняется, в двух-трёх метрах от него вбиваются новые сваи, на которых возводится капитальная стена, то есть дом становится шире. За счёт этого увеличивается площадь квартир, в среднем на 20 квадратных метров у каждой. Надстраиваются новые этажи, сколько — зависит от конкретного проекта. Меняются внутридомовые инженерные системы, монтируются лифты. Внутренняя перепланировка квартир может делаться по желанию собственников, и это опять же зависит от конкретного проекта. В итоге мы получаем современный дом с удобными и просторными квартирами.

Есть ли удачный опыт реконструкции?

Есть, и огромный! Не буду даже брать Европу: в Москве в 30-50-е годы прошлого века реконструировали и надстроили огромное количество домов. Существуют и более близкие к нам примеры. Это дом № 4 на Химкинском бульваре, дом № 32 на улице Мишина, шесть домов на улицах 1-й и 2-й Владимирской и много других. По ряду домов сейчас проходят согласовательные процедуры.

Позвольте спросить: за чей счёт банкет?

Для собственников реконструкция дома происходит бесплатно, бюджетных денег на это тоже никто не просит. Все расходы оплачивает инвестор-застройщик. И я вам скажу, в Москве достаточно строительных компаний, готовых взяться за реконструкцию пятиэтажек. А застройщика для реализации конкретного проекта выбирают собственники на общем собрании.

Требует ли реконструкция дома отселения жильцов?

В различных случаях по-разному, но чаще всего нет. Но в любом случае застройщик компенсирует собственникам 40 тысяч рублей в месяц-либо в качестве платы за некоторые неудобства, либо на аренду временного жилья.

Интерес жильцов понятен, выгода для государства тоже очевидна. А в чем профит застройщика?

В данном случае застройщик фактически бесплатно получает очень дорогую московскую землю. Более того, к ней уже подведены все инженерные коммуникации. Благодаря этому себестоимость квартир в надстраиваемых этажах получается довольно низкой. Вдобавок речь идёт о районах с развитой инфраструктурой: здесь рядом станции метро, есть школы, детсады, поликлиники, магазины, отделения банков. Продав потом эти квартиры по рыночной стоимости, застройщик получит неплохую прибыль. А собственники, кстати, могут приобрести новые квартиры в своём доме практически по себестоимости. Это очень удобно в том случае, если, например, дети в семье подросли, и им пора обзаводиться собственным гнездышком. А кто-то, возможно, захочет перевезти к себе поближе пожилых родителей.

В ваших информационных материалах чётко оговаривается, что реконструкция — это не альтернатива реновации. Так и пишется: «реконструкция пятиэтажек, не вошедших в программу реновации». Однако многие считают реконструкцию именно альтернативой сносу старого дома и переезду в новый. Так как же оно на самом деле?

Видите ли, реновация фактически не оставляет людям выбора: или переезд в новую квартиру, или всё останется как есть. А мы с единомышленниками уверены, что выбор должен быть. Многие, например, мечтают о переезде, и это их право. Но и те, кто не хочет покидать насиженные места, тоже должны иметь возможность улучшить свои жилищные условия. Реконструкция как раз и предоставляет такую возможность.

Вот какой момент хотелось бы подчеркнуть особо: жителям пятиэтажек не стоит медлить с выбором. Если не сделать его в обозримом будущем, то лет через 10–20 к вам или к вашим детям в дверь постучатся и скажут: «Ваш дом вот-вот рухнет, поэтому он идёт под снос. Вот вам ключи от новой квартиры, счастливого пути». И тогда придётся переезжать в условное Бутово фактически на безальтернативной основе.

Если честно, никак не могу понять: реконструкция пятиэтажек — это частная инициатива собственников или всё-таки государственная программа?

В настоящее время в столице реализуется государственная программа «Жилище». Она утверждена постановлением правительства Москвы от 27.09.2011 № 454-ПП (в редакции постановления правительства Москвы от 8.04.2015 № 189-ПП). В ней есть пять подпрограмм, в числе которых имеется и такая: «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки». Эта подпрограмма предполагает, в том числе, и реконструкцию домов с надстройкой.

Но раз так, почему реализация государственной программы идёт так медленно и со скрипом?

Тут есть две причины. Первая и главная заключается в том, что собственники попросту не могут договориться между собой, а ведь решение о реконструкции дома, как мы уже говорили, принимается на общем собрании собственников большинством, не менее чем две трети голосов. Никого не хочу обидеть, но здравые созидательные инициативы нередко встречаются с противодействием одного или нескольких собственников. Распространяются нелепые слухи, не имеющие ничего общего с реальностью, однако в ряде случаев люди склонны верить слухам, а не компетентному мнению специалистов. В итоге возникает смута, и собрание заканчивается ничем.

И какие же слухи чаще всего овладевают умами людей?

Пожалуй, самый страшный: наш дом рухнет. Но позвольте, с чего бы ему рухнуть, если проект проходит кучу согласований и экспертиз, без которых просто невозможно получить разрешение на строительство? А после окончания работ дом принимает госкомиссия, и только по итогам её работы даётся разрешение на ввод в эксплуатацию. То есть профессионалы-строители говорят, что не рухнет, а бойкая бабушка, не имеющая никакого отношения к строительному делу, говорит, что рухнет. Верят почему-то бабушке.

Другой слух и вовсе абсурден: мол, застройщик в процессе работ сбежит от нас, и мы останемся без квартир. Вот интересно, найдётся ли такой дурак, который, вложив не одну сотню миллионов рублей в работу, сбежит без перспективы «отбить» свои деньги и получить прибыль? Чушь, конечно. Но этой чуши верят.

Распространяются и другие «страшилки», я не вижу смысла заострять на них внимание. Во всех случаях это легко опровергаемая ложь, только вот к опровержениям зачастую почему-то не прислушиваются.

Эти байки — просто порождение чьего-то больного воображения, или вы имеете дело с консолидированным противодействием?

Не думаю, что речь идёт об организованном противодействии. Инициаторам реконструкции в доме чаще всего противостоят люди, которых мы между собой называем негативщиками. Как правило, это неуспешный человек: жизнь у него не сложилась ни в личной, ни в профессиональной плоскости. Он зол, ленив, завистлив, в его неудачах виноват кто угодно: власть, общество, семья. Только не он сам. Вокруг него, как правило, сколачивается команда ему подобных. Такие есть в каждом доме. Эти люди склонны подмечать в окружающем мире только плохое, и в идеях реконструкции им, естественно, видятся обман и мошенничество. Когда негативщиков спрашиваешь, что им нужно, чего они добиваются, они затрудняются ответить. Потому что, как утверждают психологи, единственная цель в данном случае — самоутвердиться, стянуть на себя внимание. И когда к ним, неудачникам по жизни, кто-то начинает прислушиваться, они купаются в лучах славы. Они счастливы. Негативщики добились своего, и плевать им тысячу раз на то, что благодаря их разрушительной деятельности другие люди теряют перспективу улучшить свои жилищные условия.

Но почему люди прислушиваются к таким дилетантам-горлопанам?

Это, наверно, больше к психологам вопрос. Я же рискну предположить, что это ещё одна особенность менталитета ряда наших граждан: игнорировать мнение профессионалов. Согласитесь, сплошь и рядом встречается: человек заболел, но к врачу не идёт, а ищет некий волшебный рецепт исцеления в интернете. Потом, когда болезнь примет уже угрожающий характер, он всё равно обратится к доктору, но в лучшем случае лечение будет уже сложнее и дороже, а в худшем… даже говорить об этом не хочется.

Получается, ситуация безвыходная?

Почему же, выход есть. Во-первых, собственникам нужно осознать необходимость принятия решения, иначе, как я уже говорил, через пару десятков лет альтернативы сносу и переселению уже не будет. И не факт, что новый район и новые квартиры жильцам понравятся. Да, будут кусать локти, но жизнь-то обратно не отмотаешь. Во-вторых, нужно критически относиться к любой информации, особенно к той, которая исходит от непрофессионалов. Не доверяете специалистам, которых привлекли инициаторы реконструкции? Проконсультируйтесь с другими.

Вы говорили о двух причинах, тормозящих реализацию проекта реконструкции пятиэтажек. С первой вроде бы разобрались. Какова вторая?

Вторая причина — чисто административного характера. Огромную трудность представляет получение исходно-разрешительной документации, на это уходит минимум полтора года. Процедура предусматривает множество экспертиз и согласований, и я считаю, что правительству Москвы нужно её ускорить, сократив хотя бы до 5–6 месяцев. Ассоциация «Городские землевладельцы» как раз и была создана для помощи собственникам в получении исходно-разрешительной документации. Оформить документы мы, конечно же, помогаем, но на сроки их хождения по инстанциям повлиять не в состоянии. Здесь, как мне кажется, нужно политическое решение, и мы ждём его.

Во время нашей прошлой встречи вы говорили о, мягко скажем, странной позиции Департамента градостроительной политики Москвы в отношении реконструкции пятиэтажек. Так, упоминалось об отказе в выдаче исходно-разрешительной документации двум домам. А по каким причинам им было отказано?

Департамент почему-то посчитал, что проводить реконструкцию в этих домах нецелесообразно.

Как это? Разве не собственники решают, что для их домов целесообразно, а что нет?

Конечно, собственники. Мы считаем этот отказ нарушением их прав, а действия Департамента в данном случае — грубым вмешательством в процесс реконструкции домов. Ассоциация «Городские землевладельцы» по поручению входящих в неё ЖСК направила письмо мэру Москвы Сергею Собянину, ждём его ответа. Также мы подготовили письмо президенту России Владимиру Путину, в ближайшее время оно будет вручено главе нашего государства. Мне кажется, чиновники должны помогать реализации социальных проектов, не требующих ни копейки бюджетных денег, но у нас почему-то получается наоборот.

Сейчас много говорят о системе «Умный город». Встроятся ли в неё реконструированные дома?

Каких-либо технических препятствий к этому я не вижу. Однако давайте вначале вычистим город, реконструируем старый жилфонд, а уже потом будем рассуждать об «Умном городе». И ещё об этом нельзя вести речь, пока сознание большинства собственников жилья находится в плоскости «моя хата с краю». Изменения в этом плане, конечно, происходят, но, откровенно говоря, не так быстро, как хотелось бы. То есть, идея «Умного города» сама по себе хороша, но на данном отрезке времени, я считаю, несколько утопична.

Валерий Николаевич, давайте закончим на практической ноте. Допустим, люди решили провести реконструкцию своего дома. Что им делать — по пунктам?

Первое: провести в доме общее собрание. За реконструкцию должно проголосовать не менее двух третей собственников. Второе: необходимо сформировать команду из четырёх-пяти активных жильцов, потому что тянуть весь этот воз одному человеку очень сложно. Третье: нужно зарегистрировать ЖСК. Четвёртое: нужно оформить в собственность участок земли под домом, если он до сих пор не оформлен. Дальше создается эскизный проект, который согласовывается в градостроительно-земельной комиссии Москвы… С этого момента, по сути, и начинается самое сложное. Все методические рекомендации в два абзаца не уложишь, поэтому представителям ЖСК или просто активным собственникам целесообразно обратиться к нам, в ассоциацию «Городские землевладельцы». Расскажем, покажем, поможем.

Обязательно ли создавать ЖСК? Ведь с точки зрения управления домом ЖСК далеко не всегда на высоте.

А никто и не говорит, что кооператив обязательно будет управлять им в дальнейшем. Однако на этапе строительства ЖСК необходим: он является тем юридическим лицом, которое взаимодействует с органами власти и застройщиком. Собственники могут вступить в кооператив, а могут и не вступать: это дело добровольное. После окончания работ ЖСК может быть ликвидирован. А решение о том, кто будет управлять домом после реконструкции, примут собственники на общем собрании.

Как ситуация выглядит по срокам?

Как я уже говорил, около полутора лет уходит на получение исходно-разрешительной документации, ещё порядка года будет идти строительство. То есть, год относительных бытовых неудобств — и человек бесплатно получает обновлённую квартиру в обновлённом доме, оставаясь при этом на привычном обжитом месте. Мне кажется, игра стоит свеч.

Беседовал Алексей Нилов