Проблемы ЖКХ: взгляд c другой стороны баррикад

По единому стандарту?

Недавно, президент России Владимир Путин, выступая на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, потребовал навести порядок в системе платежей за услуги ЖКХ. Как приводит слова главы государства ТАСС, речь идет об увеличении платежей за содержание и обслуживание жилья, которые, в отличие от коммунальных, не регулируются на федеральном уровне. Однако сделать это в настоящий момент, не нанеся вреда экономике управляющих организаций, очень сложно. Ведь, чтобы устанавливать какие-то пределы цен, нужно понимать, за что конкретно будет платить потребитель. Иными словами, каким должен быть базовый пакет услуг управляющей компании. Существующие в данный момент нормативные акты, по мнению экспертов, не раскрывают этот вопрос в полной мере. Поэтому и ведется речь о необходимости прийти к некоему общему знаменателю. То есть, разработать и принять стандарты услуг в сфере управления многоквартирными домами.

По словам исполнительного директора Ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олеси Лещенко, такой стандарт Минстроем подготовлен и, вероятно, в ближайшие два-три месяца документ будет принят в виде постановления. В нем регламентируются очень многие аспекты деятельности УК.

Например, в существующих документах есть нормы, что аварии локализуется немедленно и устраняются незамедлительно. Но как это — немедленно и незамедлительно? В проекте, по словам Олеси Алексеевны, расплывчатых формулировок на этот счет нет. Локализовать аварию нужно в течение получаса, в течение двух часов устранить ее последствия, и до трех суток дается на ремонтные работы. Если по разным причинам уложиться в этот срок не получается, есть возможность его увеличить, однако нужно предупредить собственников об этом. И, что самое главное, ремонтные работы не отменяют обязательств по предоставлению коммунальной услуги надлежащего качества. Например, если вследствие ремонта нет холодной воды, то управляющая организация должна обеспечить ее подвоз.

Регламентируется прием заявок: обязательно должна вестись их запись. Также УК обязана вести журнал учета заявок, а по их исполнению предусмотрен внутренний контроль путем периодического обзвона собственников помещений. Если это возможно, рекомендуется проводить фотофиксацию ремонтных работ.

Устанавливается максимальное время дозвона в аварийно-диспетчерскую службу — 5 минут. Если в течение этого времени потребитель не смог дозвониться, то управляющая организация «возвращает» ему звонок.

Еще немаловажный момент: вводятся определенные требования к внешнему виду технического персонала, работающего на выезде. Сотрудник, придя к собственнику квартиры, обязан указать номер телефона аварийно-диспетчерской службы, по которому можно подтвердить его личность. Также у него должен быть бейдж, удостоверение или нашивка на униформу. А самое главное — предписывается, чтобы специалист имел при себе все инструменты и материалы, необходимые для выполнения работ. То есть, ситуации, когда сантехник просит быстро сбегать на строительный рынок и купить какую-то деталь, будут исключены. И — да: у визитера непременно должны быть бахилы.

В готовящемся постановлении еще очень много интересного и полезного, однако, по мнению Олеси Лещенко, не очень хорошо понятно, каким образом его можно было бы положить в основу ценообразования. Ведь цена определяется не только перечнем работ и уровнем сервиса, но и периодичностью этих самых работ. А способны ли собственники сами установить такую периодичность, которая обеспечит безопасность и комфортные условия проживания? Вопрос риторический, ведь большинство собственников — не специалисты в области эксплуатации многоквартирных домов, и поэтому, как считает Олеся Алексеевна, отдавать им на откуп абсолютно все просто опасно — при всем к ним уважении.

От уравниловки — к индивидуальному расчету платы

Многоквартирные дома разные, и стоимость их обслуживания, соответственно, тоже не может быть одинаковой. Об основах индивидуальной экономики многоквартирных домов говорила заместитель генерального директора «Центра муниципальной экономики» Вероника Межецкая. По её мнению, проблема в том, что у нас не соблюдаются базовые принципы, задекларированные в Жилищном Кодексе.

Что это за принципы?

Первый: плата должна устанавливаться индивидуально для каждого МКД с учетом его реального технического состояния. Второй: плата обязана быть экономически обоснована. Третий принцип состоит в том, что плату необходимо устанавливать с учетом минимального перечня услуг. И четвертый: плата должна устанавливаться либо решением общего собрания с учетом предложений управляющей организации, либо органом местного самоуправления на основании конкурсных процедур.

На практике зачастую все упирается именно в минимальный перечень услуг. Причем, как считает Вероника Межецкая, это базовое положение на сегодняшний день у нас понимается не до конца. Так, почему-то считается, что собственники могут вынести на общее собрание вообще любой перечень, который только захотят. Но ведь есть технические документы, в которых уже прописана, скажем так, нижняя планка работ. Например, все, что касается обеспечения безопасности — лифты, мусоропроводы, газовое оборудование. И собственники, вне зависимости от своих желаний и финансовых возможностей, вычеркнуть все это из перечня не могут. Вот эти обязательные при любых обстоятельствах работы управляющая организация и должна очертить, формируя предложение для общего собрания. То есть, разъяснить жильцам, какие работы должны проводиться в обязательном порядке в соответствии с техническими регламентами, действующими нормативными документами, и, что самое важное, в соответствии с инструкцией по эксплуатации многоквартирного дома.

Насчет инструкции по эксплуатации МКД — вообще разговор отдельный. По мнению Вероники Анатольевны, этот документ снимает все разногласия между собственниками и управляющей организацией по поводу минимального перечня и периодичности работ. По старым домам инструкций, как правило, нет, однако их не так уж сложно сделать, причем это не потребует больших затрат. Относительно новых домов: согласно существующим нормативным актам, органы местного самоуправления должны получить инструкцию от застройщика, но они по каким-то причинам в большинстве своем ее не требуют. Но ведь отсюда и берутся сложности при расчете индивидуальной платы по содержанию дома! Вероника Межецкая рассказала, что «Центр муниципальной экономики» еще в 2015 году предлагал законодательно запретить сдачу объектов без инструкции по эксплуатации.

Еще один важный вопрос — стандарты эксплуатации. Как считает Вероника Анатольевна, в существующий минимальный перечень включены вообще все виды работ, которые могут производиться в доме. Однако это — ошибочный путь, потому что финансовые возможности собственников не всегда позволяют такое счастье оплачивать. Каким может быть выход из положения? Минимальный перечень должен содержать те работы, которые необходимы для обеспечения безопасности проживания и поддержания в надлежащем состоянии всех инженерных конструкций. Если жильцы могут (и согласны) платить больше — тогда впору говорить о расширении перечня услуг.

ГИС ЖКХ: болезни роста

Некая эйфория, наблюдавшаяся на старте системы ГИС ЖКХ, прошла довольно быстро: система оказалась, скажем мягко, несовершенной. Меж тем, как рассказала директор Партнерства «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая, управляющие организации несут серьезные затраты при работе с ней.

Какие это затраты?

Для мониторинга, по словам Вепрецкой, были взяты крупные УК, у каждой из которых по 200 — 250 домов и от 15 тысяч лицевых счетов. Естественно, учитывались только сертифицированные продукты, так как важно было оценить именно легальный рынок. Итак, первое — это программное обеспечение. Татьяна Вепрецкая отметила: самый дешевый продукт, который удалось найти, стоит 335 тысяч рублей, и к этой сумме нужно прибавить еще минимум 150 тысяч рублей на интеграцию. Второе — это расходы на создание рабочего места, в среднем они составляют 126 тысяч рублей. Третье — ключи. Для расчетов брался один экземпляр, но в организациях их, как правило, два-три. И это, заметьте, только разовые расходы, а ведь есть еще и постоянные — такие как заработная плата, поддержка, обновление программного обеспечения.

В общем, ГИС ЖКХ — это далеко не бесплатная система. Годовые расходы управляющей организации, по её словам, составляют порядка 4 миллионов рублей. Для сравнения: на эти деньги можно отремонтировать кровлю минимум в трех домах.

При этом, как заметила Татьяна Вепрецкая, управляющие организации хотели бы получать прибыль от работы с системой ГИС ЖКХ. Ведь что происходит сейчас? Компании для получения корректной информации вынуждены направлять запросы в Росреестр, миграционную службу, в другие органы государственной и муниципальной власти. И объем денег, который тратится на эту деятельность, чуть меньше того, что расходуется на ГИС ЖКХ. И если в ближайшее время будет принят закон, согласно которому каждая управляющая компания должна будет вести реестр собственников помещений в МКД, при существующем состоянии системы УК не смогут вести его достоверно, поэтому все равно будут вынуждены собирать корректные данные при помощи запросов. И, напротив, если недостатки системы ГИС ЖКХ будут устранены, то управляющие организации избавятся от лишних расходов.

В чем, собственно, корень зла?

Очень серьезно стоит вопрос по верификации данных, вводимых в систему. В законе прописано, что источник информации должен быть один, однако на практике одни и те же данные могут вводить разные организации, и эти данные у них разнятся. Вот и возникает путаница, например, по площади помещений в МКД. Но каким значениям в таком случае прикажете верить? Тем, которые больше нравятся?

Еще один важный момент: по мнению Татьяны Вепрецкой, структуру системы нужно менять. Нигде в мире нет серверов, которые могли бы поглотить абсолютно всю информацию, заложенную в ГИС ЖКХ. Поэтому систему лучше сделать распределенной, с хранением данных на разных уровнях — от муниципального до федерального. Тогда она будет работать и приносить пользу.

Нужно работать с людьми!

Говоря о работе системы ЖКХ, нельзя не затронуть тему утилизации бытовых отходов. Как известно, Россия в настоящий момент переходит на новую систему обращения с ТКО: теперь за все вопросы в означенной сфере отвечает региональный оператор. «Все вопросы» — это сбор и вывоз мусора, его утилизация, а также ликвидация стихийных свалок.

С одной стороны, все вроде бы стройно и ладно. Система в целом выглядит продуманной, а неизбежные огрехи будут устраняться в процессе «обкатки». Однако есть важная деталь: предусматривается строительство полигонов и предприятий по сортировке мусора, но такие объекты нельзя возводить без согласия общественности. Уже сейчас известны несколько случаев, когда общественность, что называется, вставала на дыбы, и логично предположить, что со временем количество таких случаев будет только увеличиваться. Закономерный вопрос: как выходить из подобных ситуаций?

Генеральный директор Ассоциации «ЖКХ и городская Среда» Алексей Макрушин считает проблему актуальной. Действительно, тему нередко используют для достижения своих целей некие местные силы, чьи интересы на самом деле очень далеки от заботы о здоровье людей и сохранности окружающей среды, тем более что современные технологии позволяют обеспечить и то, и другое. Однако, по мнению Макрушина, нет иного пути, кроме последовательной разъяснительной работы с людьми.

Парадоксы водного хозяйства

Если в вашем кране вдруг исчезнет вода, то виноваты в этом, поверьте, будут отнюдь не персонажи известного четверостишья. Оказывается, состояние дел в отрасли водоснабжения и водоотведения таково, что остается только удивляться наличию этой самой воды в наших кранах…

Исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Елена Довлатова уверена, что вода в нашей стране недооценена исторически. При существующих тарифах профильные компании имеют 89 копеек убытка с каждого кубометра отпускаемой потребителям воды, и 87 копеек убытка с кубометра сточной воды. И все это происходит на фоне падения объемов потребления: в 2000 году он равнялся 248 литров на человека в сутки, а по данным за 2016 год этот показатель составил 122 литра на человека в сутки. Как видим, объемы снизились вдвое и, по расчетам специалистов, они будут снижаться до 2024 года. Стремиться, по словам Елены Владимировны, есть куда: например, в Испании объем потребляемой воды составляет 90 литров на человека в сутки. Однако есть и позитив: к 2030 году ситуация в отрасли, по прогнозам экспертов, должна выровняться.

Теперь — о самом больном. Тарифы на водоснабжение и водоотведение в сумме «пляшут» в районе 50 рублей в зависимости от региона. А теперь для сравнения возьмем Берлин — там самый низкий в Европе тариф на аналогичные услуги, в пересчете на российскую валюту он составляет 135 рублей. И это при том, что технологии используются примерно одинаковые, и оборудование отечественные и европейские компании ВКХ покупают на одном и том же рынке. А, меж тем, как заметила Елена Владимировна, требования к качеству воды в России самые жесткие в мире.

P. S. Тема проблем сферы ЖКХ настолько обширна, что ее просто невозможно раскрыть в одном материале. Главная беда, судя по всему, состоит в дом, что власть и бизнес подчас говорят на разных языках. Например, чиновники как огня боятся повышения тарифов, а коммунальщики уверены, что от этого все равно не уйти. Однако диалог все же идет, и это тоже хорошая новость.

Алексей НИЛОВ