Общедомовые нужды: будем платить меньше или больше?

Это изменение должно было вступить в силу еще весной ушедшего года. Но из-за того, что регионы не успели разработать понятный порядок новых расчетов, ввод нормы был отложен до начала сего года. Смысл нововведения в том, что понятие «общедомовые нужды» теперь переходит в графу «содержание и ремонт жилья». В начале года необходимость введение такой нормы объяснил замглавы министерства строительства и ЖКХ Андрей Чибис.

«Теперь размер этой платы будет фиксирован», — пояснил чиновник, — «Рассчитываться он будет из норматива, который установлен в субъекте РФ. Это позволит собственникам жилья чётко понимать структуру своих расходов. Они будут состоять из платы за коммунальные ресурсы (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и газоснабжение), которые рассчитываются либо по нормативам, либо по приборам учета, и из фиксированной платы за жилищные услуги (обслуживание многоквартирного дома)».

Чтобы понять, зачем пришлось отменять «общедомовые нужды» (ОДН), нужно немного окунуться в историю. Понятие ОДН возникло в связи с постановлением правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. В нем было прописаны правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений. Согласно им, собственники обязаны оплачивать как коммунальные услуги внутри квартиры, так и коммунальные услуги, идущие на общедомовые нужды. В них включается электроэнергия, холодное водоснабжение и горячее водоснабжение, которые тратятся на освещение и уборку лестничных клеток и технических помещений. Плата за отопление не была разделена на индивидуальное и общедомовое потребление.

С одной стороны, вроде бы справедливо. Подъезды тоже принадлежат собственникам многоквартирников, поэтому за их содержание тоже нужно платить. Но через некоторое время всплыли нюансы. Во-первых, в «сырой» версии закона не было прописано, что именно считается общедомовым имуществом. Это спровоцировало небывалую волну скандалов, поскольку каждая управляющая организация стала по-своему трактовать это понятие. А значит и объёмы начислений. Кто-то считал по нормативу на площадь лестничной клетки и инженерных помещений. Кто-то добавлял туда площадь крыши или пустых не технических подвалов. А самые деятельные вообще брали общую площадь дома и по нормативу распределяли на всех собственников. В итоге платежки резко подскочили до 70–100 тысяч рублей. Резонанс не заставил себя долго ждать.

354-е постановление вступило в силу осенью 2012 года, но уже весной следующего в него были внесены поправки, в которых давалось разъяснение, что входит в понятие общедомовых помещений. Однако и это не решило проблему.

Дело в том, что объем общедомовых нужд всё равно никак и никем не контролировался. Люди по-прежнему видели в платежках какие-то немыслимые суммы за ОДН. Некоторые из жильцов даже шутили, что в подвалах их домами тайком кто-то построил целые бассейны.

Как считались общедомовые нужды? Объясняет юрист, представитель НП «ЖКХ Контроль Валерий Новиков.

«Брали общий объем потребления», — говорит эксперт, — «Из него вычитали то, что было израсходовано в квартирах (это показания счетчиков и нормативы потребления для тех, кто счетчик так и не поставил). Весь остаток оплачивался как общедомовые нужды. Но это совершенно не совпадало с реальностью. Например, столько воды, сколько оплачивалось как ОДН, обычно просто невозможно было потратить на уборку подъезда».

Также часть жильцов не ставили счетчики, потребляя больше, чем с них взыскивали по нормативам, а разницу оплачивали все соседи как расходы на содержание дома. Далее, в ОДН включались расходы, возникшие в результате нарушения требований эксплуатации инженерных систем, правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в многоквартирном доме. Грубо говоря, где-то в подъезде или на чердаке протекает труба, или кто-то незаконно подключился к электросетям, управляющая компания за этим не следит, а все эти неконтролируемые расходы равномерно распределяются между жителями. Естественно, это увеличивало стоимость платежек и в стране росло недовольство происходящим. «За что мы платим? Откуда такие деньги?» — раздавались голоса там и тут. Понадобилось около пяти лет, чтобы понять порочность этой практики и решить отказаться от нее.

Итак, наступил новый 2017-й год. Теперь расходы на ОДН получат точные нормативы. Их будут устанавливать региональные власти для каждого дома отдельно в зависимости от количества этажей и подъездов. При этом нормативы должны включать только нормативные технологические потери коммунальных ресурсов, они неизбежны, а также объем коммунальных ресурсов, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества.

А что касается перерасхода свыше установленного норматива, что давало повод шутить про бассейны в подвалах, то теперь его вынуждены будут оплачивать не жильцы, а управляющие компании. Это позволит людям платить только за те ресурсы, которые действительно идут на обслуживание их дома. То есть, например, работу лифта, освещение подъезда и придомовой территории, влажную уборку и промывку инженерных систем.

Таким образом, новая мера будет стимулировать руководство управляющих компаний экономить коммунальные ресурсы, а также проводить энергосберегающие мероприятия. Если где-то в подвале прорвало трубу или электроэнергию ворует арендатор, то жители больше не обязаны это оплачивать за свой счет. Управляющая компания теперь вынуждена пристально следить за содержанием общедомовых помещений и пресекать любые потери коммунального ресурса. Теперь ей просто не выгодно быть энергонеэффективной. Поэтому-то расходы на общедомовые нужды и попали в строчку «содержание и ремонт жилья», основной источник доходов управляющих компаний.

В самих управляющих компаниях нововведение встречают без особого энтузиазма.

«Конечно, мы будем приспосабливаться к новым условиям», — говорят, например, в компании «Домоуправление», — «Нельзя сказать, что мы раньше не следили за состоянием внутридомовых сетей, а теперь вдруг сразу начнем. Потери ресурса есть всегда. И далеко не всегда это происходит из-за халатности. Что касается мер по энергосбережению, то на это нужны дополнительные ресурсы. Если они будут, то будем этим заниматься. Хотелось бы, конечно, чтобы вместе с подобными законами принимались и новые меры воздействия на злостных неплательщиков, и на тех собственников, которые устраивают „резиновые квартиры“».

Кроме того, как мы помним, в этом году должны быть внедрены прямые договоры собственников с компаниями, поставляющими воду, электричество и тепло. Нововведение по общедомовым нуждам полностью укладывается в идеологию прямых договоров. А ее суть такова: каждый платит только за себя, сколько потребил — столько и оплати.

«Мы намерены сделать процедуру начисления платежей максимально понятной и прозрачной, чтобы каждый человек, получающий квитанцию за ЖКУ, четко понимал, за что он платит и почему именно эту сумму», — объяснял ранее Андрей Чибис. — «Жильцы не будут платить за протечки воды или незаконное подключение к электрическим сетям».

Несмотря на очевидные плюсы, у нововведения есть и подводные камни. Своими соображениями на этот счет поделилась Юлия Белехова, председатель координационного совета Ассоциации председателей советов многоквартирных домов Московской области. По ее словам, новая мера может оказаться выгодна не всем домам.

«Введение этой поправки выгодно, прежде всего, тем домам, которые не оборудованы общедомовыми приборами учета», — говорит она, — «Но что делать жителям тех домов, которые оборудованы общедомовыми приборами учета, и там расходы на ОДН меньше тех нормативов, которые заложены в строке „содержание и ремонт жилья“? Выходит, что после введения этой нормы они будут платить больше, чем было? Возникает вопрос: а станет ли управляющая компания делать некий перерасчет в сторону уменьшения или перераспределять освободившиеся деньги на текущий ремонт или какие-то другие работы? Я думаю, что в большинстве случаев не будет, а просто заберет разницу себе в прибыль».

Таким образом, есть опасения, что смысл установки общедомовых приборов учета может быть вообще потерян. Остается либо надеяться на добропорядочность управляющих компаний, либо вести активный надзор за ее деятельностью, в частности, подробно изучать их финансово-хозяйственные отчеты.

Кроме того, у некоторых жителей возникают сомнения, насчет того, будут ли нормативы покрывать реальные нужды многоквартирного дома?

«У нас 12-ти этажный дом, 10 подъездов», — делится своими впечатлениями активный житель города Люберцы Вера Павловна, — «По нормативу нам полагается пара ведер воды на помывку полов и протирку стен одного подъезда. Разве этого достаточно? Очень странно, кто и как высчитывает эти нормативы. Будем следить за ситуацией».

Станут ли жители платить больше в результате новой меры, мы сможем увидеть в начале февраля. Именно тогда страна получит платежки за январь. И, по всей видимости, кто-то останется недоволен и будет повод снова вернуться к этой теме.

Евгений Сеньшин