Сердечная боль, вакханалия, разочарование — или почему не работают прямые договоры

Напомним, закон был разработан главой комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской и ее зампредом Павлом Качкаевым. Одним из его обоснований называлась борьба с задолженностью управляющих организаций перед поставщиками ресурсов. Говоря в пользу нового закона, замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис заметил, что в результате внедрения прямых договоров «до 30% управляющих компаний покинут рынок, открыв дорогу тем, кто способен конкурировать за потребителя».

Совсем недавно, на сентябрьском Восточном экономическом форуме, Андрей Чибис снова заявил, что прямые договоры должны помочь снизить объем задолженности за потребленные коммунальные ресурсы.

«Управляющие компании должны тем, кто дает тепло и воду», — заявил замминистра. — «Те, кто дает тепло и воду, должны энергетикам. Энергетики должны за топливо и за газ. Мы рассчитываем на то, что эта цепочка начнет сокращаться. Такая динамика, по крайней мере. Например, принят закон о прямых договорах. Он о том, чтобы исключить из цепочки посредника и решить проблему долгов управляющих компаний».

По его словам, сегодня долги в жилищно-коммунальной сфере доросли почти до 1,5 трлн рублей. Год назад эта сумма оценивалась на уровне 1,3 трлн. Порядка 250–300 млрд рублей долга числится за управляющими компаниями, собранные с жителей деньги, «зависают» по дороге у посредника и не переводятся дальше поставщикам ресурсов, пояснил Андрей Чибис.

Но давайте посмотрим, что получилось на самом деле. По словам директора СРО «Гарантия» Ларисы Борисенко, в процессе перехода на прямые договоры произошел застой. Она отмечает, что ресурсоснабжающие организации до сих пор не спешат принимать протоколы с решениями общих собраний собственников, поскольку процедура взаимодействия с собственниками намного сложнее, чем с УК. Да и со стороны самих жителей в этом вопросе наблюдается пассивность. С ее точки зрения все упирается в процесс проведения общих собраний собственников.

«У нас и до принятия закона была большая проблема их провести», — считает Лариса Борисенко. — «Хотя некоторые жители на первых порах восприняли закон о прямых договорах с воодушевлением. Известны случаи, когда были проведены общие собрания собственников, но через некоторое время „подоспело“ письмо Минстроя РФ с разъяснениями, что домам с ИТП (индивидуальный тепловой пункт — прим. ред.) переход на прямые договора невозможен. Таким образом, решения общедомовых собраний по таким МКД стали бессмысленны».

Также она подчеркнула, что неверно считать будто процесс перехода умышленно затягивают управляющие организации. Наоборот, для добросовестных управляющих организаций очевидно, что переход существенно сократит их обязанности, снизит трудозатраты сотрудников, позволит уделять больше внимания надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД. Кроме того, долги неплательщиков тяжким бременем ложатся на плечи управдомов. Но увы, в данном вопросе не все зависит от управляющих организаций.

«Таким образом, нам видится, что главная причина „застоя“ заключается в том, что вопрос методики перехода на прямые договора до сих пор не урегулированы законодательно», — заключает директор «Гарантии». — «При их полноценном решении процесс активизируется, поскольку документ в реальности способен облегчить жизнь как жителям, так и ресурсоснабжающим и управляющим организациям».

На недоработки в законе указывает и директор СРО «КИТ» Елена Шерешовец. Во-первых, она также отметила, что дома с ИТП не могут перейти на прямые договоры. Разъяснительное письмо об этом вышло из Минстроя еще 7 мая. По ее оценке, таких домов в России 80%. Для управляющих компаний это стало разочарованием.

«Во-вторых, до сих пор не принято соответствующее постановление о процессе перехода», — пояснила эксперт. — «То есть в Жилищном кодексе есть основа о переходе на прямые договоры. Но все тонкости о том, кто несет ответственность за сборы передачи показаний приборов учета, какая ответственность за некачественные услуги, кто и как остается единым окном для приема жалоб от населения — нигде не прописаны. Управляющие компании по-прежнему остались ответственными за качество услуг. В любом случае, если сегодня человек получает некачественную услугу, даже если у него прямой договор, он все равно жалуется в управляющую компанию. И если она не сможет доказать, что ресурс на дом был подан некачественный, отвечать по-прежнему будет она».

Член комитетов ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ и экономики недвижимости Юрий Павленков говорит, что когда принимали этот закон, то у него это даже вызывало сердечную боль, настолько он был против него. А теперь он понял, что боролся с ветряными мельницами. Все ограничения, которые заложены в этом законе, оказались нереализуемыми вещами.

«Мы изучили опыт внедрения прямых договоров в несколько городах Подмосковья», — рассказал эксперт. — «И оказалось, что ряд управляющих компаний и хотели бы применить этот закон в своем жилищном фонде, но на практике это невозможно. Как ни странно, и ресурсоснабжающие организации тоже не горят желанием заключать прямые договоры. Поэтому я вообще не понимаю, зачем нужно было затевать всю эту вакханалию в министерстве? По оценке управляющих организаций вообще вряд ли когда-либо заработает этот закон. Провести собрание по переводу на прямые договоры практически невозможно. Это одно из главных препятствий. Далее, на прямые договоры нужно переходить, если управляющая организация задолжала ресурникам свыше трех месяцев. Но как это сделать? Ресурсники как раз вообще не способны провести общедомовое собрание. Если управляющая компания имеет хоть какое-то взаимодействие с жителями, то у ресурсников нет даже этого. Единственный способ у них — это нанять какого-нибудь агента, способного это собрание провести в строгом соответствии с законом. Но таких агентов нет, по крайней мере, я не знаю таких».

Также он добавил, что сегодня МосОблЕИРЦ, через который в основном и идет оплата за жилищно-коммунальные услуги, отдает приоритет по платежам коммунальным ресурсам. То есть в первую очередь расчетный центр направляет поступившие средства ресурсоснабжающим организациям. В такой ситуации необходимость в прямых договорах вообще отпадает, по его мнению.

«То есть прямой договор — это какой-то фетиш, который планировался для точечных локальных игроков где-то в отдельных субъектах Российской Федерации», — заключает Юрий Павленков.

Единственный из опрошенных нами экспертов, кто увидел пользу от этого закона на практике, это исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

«Прямые договоры принимались потому, что по факту больше половины страны уже сидела на прямых расчетах», — пояснила она. — «То есть люди платили ресурсникам напрямую, но делали это незаконно. На прямой договор могли перейти только те, у кого количество квартир было не больше 30. Кроме того, в уязвимом положении находились управляющие компании. Ведь люди платили напрямую, появлялись долги за поставленные ресурсы. Но спрос был с управляющих компаний».

Правда, не совсем ясно, откуда взялись данные о том, что более половины страны сидело на прямых расчетах. Эксперт пояснила, что это из ее опыта общения с жителями в регионах. Также она заметила, что никто не обещал, что прямые договоры будут средством борьбы с долгами в ЖКХ. Но здесь мы должны заметить, если даже и не обещал, то намекал. И более того, делает это до сих пор. Тут мы отсылаем к высказыванию Андрея Чибиса, приведенное в начале статьи.

«Чтобы снизить долги в ЖКХ, нужен целый комплекс мероприятий, в том числе жесткий учет и контроль», — добавила Светлана Разворотнева. — «Часть долгов вообще фейковые, например, те, которые образуются за нормативы по ОДН».

Что касается также снижения стоимости платежки в результате устранения посредника в виде управляющей организации, то это вообще, скорее всего, пустые надежды.

«Ресурсники, наоборот, заинтересованы продать потребителям максимум», — пояснила исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль». — «В управляющей организации хотя бы есть юристы, которые могут потребовать график подачи тепла, оспорить в суде данные ресурсников. А каждому отдельно взятому человеку чрезвычайно трудно это делать. Поэтому вряд ли обычному жителю придет в голову мысль перехода на прямые договоры».

Евгений Сеньшин