Холод в комнате по двойному тарифу?

Дом №9 к.5 по улице маршала Василевского — самый обычный, он практически ничем не отличается от своих московских собратьев аналогичного типа и года постройки. Однако, если взглянуть на платёжки его жителей, возникает ощущение, что означенный дом находится не в Москве, а, скажем, на Ямале, где стоимость жилищно-коммунальных услуг примерно вдвое выше в силу ряда объективных причин, связанных с суровым климатом этого региона. Но почему жители Центральной России платят фактически по северным тарифам? У нас что, зима длится полгода и 40 градусов ниже нуля – обычное дело? В причинах этого загадочного явления попытался разобраться корреспондент нашего портала.

Дом, согласно данным портала «Реформа ЖКХ», введён в эксплуатацию в 1981 году. Управляющая организация — ЖСК «Ядро». По части содержания здания особых претензий у жильцов не имеется, а вот по стоимости услуг есть серьёзные вопросы.

Расходы и цели

«Раньше я был работающим пенсионером, а теперь неработающий», — рассказывает житель дома Валерий Кирсанов. — «Поэтому стал внимательнее относиться к расходам. Вот смотрите: квитанция из похожего дома, но из другого района Москвы. Все прочие вводные одинаковы, а площадь квартиры даже чуть больше. Но при этом сумма в платежке — 3566,90 руб., а в моей, извольте взглянуть, 7455,17 руб.!»

Детально разбираясь в документе, Валерий Витальевич обнаружил интересную деталь: строку «целевые расходы», и это помимо стандартной оплаты за содержание и текущий ремонт. Стоимость «целевых расходов» для рассматриваемой квартиры составляет 1209,80 рубля. По словам Валерия Кирсанова, когда на общем собрании он задал вопрос, что это за целевые расходы и с чем их едят, руководство кооператива ответило, что, мол, данные средства необходимы для выставления счетов и прочей рутинной бумажной работы ЖСК, для ликвидации последствий возможных аварий. Да и вообще, денег, собираемых по статье «Содержание и текущий ремонт», не хватает.

На что уходят «целевые расходы» и почему ЖСК не хватает средств, собираемых на содержание и текущий ремонт, — вопрос отдельный. Как бы то ни было, закон не запрещает правлению ЖСК устанавливать для своих членов какие-либо дополнительные взносы и платежи. Если общее собрание членов кооператива с этим согласится, то, как говорится, вперёд и с песней. Однако, во-первых, по мнению Валерия Кирсанова, вышеозначенные расходы и так входят в оплату содержания и текущего ремонта дома, а во-вторых, он не является членом ЖСК. В связи с этим собственнику непонятно, на каком правовом основании он должен оплачивать какие-то «целевые расходы». Более того, управляющая организация даже не заключила с ним договор, хотя Валерий Витальевич не раз требовал этого как в устной, так и в письменной форме. Данный факт подтверждается документами, предоставленными им в распоряжение редакции.

Счётчик или норматив?

Впрочем, это далеко не главная претензия к ЖСК «Ядро». Валерий Витальевич, вооружившись термометром, предложил мне пройти вместе с ним в угловую комнату. Температура в ней, как можно увидеть на фото, 16,1 градуса, меж тем, согласно СанПиН 2.1.2.2645-10, она не должна опускаться ниже 18 градусов. Температура радиатора в означенной комнате, согласно произведённым замерам, 41,6 градуса, в прихожей — 49,5 градуса. Как говорится, без комментариев…

А теперь вновь обратим внимание на платёжку.

«В нашем доме установлен общедомовой прибор учёта тепловой энергии», — говорит Валерий Кирсанов. — «Соответственно, стоимость отопления должна рассчитываться по формуле, представленной в Постановлении правительства РФ №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Но посмотрите в квитанцию: мы почему-то платим за отопление по нормативу, что противоречит действующему законодательству. При этом ЖСК, насколько мне известно, оплачивает тепло ресурсоснабжающей организации именно по счётчику».

По сравнению с платежкой из другого ЖСК, о которой говорилось выше, переплата составляет примерно 676 рублей ежемесячно. При этом, как мы помним, речь идёт о квартире большей площади, но расчёт стоимости отопления для неё производится в точности с требованиями постановления правительства №354. 25 октября прошлого года Валерий Кирсанов направил в ЖСК «Ядро» электронное письмо с требованием представить ему расчёт платы за отопление в 2017 году, однако ответа не получил до сих пор.

Платить за отопление по счётчику, как известно, дешевле, чем по нормативу, поэтому элементарная логика позволяет предположить, что в распоряжении ЖСК остаётся некая финансовая дельта. О том, на каком основании с жильцов собираются эти «лишние» деньги и куда они направляются, мы поговорили с председателем правления ЖСК «Ядро» Ириной Сазоновой.

Она уверена, что ЖСК закон не нарушает. По её словам, расчёт платы за отопление происходит согласно нормативам, установленным правительством Москвы, затем в конце года делается перерасчёт, и деньги в конечном итоге направляются в компенсационный фонд. Как утверждает председатель правления ЖСК, впоследствии из этого фонда перекрывается задолженность жильцов перед РСО по отоплению, поскольку долги собственников, по её словам, глобальные. Вдобавок, как утверждает Ирина Владимировна, средства идут на энергосберегающие мероприятия – например, на замену окон в подъездах. А самое главное – Сазонова сказала, что именно такое решение приняли собственники помещений на общем собрании.

Вот Бог, а вот порог

По удивительному совпадению, ответ на письменное требование Валерию Кирсанову принесли как раз во время нашей беседы. Правда, ЖСК «Ядро» ответило с нарушением всех мыслимых сроков. ну да ладно, не будем формалистами. Тем более что этот ответ, подписанный председателем правления ЖСК Ириной Сазоновой, стоит рассмотреть отдельно: он являет собой прекраснейший образчик эпистолярного жанра. Если отбросить весь канцелярский флёр, то суть его можно понять следующим образом: или вступай в ЖСК, или продавай квартиру и катись на все четыре стороны. Ну а как ещё можно истолковать слова «…именно членство в ЖСК первично для реализации всех правомочий собственника — владения, пользования и распоряжения имуществом. В случае, если собственник не является членом ЖСК, он не имеет права, по меньшей мере, пользоваться и распоряжаться этим помещением. Что касается правомочий владения, то, с моей точки зрения, это возможно. В том случае, если собственник не является членом ЖСК, он вправе либо вступить в члены, либо произвести отчуждение своего жилого помещения и выехать из дома».

Дальше — интереснее: «…как представляется, если собственник не выполняет правил, установленных общим собранием членов, уставом или иными документами ЖСК и действующим законодательством, либо своими действиями препятствует нормальному функционированию жилищно-строительного кооператива, ЖСК вправе предложить этому собственнику произвести отчуждение жилого помещения и выехать из дома, либо побудить его к этому через суд (в судебном порядке)».

Как видим, направление, в котором следует идти тому, кто не хочет «вступить в члены», указано чётко и недвусмысленно…

В ответ на требование о заключении договора председатель правления пишет, что заключение оного возможно, однако на данный момент заявления собственника об этом в ЖСК «Ядро» не поступало, но электронное письмо, направленное Валерием Кирсановым в ЖСК 16 октября 2017 года, свидетельствует об обратном. Как объяснить данную коллизию, если учесть, что ответ датирован 31 января 2018 года?

Закон нарушен?

Впрочем, вернёмся к решению о порядке начисления платы за отопление и перераспределении средств, которое, как утверждает Сазонова, было принято на общем собрании. В ходе разговора Ирине Владимировне был задан вопрос: решение принималось на общем собрании собственников жилья или на собрании членов ЖСК? Ведь это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Председатель правления уверенно ответила, что речь идёт именно об общем собрании собственников. Меж тем, в объявлении, приглашающем жителей принять участие в собрании, чёрным по белому написано: «Уважаемые собственники квартир, члены ЖСК ”Ядро“! 22 декабря в 19.00 состоится отчётное собрание ЖСК ”Ядро“…» И Валерий Кирсанов рассказал, что он перед началом мероприятия задал чёткий вопрос о статусе собрания и получил столь же чёткий ответ: собрание членов ЖСК. Так кто же в действительности собирался? Непонятно. Хотя, как выяснилось, в нашем случае это не так уж и важно.

«Решать вопросы, связанные с размером оплаты услуг и распределением средств, может только общее собрание собственников помещений, при этом собственник может быть членом кооператива, а может и не быть», — пояснил корреспонденту портала юрист Роман Князев. — «Собрание членов ЖСК принимать подобные решения неправомочно. Однако и общее собрание собственников не вправе принимать решения, противоречащие действующему законодательству. В данном случае, судя по представленной информации, нарушены требования Постановления правительства РФ №354 в части расчёта стоимости отопления, поэтому собственникам нужно составить жалобу в контролирующие органы. Также можно обжаловать действия ЖСК в суде».

Возникает закономерный вопрос: что же дальше? Как собственники помещений и ЖСК будут выходить из этой, казалось бы, тупиковой ситуации? Председатель правления кооператива Ирина Сазонова уверяет, что денег, собираемых на содержание и ремонт, категорически не хватает на поддержание дома в нормальном состоянии. А дом, справедливости ради стоит отметить, действительно обслуживается неплохо. Но также верно и другое: в Москве, наверно, многие тысячи домов содержатся на вполне достойном уровне, однако их жильцы при этом не платят за содержание по северным расценкам. Как так выходит, что другие управляющие организации могут работать и в рамках приемлемых сумм?

Алексей Нилов