Кто в доме хозяин? Правительство Москвы запрещает собственникам распоряжаться своим имуществом

Наш портал уже не раз рассказывал о проблемах в реализации программы реконструкции московских пятиэтажек, не вошедших в программу реновации. Многие эксперты высказывали мнение, что правительство Москвы не очень-то жалует эту инициативу собственников, что им приходится годами продираться через административные барьеры, и не факт, что результат после их преодоления будет положительным. А вот вам и пример: жители дома № 21 по улице Паперника получили отказ в проведении реконструкции. Люди считают, что мотивировка отказа не выдерживает никакой критики, что она противоречит как законодательству нашей страны, так и здравому смыслу.

Вкратце напомним матчасть: возможность реконструкции предусматривается московской городской программой «Жилище». Решение о реконструкции дома принимает общее собрание собственников большинством не менее двух третей голосов. Затем уполномоченные инстанции проводят исследование на предмет градостроительных и технических ограничений и, если таковых не обнаружится, правительство Москвы выдает разрешение на проведение работ. В ходе реконструкции дом может быть расширен, также допускается надстройка нескольких этажей (конкретные параметры определяются градостроительными возможностями, на основании которых разрабатывается план реконструкции). Здание оборудуется лифтами, в нем полностью меняются инженерные коммуникации. Работы проводятся за счет инвестора-застройщика, которого жильцы тоже выбирают на общем собрании. Его профит в данном случае — продажа квартир в надстраиваемых этажах. Ну, а жильцам, получается, это не стоит ни копейки, однако те собственники, которые хотят приобрести в обновленном доме еще одну квартиру, также могут вложиться в реконструкцию.

Теперь, вспомнив основы, перейдем к описанию ситуации в доме № 21 по улице Паперника.

От капремонта к реконструкции

Председатель ЖСК «Паперника, 21» Марина Кулик рассказала, что собственники уже три года пытаются решить накопившиеся проблемы своего дома.

«Изначально в нашем доме планировалось провести капитальный ремонт», — рассказывает Марина Михайловна. — «Но, увидев проектно-сметную документацию, мы поняли, что решения нам предлагаются неудачные, поэтому от капремонта в том виде, в котором его планировалось делать, мы отказались. Примерно в это же время жильцы узнали, что существует программа реконструкции, и приняли ее на ура, потому что она полностью отвечает их интересам. Во-первых, не придется никуда уезжать, во-вторых, площадь квартир увеличится, в-третьих, будут полностью заменены инженерные сети. Более того: люди могут приобрести по себестоимости дополнительную жилплощадь для своих близких, ведь семьи у многих разрослись. В итоге на общем собрании, состоявшемся в июне 2016 года, за реконструкцию проголосовали практически 90 процентов собственников нашего дома, а в августе уже был зарегистрирован ЖСК. Кстати, город тоже проголосовал за — в нашем доме есть и муниципальные квартиры».

Член правления ЖСК Любовь Богдан подчеркнула, что собственники квартир в их доме приняли решение о реконструкции еще до старта программы реновации. А когда эта программа началась, представители районной управы начали обход жильцов дома — выяснить их отношение к реновации.

«Нужно понимать, что в нашем доме живет много пенсионеров, не очень-то разбирающихся в терминологии», — говорит Любовь Николаевна. — «И когда им задавали вопросы, люди отвечали: мол, как же так, мы ведь уже проголосовали. Приходилось объяснять, что такое реновация и чем она отличается от реконструкции. Поняв суть различий, жильцы не изменили своего решения».

Председатель ЖСК Марина Кулик сказала, что лично она, да и большинство жильцов дома, совсем не против реновации как таковой.

«Я знаю многих людей, которые с радостью вошли в эту программу», — сказала Марина Михайловна. — «И, более того, мне известно, что собственники ряда домов, по каким-то причинам не вошедших в программу реновации, требуют, чтобы их в нее все-таки включили. Однако жители нашего дома приняли на общем собрании другое решение. Мы считаем, что для нас предпочтительнее реконструкция и хотим, чтобы наше мнение уважали».

Эксперты не против

Экспертное заключение о возможности реконструкции и ее допустимых параметрах дает институт Генплана Москвы. Вот выдержка из заключения по дому № 21 по улице Паперника:

«Согласно утвержденному проекту „Проекту межевания территории квартала Рязанского района, ограниченного Рязанским проспектом, 3-й Институтской улицей, улицей Михайлова, Яснополянской улицей, 1-м Вешняковским проездом, улицей Паперника“, по адресу ул. Паперника, д.21 сформирован земельный участок площадью 0,461га. На указанном участке возможна реконструкция с надстройкой и пристройкой жилого дома с суммарной поэтажной площадью застройки 9,73 тыс. кв. м».

Также экспертная инстанция признала, что новые жильцы надстраиваемых этажей не будут ущемлены в плане наличия образовательных учреждений для детей:

«Обеспеченность мест школьных и дошкольных учреждениях обеспечивается за счет резерва на 162 места в Государственном бюджетном образовательном учреждении (ГБОУ) № 329 (корпус 2, школа) и 31 места ГБОУ № 329 (корпус 5, детский сад), что полностью удовлетворяет проектной потребности жителей реконструируемого жилого дома».

Дальнейший путь согласования таков: документы подаются на ГЗК (градостроительно-земельную комиссию), которая, при отсутствии градостроительных ограничений, принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Эти изменения и будут основанием для дальнейших действий: разработки проекта реконструкции, экспертизы данного проекта, выдачи разрешения на строительство — и так далее, до госприемки выполненных работ.

Что хочу, то и ворочу?

В декабре 2017 года ЖСК «Паперника, 21» подал документы в ГЗК. Как мы помним, институт Генплана Москвы признал, что градостроительных ограничений в данном случае нет, однако собственники получили от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) отрицательный ответ. Документ датирован 13 февраля 2018 года и подписан заместителем председателя Комитета А. Ильиным. В нем говорится, что, «согласно ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы принято решение о нецелесообразности внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы. Размещение объекта не соответствует градостроительному развитию территории».

Эпистола сия вызывает, скажем мягко, недоумение. Во-первых, совершенно непонятна правовая мотивировка отказа. Документ не содержит ссылки на статьи законов и нормативные акты, которые будут нарушены в случае проведения реконструкции (ст. 36 Градостроительного кодекса Москвы регламентирует только порядок рассмотрения документов и внесения изменений в ПЗЗ). Во-вторых, целесообразность либо нецелесообразность — это уже, согласитесь, совсем не юридические категории. И уж, наверно, только собственникам решать, что целесообразно для их дома.

Это, кстати говоря, признал и Департамент градостроительной политики города Москвы в своем ответе председателю ЖСК от 25 апреля 2018 года: «Вопрос о целесообразности/нецелесообразности реконструкции рассматривается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями статей 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение о реконструкции считается принятым, если за него проголосовало более 2/3 всех собственников помещений. При принятии решения собственникам следует исходить из градостроительной возможности реконструкции. Заключение о градостроительной возможности реконструкции выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы».

Спору нет: вышеупомянутое заключение выдает Москомархитектура. Однако в этом вопросе есть нюансы…

«Москомархитектура дает заключение не по собственному произволению, оно должно базироваться на выводах экспертов», — объясняет ситуацию архитектор, Почетный строитель Москвы Алексей Кротов. — «И единственное учреждение в нашем городе, уполномоченное делать такие выводы — это институт Генплана Москвы. Специалисты института анализируют градостроительную ситуацию и приходят к тому или иному решению. Например, в случае с домом № 21 по улице Паперника эксперты выяснили, что здесь достаточно объектов социальной инфраструктуры, обслуживающих организаций, то есть, жители района не будут ни в чем ущемлены. Нагрузка на инфраструктурные объекты, вызванная некоторым увеличением плотности населения, не окажется чрезмерной. Поэтому эксперты и вынесли заключение о возможности реконструкции с надстройкой. А Комитет по архитектуре и градостроительству, отказав жителям дома, превысил свои полномочия, так как этот отказ идет вразрез с экспертным заключением. Почему чиновники указывают собственникам, что для них целесообразно, а что нет?»

В отказе Москомархитектуры, как мы помним, есть еще одна мощная фраза: «размещение объекта не соответствует градостроительному развитию территории». Но как ее понимать?

«По сути, это просто заумная фраза, придуманная для того чтобы сбить людей с толку», — считает Алексей Кротов. — «Не чиновники-функционеры, а эксперты должны решать, что соответствует градостроительному развитию территории, а что нет. Дело чиновников — выдавать разрешения на основании экспертных заключений. Либо не выдавать, если заключение отрицательное. Но в нашем случае, напомню, специалисты института Генплана Москвы признали возможной реконструкцию дома, а значит, она полностью соответствует градостроительному развитию территории».

Словно мухи тут и там, ходят слухи по домам…

Марина Кулик рассказала, что, когда члены правления ЖСК были на приеме в Департаменте градостроительной политики Москвы, чиновники выразили опасение, что в случае проведения реконструкции с привлечением инвестора могут появиться обманутые пайщики (по аналогии с обманутыми дольщиками). Мол, собственники, желающие купить в реконструированном доме еще одну квартиру, вложатся, а инвестор сбежит с их деньгами. Люди считают такие опасения безосновательными. Во-первых, доля пайщиков в общей массе затрат, которые несет инвестор при реконструкции, исчезающе мала. Во-вторых, какой же идиот, вложив миллионы, может сбежать? В данной ситуации застройщик мотивирован завершить проект, ведь в противном случае он не «отобьет» свои затраты и уж тем более не получит прибыль от продажи квартир в надстраиваемых этажах.

Меж тем по соседним домам поползли слухи: мол, в 21-м доме какую-то аферу затеяли. Что интересно: раньше жители этих домов были склонны поддержать идею реконструкции, но теперь заняли выжидательную позицию. У членов правления ЖСК есть определенные предположения о том, кто стоит за распространяемыми слухами…

«Большинство жильцов нашего дома — люди семейные, с детьми, у некоторых уже внуки есть», — говорит член правления ЖСК Сергей Левдиков, долгое время проработавший в районе участковым уполномоченным полиции. — «Многие живут здесь со времени постройки дома. И что же, они аферисты? Ничего глупее просто придумать нельзя!»

Впрочем, слухи пережить можно: сегодня поговорят, завтра забудут. А отказ Москомархитектуры — вот он, зафиксирован в официальном документе. И с трудом верится, что отказ этот вызван заботой чиновников о финансовой безопасности жителей дома. Тогда в чем же его истинная причина? Есть такое предположение: здесь, как рассказали жильцы, планируется одна из площадок под высотки, которые будут строиться по программе реновации. Возможно, поэтому появление реконструированного дома и «не соответствует градостроительному развитию территории». Как бы то ни было, жители дома № 21 по улице Паперника намерены и дальше бороться за свои права. Люди уверены, что закон на их стороне.

Алексей Нилов