Обзор законодательных новшеств в сфере ЖКХ 2018 года

Прямые платежи

Начнём, пожалуй, с самого обсуждаемого — с так называемого закона о прямых платежах поставщикам коммунальных ресурсов. Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» предусматривает, что с 14 апреля 2018 года за коммунальные ресурсы — отопление, водоснабжение и водоотведение, газ, электричество — можно платить напрямую поставщикам означенных ресурсов, минуя управляющую организацию.

Стоит отметить, что экспертные мнения по поводу этого закона разделились: одни считают его полезным и целесообразным, другие же уверены, что документ имеет чисто популистский характер и, по сути, не принесёт ничего нового, так как возможность заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и так закреплена уже существующими нормативными актами. Наверно, самым разумным в данном случае будет посмотреть на практику применения нового закона, тем более что ждать осталось совсем недолго.

Квитанции без рекламы

С 3 июня текущего года в платёжках за жилищно-коммунальные услуги не будет рекламы, причём как с лицевой, так и с оборотной стороны: это запрещает Федеральный закон от 03.04.2018 N 61-ФЗ «О внесении изменений в статьи 5 и 38 Федерального закона «О рекламе». Впрочем, социальная реклама всё же допускается, также не запрещено публиковать справочно-информационные сведения.

Если честно, сложно понять, кому и каким образом мешала коммерческая реклама на счетах за ЖКУ, но и спорить с законодателем постфактум — занятие бессмысленное. Можно лишь предположить, что будут попытки публиковать рекламные материалы под видом справочно-информационных сведений, и сотрудники Федеральной антимонопольной службы не раз вспомнят депутатов Госдумы тихим незлым словом за то, что подкинули им дополнительную головную боль в виде разбирательств с подобными случаями.

Почему коммерсанты могут платить меньше?

Много шума наделало и Постановление Конституционного суда РФ от 29.01.2018 № 5-П, создав очень интересный прецедент (хоть в России и не прецедентное право). Если в двух словах, то суть такова: в КС РФ обратился гражданин, не согласный с тем, что ОСС установило ставку за содержание дома за 1 квадратный метр для собственников коммерческих помещений меньше, чем для собственников квартир. Суд же в своем решении отметил, что в настоящий момент нет каких-либо правил, запрещающих подобные действия. Ну, а что не запрещено, то, как известно, разрешено.

Справедлив ли дифференцированный подход к определению платы за содержание общего имущества в МКД — вопрос дискуссионный. К КС РФ претензий нет: он и не мог принять другого решения при отсутствии соответствующих нормативных актов. Зато появляются претензии к законодателю: не пора ли обратить внимание на данную проблему?

Новое в лицензировании УК

Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2017 № 485-ФЗ, вступивший в силу 11 января 2018 года, кардинальным образом изменил многие положения жилищного законодательства. Это касается, в частности, и порядка лицензирования управляющих компаний.

Так, согласно новой редакции ч. 4 ст. 192 ЖК РФ, лицензия выдается УК сроком на пять лет, а не бессрочно, как это было раньше. Вдобавок лицензия действительна только в том субъекте РФ, где она была выдана. Что важно: для компаний, имевших лицензию на момент вступления закона в силу, пятилетний срок отсчитывается с 11 января 2018 года. То есть, в 2023 году будет этакий массовый ЕГЭ для управляющих компаний.

Ч. 4 ст. 195 ЖК РФ гласит, что сведения, которые содержатся в реестрах лицензий, отныне должны размещаться не на сайтах Госжилинспекции регионов, а в единой информационной системе ГИС ЖКХ.

И ещё одно новшество в данной области: органы государственного жилищного надзора теперь могут проводить проверку УК в рамках лицензионного контроля по приказу главного жилищного инспектора РФ — об этом говорится в ч. 4.2 ст. 20 и ч. 3 ст. 196 ЖК РФ.

Лишение лицензии без суда

Изменения, внесённые в Жилищный кодекс законом № 485-ФЗ от 31.12.2017, дают Государственной жилищной инспекции право лишать управляющую компанию лицензии без решения суда.

Так, согласно ч. 5 ст. 198 ЖК РФ, если в течение двенадцати месяцев со дня выдачи ГЖИ предписания по определённому дому (домам) суд два раза и более назначил управляющей компании административное наказание за неисполнение данного предписания, сведения об этом доме (домах) исключаются из реестра лицензий субъекта Российской Федерации. Отдельного судебного решения для этого больше не требуется.

Ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ предусматривает, что, если в течение 12 месяцев УК получит три административных наказания за «воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного жилищного надзора по проведению проверок или уклонение от таких проверок», из её лицензии могут быть исключены все дома, в отношении которых чинились препятствия. И снова без решения суда.

На первый взгляд, выглядят эти меры пугающе, однако есть мнение, что больших изменений в существующее положение дел они не внесут. Ведь проблема состояла именно в том, что проштрафившиеся УК любыми формальными способами затягивали судебные разбирательства, и суды просто не успевали в течение 12 месяцев вынести то количество решений, которое требуется для лишения лицензии. А раз данная мера не претерпела изменений, то какой прок для ГЖИ в праве лишать УК лицензии без суда? Ведь этим правом будет очень сложно воспользоваться.

Впрочем, продолжим наш обзор. Ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ гласит, что из лицензии УК могут быть исключены все дома, если в течение 12 месяцев после первого наказания за грубое нарушение лицензионных требований она допустит второе нарушение оных. Дополнительного решения суда для этого также не потребуется. Правда, перечня тех самых грубых нарушений пока ещё нет — его должно утвердить правительство РФ отдельным нормативным актом. И рассматриваемая норма ЖК РФ вступит в силу через 10 дней после того, как это произойдёт.

Клоны и пустышки

Нововведения, внесённые в ЖК РФ 485-м федеральным законом, предусматривают радикальную борьбу с компаниями-клонами. Так, в п. 1.1 ст. 193 Жилищного кодекса содержится такое требование: «отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее». На устранение данного нарушения компаниям дано полгода, а если в течение двенадцати месяцев УК не выполнит предписание ГЖИ, вынесенное на этот счёт, то жилищные инспекторы могут без судебного решения исключить из её лицензии все дома.

Также законодатель решил, что на рынке жилищно-коммунальных услуг не место компаниям-пустышкам: согласно ч. 2 ст. 199 ЖК РФ, если УК в течение полугода не управляет ни одним домом, то она лишается лицензии на данный вид деятельности.

Старые и новые

В 2018 году законодатель исключил разночтения относительно того, когда новая управляющая компания может приступить к исполнению своих обязанностей: как гласит ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, это право у неё возникает с момента внесения дома в реестр лицензий данной УК.

Также внесена ясность в порядок передачи ключей и технической документации. Так, если по решению общего собрания собственников ТСЖ, ЖК или ЖСК прекращает управление домом, то представители означенных организаций в течение трёх рабочих дней с даты принятия собственниками соответствующего решения обязаны передать техническую документацию, ключи от технических помещений и электронные коды доступа тому лицу, которое приняло на себя обязательства по управлению домом (п. 3.1 ст. 161 ЖК РФ).

УК, прекратившая управление домом, обязана в течение пяти рабочих дней внести информацию об этом в ГИС ЖКХ, а также направить её в орган государственного жилищного надзора — этого требует ч. 2 ст. 198 ЖК РФ. Если управляющая компания этого не сделает, то Госжилинспекция проводит внеплановую проверку, после чего сведения об «ушедшем» доме исключаются из её лицензии.

Временные управляющие компании

Поправки, внесённые в ЖК РФ федеральным законом № 485, узаконили временные управляющие компании. Так, согласно ч. 17 ст. 161 Жилищного кодекса, орган местного самоуправления может назначить дому временную управляющую компанию, но только в том случае, если жители не выбрали самостоятельно способ управления и управляющую организацию, а конкурс по отбору оной был признан несостоявшимся. Работать в доме временная УК будет до той поры, пока собственники не выберут «постоянную», или пока муниципалитет не проведёт соответствующий конкурс, но, при любых обстоятельствах, не больше года. Данная норма вступит в силу с 1 января 2019 года.

Штраф в пользу собственников

Интересная информация для плательщиков за жилищно-коммунальные услуги: отныне можно наказать управляющую компанию рублём за неоправданное завышение сумм в квитанциях, причём не в пользу государства, а в свою пользу. Так, согласно ч. 11 ст. 156 или ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, если будет доказано, что плата завышена неправомерно, то управляющая организация должна будет заплатить штраф в размере 50 процентов от суммы превышения. Ну и, конечно же, вернуть гражданину переплаченное.

Ростехнадзор должен знать!

И под занавес ещё одно планируемое новшество: 3 апреля 2018 года Госдума приняла во втором чтении проект федерального закона № 243883–7, согласно которому компания, начинающая бизнес по обслуживанию лифтов, подъёмных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров и эскалаторов (кроме тех, что находятся в метро), обязана сообщить об этом в контролирующие органы. Правда, предполагаемые штрафные санкции за неисполнение данной нормы невелики: для юридических лиц — от 10 до 20 тысяч рублей; для должностных лиц, допустивших такую оплошность — от 3 до 5 тысяч рублей.

Вот, пожалуй, и всё на данный момент. Следите за нашими дайджестами и будьте всегда в курсе новостей законодательства в области ЖКХ!

Алексей Нилов