«Сейчас в стране 3300 фирм-застройщиков. Федеральные банки убьют всех»: к чему приведут поправки в закон о долевом строительстве
21 июня Госдума приняла в третьем окончательном чтении законопроект, направленный на усиление контроля и ответственности в сфере долевого строительства. Какие последствия он принесёт строительному рынку?
Поправки к 214-му закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» были внесены группой депутатов во главе со спикером Вячеславом Володиным. Они исключают возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты, ограничивают привлечение средств через жилищно-строительные кооперативы, обязывают застройщиков раскрывать информацию о своих владельцах и учредителях и вводят солидарную ответственность бенефициаров застройщиков за причинённые дольщикам убытки.
Как заявил председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, каждый застройщик должен будет открыть отдельный банковский счёт в уполномоченном банке и проводить все финансовые операции только с этого счёта, и банк будет оценивать целевое назначение всех этих платежей.
«Для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля этого года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если будет подозрение на нецелевое использование этих средств», — добавил депутат.
С 1 июля 2018 года вводится возможность использования эскроу-счетов для реализации новых проектов жилищного строительства. Эти эскроу-счета будут застрахованы в системе АСВ на сумму до 10 млн рублей. Пока эта мера будет добровольной, но через год все проекты по привлечению средств граждан в жилищное строительство через эскроу-счета будут обязательны.
Напомним, что ещё ранее на парламентских слушаниях министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев подчеркнул, что новый закон не перечёркивает долевое строительство.
«Вводится цивилизованный новый механизм, согласно которому на счет в банке будут зачисляться деньги граждан, для того чтобы они купили будущее жилье», — объяснил глава ведомства. — «И эти средства одновременно служат залогом и инструментом по понижению процентной ставки при открытии кредитной линии для застройщика. Но они неприкосновенны до того момента, пока застройщик не сдаст объект и не выдаст ключи участникам долевого строительства. Только после этого со счета средства граждан пойдут на погашение кредитной линии и станут прибылью застройщика».
Мы опросили экспертов в сфере недвижимости по поводу принятого закона. Со скепсисом в отношении принятого закона высказался председатель комитета по жилой недвижимости «Российской гильдии управляющих и девелоперов» Дмитрий Панов.
«Большинство экспертов склоняется к мнению, что проблему обманутых дольщиков поправки к 214-му закону кардинально не решат, а могут лишь обострить и без того сложную ситуацию на рынке жилищного строительства», — заявил он порталу «Всё о ЖКХ». — «С большой долей вероятности на рынке останутся только крупные компании, обладающие высокой финансовой стабильностью и возможностью привлекать заемные средства в короткие сроки по приемлемым ставкам. А мелкие и средние застройщики вряд ли смогут соответствовать требованиям нового 214-ФЗ и будут вынуждены уйти с рынка».
Среди последствий введения поправок он отмечает снижение объёмов строительства жилья, монополизацию рынка, снижение качественной конкуренции. Как результат, застройщики-монополисты могут и вовсе перестать бороться за качество строительства жилья в угоду экономии.
Аналогичного мнения придерживается и старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», представитель комитета по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов Вероника Перфильева.
«Часть застройщиков, особенно некрупных, уйдёт с рынка, что также может повлиять на общее количество строящегося жилья и его стоимость», — отметила она в разговоре с корреспондентом «Всё о ЖКХ». — «С точки зрения развития экономики, вряд ли можно положительно оценить ситуацию, когда субъекты рынка вынужденно прекращают предпринимательскую деятельность ввиду ужесточения требований законодательства. Кроме того, поскольку соблюдение новых требований повлечёт увеличение расходов застройщиков, то стоимость метра строящегося жилья будет увеличиваться, и в конечном итоге дополнительные расходы лягут на плечи дольщиков».
Поясним, что по оценкам экспертов Центрального экономико-математического института РАН, отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования при сохранении текущих ставок в 12–14% и требования обязательного резервирования средств может привести к банкротству каждого третьего застройщика в стране. Особенно сильно это может ударить по российским регионам, где маржинальность девелоперского бизнеса ниже 10%.
Справедливости ради отметим, что ко второму чтению были подготовлены некоторые смягчающие поправки. В частности, депутаты отказались от увеличения размера отчислений застройщиков в компенсационный фонд с 1 октября 2018 года с 1,2 до 3% от стоимости договора долевого участия, с 1 января 2019 года — до 6%.
Но, несмотря на послабления, закон экспертам всё равно видится жёстким. В частности, никаких плюсов в нём не видит эксперт Исследовательского центра «Астрон», разработчик теории жилищных систем Ануар Жанбосов. По его мнению, много сырых, поспешных и надуманных решений. Во-первых, требования на резерв 10% сократит объёмы обязательств застройщиков (они будут заниматься одним объектом, а дополнительные объекты, например, детские сады брать не будут). Во-вторых, небанковские займы — частное дело застройщика (частной компании никто не может это запретить делать). В-третьих, запрет на дополнительные объекты нельзя запретить (это просто не проверить). В-четвёртых, банки не могут и не захотят сопровождать стройку. При этом деньги дольщиков и так находятся в ведении банков (пусть банки и не воруют).
«Экономическая власть от застройщика переходит к банкам», — считает Ануар Жанбосов. — «Минусы этого очень неприятные: банки не могут строить и будут искать девелопера. В случае кризиса попадут все: банки, застройщики и дольщики. Обращаю внимание, что банки почти все федеральные, а застройщики почти все местные. Это может привести к экономическо-административным войнам. Противостояние пришлым застройщикам — это обычное дело: каждый закрывает свой региональный рынок. А в кризис — это сразу же обострение всех противоречий. В таких условиях застройщику будет наплевать на качество. Будет меньше цемента в бетоне, больше дешёвых китайских стройматериалов, гастарбайтеров и так далее. Увеличится аварийность на стройке».
Вероника Перфильева считает, что обязательное использование эскроу-счетов в некоторой степени позволит защитить дольщиков от «нецелевого» использования застройщиком долевых взносов, однако при этом застройщикам и дольщикам придётся нести операционные и финансовые издержки на открытие и обслуживание эскроу-счёта.
«Эскроу-счета повсеместно используются в западных странах, и там это считается обычной практикой защиты дольщиков», — дополнил Дмитрий Панов. — «При этом главное условие использования эскроу-счетов — это комфортная ставка проектного финансирования (на уровне 3–5% годовых). Наших же застройщиков, скорее всего, призовут привлекать банковское финансирование строительства, не снижая рыночную ставку, — сейчас она находится в диапазоне 12–14% годовых. Получается, что, защищая дольщиков, система эскроу-счетов увеличивает себестоимость строительства, что напрямую отражается на повышении итоговой цены квадратного метра».
Напомним, что президент России Владимир Путин поставил задачу строить по 120 млн кв. м жилья в год. Ануар Жанбосов уверен, что новые поправки будут мешать достигнуть данной задачи.
«Такое количество жилья было не под силу в СССР в 1957–1987, с этим не справился бизнес России в 1988–2018», — заявил он в разговоре с корреспондентом «Всё о ЖКХ». — «Необходимы новые решения — самодевелопмент, индустриализация частного домостроения и самофинансирование (в том числе из зарубежных источников). Сейчас в стране 3300 фирм-застройщиков. Федеральные банки, а это Сбер, ВТБ, РСХБ и другие, просто убьют всех. Местные строители станут обычными подрядчиками, как электрики или дорожники. Учитывая то, что они связаны с местной же властью, это автоматически породит социальное напряжение».
А могли бы быть альтернативы новому закону?
«В нынешних условиях самое рациональное, что можно сделать, — это ужесточить контроль за соблюдением действующего законодательства, не ужесточая само законодательство», — считает Дмитрий Панов. — «Президент страны поставил перед строительным комплексом амбициозную задачу: выйти к 2024 году на рубеж строительства 120 млн кв. метров жилья ежегодно. Поэтому важно сегодня объединить усилия всех заинтересованных сторон и найти реальные способы для качественного решения этой задачи».
Ануар Жанбосов уверен, что не стоило спешить с принятием этого закона. Прежде чем принимать поправки, нужно было поэкспериментировать и создать специальный департамент — строительный дивизион, наподобие советских Промстройбанка и Жилстройбанка.
А вообще, чтобы преодолеть проблемы строительной отрасли, в том числе и проблему обманутых дольщиков, необходимо запретить строить многоквартирные дома (МКД) во всех городах.
«МКД — это объект, не пригодный для массового рыночного использования», — заключает он в разговоре с корреспондентом «Всё о ЖКХ». — «Нужно оставить МКД только в городах-миллионниках и областных центрах. И то, только там, где проживает более 100 тыс. жителей, а таких в стране всего 100–120. В остальных городах местные и федеральные усилия не способны разрешить проблемы, порождаемые МКД, это: обманутые дольщики, кризис ЖКХ, произвол ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний. Ведь МКД — это технически сложное сооружение. Оно требует длительных согласований при проектировании, специального надзора при строительстве и комплекса сложных и дорогих мероприятий при эксплуатации. МКД имеет сложную себестоимость и высокую цену — в рыночных условиях это недопустимо: слишком много центров управления, слишком много разных интересов, слишком длинные и опасные процедуры».
Евгений Сеньшин
Комментарии
Есть мнение? Добавьте комментарий:
