Способы управления многоквартирным домом: какой выбрать собственникам?

Не хотелось бы выступать в роли Капитана Очевидность и лишний раз напоминать, что системы жизнеобеспечения многоквартирного дома, равно как и строительные конструкции, нуждаются в постоянном техническом обслуживании. И что за все это кто-то должен нести персональную ответственность, ведь в противном случае дом постигнет судьба дитяти у семи нянек. Чтобы этого не случилось, законодатель в ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ закрепил за собственниками прямую обязанность выбрать один из трех предложенных способов управления МКД. Сегодня мы поговорим о каждом из них, а также попытаемся разобраться, какой способ предпочтительнее в конкретных случаях.

Кто и как выбирает

Способ управления многоквартирным домом, как гласит ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, выбирают собственники помещений МКД на общем собрании. Причем он может быть изменен в любое время, и также на основании решения общего собрания собственников (ОСС). Особо подчеркивается, что решение собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников. Ну, а если кто-то не согласен — может обжаловать решение ОСС в суде.

Стоит отметить, что жильцам лучше самим прийти к консенсусу в вопросе выбора способа управления. Ведь если в течение полугода он не будет выбран или решение ОСС об этом не будет реализовано, орган местного самоуправления обязан объявить открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). То есть, мнение жителей дома в данном случае спрашивать уже никто не будет. По итогам конкурса с победившей в нем управляющей компанией будет заключен договор управления, а если до конца срока действия этого договора собственники вновь не определятся с выбором способа управления (или снова решение ОСС не будет реализовано), муниципалитет назначит новый конкурс.

Есть и еще два случая, когда вопрос о выборе способа управления будет решаться местной властью. Первый касается новостроек: согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса, а в течение 40 дней с момента публикации извещения муниципалитет обязан данный конкурс провести, если собственники не примут решения.

Второй случай — когда Госжилинспекция по тем или иным причинам лишает управляющую компанию права работы в доме. В течение 15 дней с момента получения уведомления ГЖИ об этом, как требует ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, орган местного самоуправления созывает в доме общее собрание для выбора способа управления МКД. Ну, а если решение на ОСС не принято (или принято, но не реализовано), муниципалитет в течение трех дней после проведения такого собрания должен объявить конкурс по выбору новой УК. Конкурс объявляется и в том случае, если общее собрание вообще не было проведено в течение 15 дней (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).

Выводы из вышесказанного очевидны: если не хотите, чтобы вас на абсолютно законных основаниях лишили права выбора — будьте активными и старайтесь договориться с соседями.

Итак, с базовыми понятиями разобрались, теперь перейдем к способам управления. Их, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, предусмотрено три: непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом, и, наконец, управление при помощи обслуживающей организации, которые в обиходе обычно именуются управляющими компаниями.

Непосредственное управление

Исходя из смысла названия, понятно, что управление своим домом в данном случае осуществляют сами собственники. При этом п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ гласит, что такой способ управления МКД возможен, только если в доме имеется не более тридцати квартир.

Вряд ли жильцы самостоятельно будут выполнять все работы по содержанию и текущему ремонту дома: у большинства из них для этого нет ни времени, ни соответствующей квалификации. Поэтому собственники могут заключить договор на оказание этих услуг с эксплуатирующей организацией. Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, такой договор заключается на основании решения ОСС, и все собственники (либо большинство) выступают в качестве одной его стороны. То есть, договор на содержание и текущий ремонт МКД в данном случае не заключается с каждым собственником персонально.

Принципиально иная ситуация с договорами на поставку коммунальных ресурсов (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения): они заключаются каждым собственником в индивидуальном порядке от своего имени. Также при непосредственном управлении МКД все собственники самостоятельно заключают договоры по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Теперь главное: кто и за что отвечает при непосредственном способе управления. Ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ гласит, что ответственность за тот или иной фронт работ и за поставку коммунальных услуг несет организация, с которой у собственников заключен договор. Таковых, как мы понимаем, несколько: эксплуатирующая компания, осуществляющая содержание и текущий ремонт, поставщики тепла и горячей воды, холодного водоснабжения и водоотведения… и так далее.

Преимущество у данного способа управления, пожалуй, только одно: есть возможность сэкономить на плате за содержание МКД. Например, если собственники договорятся о том, что будут самостоятельно убираться в подъездах, составив график дежурств, то эту позицию можно исключить из перечня услуг эксплуатирующей организации. Однако на практике ситуация чаще всего оборачивается дополнительными проблемами: график дежурств постоянно нарушается, обещания, данные соседям по участию в уборке, забываются. В итоге подъезды зарастают грязью.

Относительно прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг: сейчас такие договоры в тренде, однако есть мнение, что штука это крайне неудобная. И если при других способах управления у собственников есть выбор (заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями или же их будет заключать от своего имени ТСЖ, кооператив либо управляющая компания), то при непосредственном управлении такой альтернативы нет. Выбирать, конечно, собственникам, однако стоит иметь в виду: при возникновении каких-либо разногласий с ресурсниками по поводу качества или объемов ресурса разбираться с ними придется в индивидуальном порядке.

Резюмируем: непосредственное управление — неплохой вариант для ответственных и юридически грамотных собственников. Но таковых в нашей стране пока еще, увы, критическое меньшинство. В теории, в случае конфликтных ситуаций с поставщиками услуг и ресурсов на защиту интересов собственников должен встать активный и подкованный в вопросах жилищного законодательства Совет дома. Но на практике во многих домах Совета либо нет вообще, либо он существует формально, а уровень правовой грамотности его членов и председателя, мягко говоря, оставляет желать лучшего. А поэтому, как нам кажется, к выбору непосредственного управления МКД стоит относиться с большой осторожностью. И, напомним, данный способ допускается лишь в тех домах, где наличествует не более тридцати квартир.

ТСЖ и кооперативы

Еще один способ управления МКД — ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. О правовых нюансах создания и функционирования товариществ собственников жилья и кооперативов мы поговорим в других статьях, сейчас же акцентируем внимание на особенностях управления домами посредством этих структур.

Так, согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, при выборе данного способа управления именно товарищество либо кооператив отвечает за содержание общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг. Один ответственный — согласитесь, уже плюс. Исключение составляет ситуация, когда у собственников заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ), но в этом случае ТСЖ (кооператив) отвечает за обеспечение готовности инженерных систем дома.

В ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ сказано, что товарищество (кооператив) могут проводить работы по содержанию и ремонту МКД своими силами. Но, согласитесь, делать это на должном уровне можно лишь в том случае, если имеется профессиональный и опытный председатель, который сумеет подобрать квалифицированный персонал. А если такого нет? Закон дает означенным структурам право привлекать к работе эксплуатирующие организации и даже управляющие компании, не меняя при этом способ управления МКД и оставляя за собой лишь функции контроля. Но не становится ли в таком случае товарищество (кооператив) банальной «прокладкой» между собственниками жилья и профессионалами от ЖКХ? Причем «прокладкой» далеко не бесплатной…

В общем, как нам кажется, создание ТСЖ для управления МКД уместно лишь в том случае, если у собственников есть на примере кандидатура председателя-профессионала, съевшего не одну собаку на организации обслуживания многоквартирных домов. И, что не менее важно, у жильцов имеется уверенность в порядочности этого человека. Если нет — в лучшем случае люди получат обыкновенных посредников между ними и специалистами. Именно посредников, а не контролеров: ведь чтобы контролировать правильно — нужно, как минимум, разбираться в том, что тебе поручили контролировать. Ну, а в худшем случае ТСЖ может стать черной дырой, в которой будут бесследно исчезать деньги собственников. Что касается жилищно-строительных кооперативов: есть мнение, что их создание имеет смысл лишь в том случае, если собственники на общем собрании решили провести реконструкцию своего дома.

Управляющая организация

Третий способ управления МКД, предусмотренный Жилищным кодексом — управляющая организация (управляющая компания). При выборе данного способа именно УК, согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, несет ответственность за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг жильцам. Ну, а в случае, если у собственников заключены прямые договоры с РСО, УК обязана обеспечить готовность инженерных систем МКД.

Работа управляющей компании в нашей стране невозможна без лицензии, которая выдается Госжилинспекцией, а руководители УК в обязательном порядке сдают квалификационный экзамен (ч. 2 ст. 202 ЖК РФ), после чего получают соответствующий аттестат. То есть, в случае выбора этого способа управления вероятность того, что вы будете получать профессиональные услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, объективно выше, чем при двух других.

Разумеется, лицензирование УК не избавило рынок управления МКД и от дилетантов, и от откровенных мошенников. Жалоб на работу управляющих компаний — великое множество, и в подавляющем большинстве случаев эти жалобы обоснованы. Однако законодатель постоянно ужесточает требования к управляющим компаниям и расширяет полномочия ГЖИ, поэтому сейчас, как нам кажется, у собственников достаточно инструментов для того, чтобы добиться от своей УК своевременного и качественного выполнения работ, предусмотренных договором управления. Другое дело, что не все знают про эти инструменты и еще меньше людей умеют ими пользоваться, но это уже, согласитесь, вопрос правовой грамотности и гражданской активности.

Управляющая компания, как и способ управления МКД, выбирается на общем собрании собственников дома. Исключение составляют случаи, когда УК определяется по итогам открытого конкурса, который проводит местная власть (о таких случаях говорилось в первой главке статьи). Важно помнить: если работа управляющей компании по разным причинам не устраивает жильцов, она может быть переизбрана в любое время. Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Что ж, подведем итоги. Непосредственное управление, на наш взгляд, может быть оправдано лишь в маленьких домах (законодательное ограничение — до 30 квартир), и только при наличии активного и юридически грамотного Совета МКД. Можно поэкспериментировать с ТСЖ, но успех этого эксперимента, как уже говорилось выше, целиком и полностью зависит от профессионализма и финансовой чистоплотности председателя товарищества. Если такой кандидатуры на горизонте нет, то разумным вариантом управления МКД будет управляющая организация: здесь, по крайней мере, есть понятные правила игры и множество способов держать УК на коротком поводке. Ну, а если управляющая компания не может (или не хочет) выполнять свои обязанности, ее всегда можно сменить. И в этом, кстати, мы готовы вам помочь.