Проект новых правил содержания МКД: требуется существенная доработка?

Одной из основных проблем сферы управления многоквартирными домами считается отсутствие чётко прописанных правил и государственных стандартов содержания жилфонда. Такое положение вещей порождает множество спорных ситуаций между управляющими организациями, собственниками помещений в МКД и надзорными органами. По мнению экспертов, нередки случаи, когда собственники требуют от УК выполнения работ, которые ей не оплачиваются, а ГЖИ при этом ещё и наказывает её за бездействие.

Попыткой навести порядок в этом наисерьёзнейшем вопросе стал проект новых правил содержания общего имущества в МКД, разработанный Минстроем России. В настоящий момент текст документа размещён на портале проектов нормативных актов, его может прочитать каждый желающий. Ознакомились с ним и мы, а также поинтересовались мнением экспертов на этот счёт.

Даёшь стандарты!

Первое, что бросается в глаза: документ очень конкретен. Он включает в себя 31 вид работ по содержанию МКД. Прописан порядок содержания кровель, чердаков, подвалов, фасадов и стен, балок и перекрытий. Не забыты лестницы, системы вентиляции, лифты, мусоропроводы, инженерные сети, газовое оборудование. Вспомнили и про дома, оборудованные печами и каминами — содержание этих систем также регламентировано. Уделяется внимание содержанию придомовых территорий, также уточняются особенности работ по организации сбора и вывоза бытовых отходов.

Что ещё очень важно: документ рекомендует стандарты надлежащего технического состояния общего имущества. В предлагаемых стандартах также нет общих фраз: прописаны все технические параметры содержания строительных конструкций, кровель, чердаков, систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, лифтов, мусоропроводов… Иными словами, всего, что относится к общему имуществу в МКД. Также регламентирован порядок действий при различных авариях. То есть можно предположить, что в случае принятия этого нормативного акта разночтения и вольные фантазии по данным вопросам останутся в прошлом. Наконец, документ устанавливает порядок организации, выполнения и финансирования работ по текущему ремонту. Причём, что опять-таки важно, с указанием источников финансирования.

На первый взгляд, проект очень солидный. Учтено, казалось бы, всё. Однако, по мнению экспертов, есть в нём и подводные камни, на которые непременно налетят управляющие организации и собственники помещений в МКД, если документ будет принят в своём нынешнем виде.

Избыточная конкретика?

«Проект новых правил содержания общего имущества в МКД стал попыткой объединить многочисленные нормативные акты, принятые в последнее время, которые как раз касались перечня работ по содержанию общего имущества», — считает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», первый заместитель председателя комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева. — «У нас есть, например, 170-й приказ Госстроя. Это хороший документ, в первую очередь потому, что конкретный. Многие прописанные в нём нормы регулируются только этим приказом, однако многие его положения отменены другими нормативными актами. Это создаёт определённые трудности, как для граждан, так и для управляющих организаций, потому что надзорные органы периодически ссылаются на уже не действующие положения 170-го приказа Госстроя. Поэтому попытку актуализировать все современные требования к содержанию многоквартирных домов и объединить их в одном документе, на мой взгляд, можно только приветствовать».

По мнению Светланы Викторовны, в связи с реализацией проекта «Комфортная городская среда» в новом документе большой раздел посвящён благоустройству придомовых территорий, а также серьёзный блок, регламентирующий обращение с коммунальными отходами. Это, как считает эксперт, позитивные тенденции, однако есть и недостатки.

«Что касается самого содержания документа, на мой взгляд, оно несколько избыточное», — говорит Светлана Разворотнева. — «В нём есть ряд работ, которые явно не относятся к содержанию и текущему ремонту. Например, ремонтные работы по гидроизоляции фундамента и внутренних трубопроводов, скорее, можно отнести к капитальному ремонту, чем к текущему. Также в постановлении содержатся требования к содержанию внутриквартальных проездов и проезжей части, которые явно не относятся к общедомовому имуществу и не являются „предметом ведения“ управляющих компаний. И если этот документ будет принят именно в таком виде, то у контрольно-надзорных органов появится легальная возможность дополнительно штрафовать управляющие организации за невыполнение тех работ, которые ей не оплачиваются».

Наконец, пока неясно, как принятие новых правил отразится на стоимости работ по содержанию и обслуживанию МКД. Светлана Разворотнева считает, что она вполне может и увеличиться. Дело в том, что стоимость работ из предлагаемого перечня пока ещё не просчитана, а если этот перечень осметить, то конечный итог выльется в очень серьёзные суммы. Но не осмечивать его тоже нельзя, потому что тогда непонятно, за счёт каких средств управляющая организация будет выполнять обязательные работы.

И, в общем-то, самое главное: непонятно, как быть, если собственники не захотят платить больше? Ведь управляющая компания, получается, всё равно обязана выполнять весь перечень работ, но у неё в таком случае попросту не будет на это средств. Есть ли выход из этой, казалось бы, тупиковой ситуации?

«Выход из этой ситуации — честность, открытость и прозрачность», — уверена Светлана Разворотнева. — «Во-первых, нужно просчитать предельную стоимость всех видов работ по содержанию дома исходя из существующих строительных норм, справочников ценообразования, размера оплаты сотрудников, определённого на основании действующего отраслевого соглашения. Во-вторых, имеет смысл разделить набор услуг, скажем, на три пакета: базовый, комфорт и премиум. Базовый пакет — это минимальный перечень услуг, обеспечивающий сохранность здания и безопасность его жителей. Другие же услуги собственники добавляют по желанию с соответствующим увеличением общей платы за содержание и текущий ремонт. Нам же всем сейчас фактически безальтернативно предлагается премиум-пакет, и совершенно неудивительно, что многим будет не по силам его оплачивать. В общем, я считаю, что проект необходимо отредактировать с точки зрения здравого смысла и стоимости услуг».

Недоработали…

Есть в проекте новых правил содержания общего имущества в МКД и множество других недостатков.

«Безусловно, сам факт попытки утверждения современных норм эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме воспринимается бизнес-сообществом позитивно», — считает исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олеся Лещенко. — «Однако размещённый для публичного обсуждения проект приказа Минстроя России не содержат норм по отмене постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 „Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда“, что создаёт неопределённость и риски при проведении проверок».

Также, по мнению Олеси Алексеевны, документ должен содержать нормы технической эксплуатации многоквартирных домов, так как техническая эксплуатация МКД в современных условиях предусматривает не только надлежащее содержание общего имущества МКД, но и организованное управление МКД.

Следует отметить, считает эксперт, что в проекте Приказа вопросы управления МКД в процессе осуществления эксплуатации не рассмотрены вообще. Не раскрытыми остались вопросы организации и разграничения текущего и капитального ремонтов, организации осмотров, хранения, ведения и передачи технической документации, организации взаимодействия лица, осуществляющего управление МКД, с собственниками помещений в МКД, органами местного самоуправления, органами государственного жилищного надзора и иными органами, а также иные вопросы управления, процесс осуществления которых не установлен на уровне актов Правительства Российской Федерации, однако требует регламентации в связи с наличием большого количества споров относительно качества управления многоквартирными домами.

«В частности, необходимо дифференцировать все требования правил и норм на те их нарушения, которые необходимо устранять при капитальном ремонте, и на те, которые устраняются при текущем ремонте», — продолжает Олеся Лещенко. — «Не установлены порядок разработки, условия необходимости согласования с собственниками помещений и порядок утверждения плана мероприятий по устранению выявленных в ходе осмотров недостатков. Например, не установлен период, на который осуществляется планирование».

Кроме того, как сказала Олеся Алексеевна, правила и нормы не предполагают ситуаций, при которых проведение ремонтных восстановительных работ нецелесообразно (дома, которые признаны аварийными и не подлежащими ремонту, дома под временным управлением).

Отдельные нормы проекта приказа, считает эксперт, требуют уточнения или дополнительного обсуждения целесообразности. Например, «полив тротуаров в жаркое время дня». При этом понятие «жаркий» в жилищном законодательстве и подзаконных актах не раскрыто, это требуется сделать, чтобы, с одной стороны, обеспечить безопасность проживания в многоквартирных домах, а с другой стороны, исключить необоснованное повышение расхода воды на содержание общего имущества.

Олеся Алексеевна привела и другой пример: проект требует от лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, принять меры «по устранению в случае выявления фактов: загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд; мытья автомашин на придомовой территории». Однако действующим законодательством не предусмотрены какие-то бы ни было меры воздействия на собственников и нанимателей со стороны лиц, управляющих многоквартирными домами.

Наконец, проект совсем не учитывает развития технологий, поэтому многие его положения выглядят устаревшими.

«Одним словом, чтобы существенно повлиять на качество предоставления услуг по содержанию общего имущества, а также обновить нормы, которые регламентируют работу управляющих организаций в этой части, проект приказа должен быть существенным образом переработан», — подытожила сказанное Олеся Лещенко.

Итак, резюмируем: сам факт появления проекта новых правил содержания общего имущества в МКД — если и не прорыв, то, по крайней мере, существенный шаг в сторону упорядочения работы в данной сфере. Однако проект, по мнению экспертов, нуждается в существенной доработке. Что ж, будем следить за его дальнейшей судьбой.

Алексей Нилов