Хотели как лучше, а вышло как всегда?

27.02.2018 в 15:53
Поделитесь новостью:
5941
0
Версия для печати
Фото: spokoino.ru
Выбор редакции

Наш портал уже рассказывал о глобальных изменениях в жилищном законодательстве России 2018 года, связанных с управлением многоквартирными домами. Их смысл, если не вдаваться в подробности, сводится к двум тезисам: ужесточение и зачистка рынка от игроков, которые, по мнению законодателя, не справляются со своими обязанностями. Теперь же пришло время поговорить и о других, так сказать, точечных новшествах. Некоторые из них, рискнём предположить, могут усложнить жизнь как управляющим организациям, так и собственникам жилья.

11 января 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». И если одни его пункты выглядят логичными и продуманными, то другие, мягко говоря, вызывают недоумение. Вот с последних, пожалуй, и начнём.

 

Выстрелы в «молоко»?

Согласно ч. 5 ст. 198 ЖК РФ, если суд в течение 12 месяцев два раза (и больше) оштрафовал УК за невыполнение предписания ГЖИ, то дома, в отношении которых было вынесено предписание, могут быть исключены из реестра лицензий данной управляющей компании. Но если ранее и для самого отзыва лицензии на дом требовалось решение суда, то теперь право отстранить компанию от управления домами передано контролирующему органу.

Идея частичного отказа от судебных процедур развивается и в последующих дополнениях 198 статьи ЖК РФ. Так, например, часть 5.2 теперь гласит, что, если в течение 12 месяцев после получения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований управляющая компания вновь допустит грубое нарушение оных, она рискует потерять весь жилфонд. И снова отзыва лицензии не потребуется — всё отдается на усмотрение контролирующего органа. Стоит заметить, что данная норма пока не вступила в силу, потому что правительство пока не определилось с тем, что считать грубыми нарушениями, за которые стоит полностью лишать права на управление жилфондом. Поэтому придётся ждать, когда будет утверждён перечень этих самых грубых нарушений, после чего через 10 дней вступят в силу данные поправки.

Фото: mvestnik.ru

Идём дальше: ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ говорит о том, что, если в течение 12 месяцев суд три и более раз назначит управляющей компании административное наказание за воспрепятствование проверкам надзорного органа или уклонение от таковых, она может лишиться лицензии по тем домам, в отношении которых были допущены нарушения.

На первый взгляд, новшества выглядят грозно, однако можно предположить, они мало что изменят. Ведь проблема, как показала практика, состояла не в исключении домов из реестра лицензий УК через суд. Трудность была в том, что судебные процессы по предписаниям ГЖИ нередко затягивались, поэтому по одному дому вынести нужное количество решений в течение 12 месяцев суды попросту не успевали, благодаря чему злостные нарушители отделывались «малой кровью». И от законодателя, в общем-то, ждали, что он даст органам государственного жилищного надзора полномочия наказывать УК за невыполнение предписаний и прочие серьёзные грехи, минуя судебные инстанции. Но раз этого не случилось, то какой прок для ГЖИ в праве отстранять УК от управления домами без решения суда, если загнать их в угол по-прежнему проблематично?

 

Огонь по площадям

Ужесточились и лицензионные требования к управляющим организациям. Так, в ст. 193 ЖК РФ появился пункт 1.1, устанавливающий такое требование: «отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее».

Предпосылки для появления подобной нормы понятны: управляющие компании-клоны являлись прекрасной лазейкой для мошенников. Сплошь и рядом бывало: условное ООО «Управдом» годами собирает с жильцов деньги за ресурсы, но перечислить их ресурсоснабжающим компаниям «забывает». Затем, когда долги будут исчисляться сотнями миллионов, «Управдом» успешно банкротится и исчезает со сцены, а на его руинах возникает ООО «УПРАВДОМ» или ООО УК «Управдом». Варианты зависели исключительно от фантазии собственников. Учредители, руководство и сотрудники компании, как правило, оставались те же. Название было практически идентично прежнему. А что касается изменившихся реквизитов в платёжках, то 99,9 процентов жильцов этого просто не замечали, особенно если новоиспечённая УК ещё и не проводила собрания собственников по смене обслуживающей организации и просто рисовала протоколы и отдавала их в ГЖИ.

Фото: cdn.lifehacker.ru

В теории, да и на практике, подобная схема могла использоваться годами, но теперь законодатель попытался воспрепятствовать этому. Однако введённая норма вызывает множество вопросов. Давайте представим: в разных городах и регионах существуют, наверно, тысячи тех самых условных ООО «Управдом», причём совершенно не связанных друг с другом. А теперь, получается, право на существование будет иметь только тот «Управдом», который застолбил это название первым. Остальные же должны будут в течение полугода со дня вступления закона в силу переименоваться, да так, чтобы не было «тождественности или схожести до степени смешения». И, разумеется, они обязаны внести соответствующие изменения в учредительные документы. Боимся даже представить, к какому состязанию в креативе и бардаку это может привести. И какой, интересно, будет реакция собственников жилья, когда они в один прекрасный день узнают, что обслуживает их уже не привычный «Управдом», а какая-нибудь УК «Небеса обетованные»? Конечно, рано или поздно страсти улягутся, но сколько сил, средств и нервов это будет стоить?

Вне всяких сомнений, вести борьбу с компаниями-клонами необходимо. Но, может, стоит делать это более аккуратно? Огонь по площадям — дело хорошее, но только тогда, когда на означенных площадях одни лишь враги. А в нашем случае под этим огнём могут погибнуть и вполне добропорядочные управляющие компании.

 

Реестр по запросу

Есть в законе и много других новшеств. Так, согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, управляющая организация обязана вести реестр собственников помещений в МКД. В него должны входить ФИО собственника (если таковым является юрлицо, то полное наименование и ИНН), номер помещения, а также сведения о размере доли общего имущества, принадлежащей данному собственнику. Что важно: этим же пунктом законодатель обязывает управляющую организацию по требованию «собственника или иного лица, указанного в настоящей статье» предоставить ему реестр, если означенный гражданин является инициатором общего собрания. При этом согласия других собственников на передачу их персональных данных не требуется.

Фото: sharij.net

Некоторые эксперты усмотрели в этом положении нарушение законодательства о защите персональных данных, однако есть и прямо противоположное мнение.

«Я считаю, что никакого нарушения здесь нет», — уверен юрист Роман Князев. — «Данные, о которых идёт речь, открытые, их можно получить по запросу в Росреестре. Другой вопрос в том, что Росреестр предоставляет эти данные не бесплатно, и собственники, вознамерившиеся провести в своём доме общее собрание, ранее были вынуждены нести серьёзные финансовые затраты на получение необходимой информации. Теперь же управляющая организация обязана предоставить им эту информацию бесплатно в течение пяти дней с момента получения запроса. Так что, думаю, данная норма значительно облегчила собственникам жизнь, по крайней мере, в части проведения ОСС».

 

Собственников признали... собственниками

Ещё одно интересное нововведение: согласно п. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса, «лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме…» Правда, существует оговорка: данное право действительно только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Фото: molodsemja.ru

Норма эта, несложно догадаться, актуальна для новостроек. Формально собственником помещения в МКД считается лицо, получившее соответствующий правоустанавливающий документ, однако его получение тоже требует времени. При этом в новых домах нередко проводились общие собрания, в которых принимали участие люди, купившие квартиру, но ещё не оформившие свидетельство о праве собственности. Решения таких ОСС оспаривались в судах, и судебная практика по подобным делам оказалась весьма противоречивой, ведь чёткого ответа на вопрос, могут ли вышеозначенные лица принимать участие в общем собрании собственников, не было. Однако теперь законодатель дал недвусмысленное разъяснение: да, могут.

«Данная норма позволит исключить злоупотребления со стороны местной власти», — считает юрист Роман Князев. — «Ведь раньше было как? В ситуации, когда не все фактические собственники имели право принимать участие в общем собрании, из-за чего нельзя было набрать кворум, муниципалитет мог через конкурс выбрать „свою“ управляющую компанию. И люди, не желающие видеть её в своём доме, просто не могли ничего с этим сделать. Теперь же этот законодательный недочёт устранён, и собственники помещений в МКД могут избрать ту УК, работа которой им по душе».

Разумеется, есть и другие законодательные новшества в области управления многоквартирными домами, но рассмотреть все в одной статье вряд ли возможно. Посмотрим на «обкатку» нововведений, и будем надеяться, что законодатель устранит огрехи, выявленные как в теории, так и на практике.

Алексей Нилов

Комментарии

Есть мнение? Добавьте комментарий:

наверх
наверх
[ 4.04 мс ] [ 92кб ]