Новые правила управления МКД: совершенствуйся или умри

Так, например, в конце декабря были приняты поправки о «грубых нарушениях» и ограничении срока действия лицензии.

«Действующая сейчас норма позволяет изъять дом из управления недобросовестной УК в судебном порядке после двух неустраненных нарушений, что может занимать достаточно много времени», — завил глава Минстроя Михаил Мень. — «Мы считаем, что в случае действительно серьезных проступков УК ответственность должна наступать без промедлений: законопроект предусматривает исключение из лицензии УК домов по решению жилищных инспекций. В зависимости от вида нарушения, совершенного компанией, из ее лицензии могут быть исключены как только те дома, в отношении которых было совершено нарушение, так и все дома, находящиеся в управлении».

Далее, лицензия будет ограничена сроком на пять лет, по истечении которого компания должна будет подтвердить свое соответствие лицензионным требованиям.

«Очищение рынка от недобросовестных компаний — важнейшая задача Минстроя России в рамках реализации стратегии развития ЖКХ», — напоминает глава Минстроя Михаил Мень. — «Самый эффективный инструмент — это лицензионный контроль».

Среди управляющих компаний кто-то рад таким новшествам, а кому-то не по себе. Ведь это наверняка в итоге заставит УК обзавестись собственной материально-технической базой и штатом квалифицированных работников. Сейчас многие еще до сих пор — это просто компании, которые заключают договоры с собственниками и, собирая с них платежи, управляют финансовыми потоками. А всю работу делают подрядчики. Хотя есть мнение, что задача управляющей компании как раз управлять, а не держать целый гараж уборочной техники. Но это вопрос спорный. Одно ясно, что теперь лицензия, скорее всего, не будет просто формальностью.

«С рынка уйдут компании-однодневки, которым не будут продлевать лицензии в связи с жалобами жителей, в настоящее время порядок лишения лицензии значительно затруднен», — полагает юрист в сфере ЖКХ Роман Князев. — «Вместе с тем данный пункт можно рассматривать и как коррупциогенный фактор. Как и всегда все будет зависеть от реализации закона на местах».

Также стоит пояснить, что срок действия выданных лицензий одновременно закончится 10 января 2023 года. Сможет ли регулятор справиться с наплывом заявлений о повторной выдаче лицензий или в связи с нерасторопностью чиновников? В некоторых случаях дома могут остаться без управления и технического обслуживания. Как будет преодолен этот рубеж, который будет повторяться каждые 5 лет? Какие требования для переоформления лицензии выдвинет правительство для УК? Какова процедура переоформления лицензий? Эти вопросы остаются пока открытыми очевидно до момента принятия специальных нормативных документов, регулирующих этот вопрос.

В этот же тренд вписывается расширения полномочий органов Госжилнадзора. С нового года они смогут проводить внеплановые проверки управляющих компаний во исполнение поручений президента и правительства. Соответствующую задачу перед ними будет ставить главный государственный жилищный инспектор Андрей Чибис.

И если эти нормы спорные, кто-то может в них увидеть давление на бизнес, то другие новшества вполне справедливы и обоснованы. Например, теперь, если управляющая организация нарушила порядок расчета платы за коммунальные услуги, из-за чего плата увеличилась, то она должна заплатить штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы за коммунальные услуги над размером платы. Для этого жителям стоит лишь обратиться с соответствующей претензией в управляющую организацию. Если действительно плата была начислена с нарушениями, то организациям должна выплатить штраф в течение двух месяцев.

«Ранее в ЖК РФ уже были введены положения, позволяющие привлечь УК к ответственности за нарушение порядка начислений», — поясняет юрист Роман Князев. — «Однако обширной практики применения указанная норма не получила. Новая редакция этого положения дополняет порядок действий при получении квитанции с непрозрачным и не верно оформленной квитанций за коммунальные услуги. Ранее порядок привлечения к ответственности и порядок уплаты штрафа был отдан на откуп правительству».

Правда, у этой нормы есть и подводные камни. Основной проблемой при ее реализации будет нежелание идти навстречу пострадавшим.

«Законодатель, как обычно, не предусмотрел финансовой санкции за не удовлетворение или неполное удовлетворение требований собственников», — добавляет юрист. — «Вместе с тем такие изменения необходимо рассматривать с точки зрения приведения рынка ЖКХ в порядок. Хотя не исключено, что за недовольными жителями будут стоять конкуренты, которые науськивая их, будут заваливать компании претензиями, требуя все время пересчитывать платежки. В общем, на бумаге все выглядит красиво и правильно. А вот, к чему это приведет на практике, мы увидим уже этой весной».

Одним словом, войти на рынок управления МКД становится все сложнее, а вылететь все проще. И, казалось бы, что это и впрямь «очищение рынка от недобросовестных компаний», которое открывает дорогу «тем, кто способен конкурировать за потребителя», как декларируют Михаил Мень и его заместитель Андрей Чибис. Но на практике все может оказаться иначе.

Складывается впечатление, что порой реформы идут по принципу: телега впереди лошади. В сфере управления жилым фондом как бы создаются условия для усиления конкуренции, для прихода новых, свежих сил в эту сферу. Но позвольте спросить: откуда им взяться? И если в крупных городах еще найдутся «буйные» в хорошем смысле слова, то откуда им взяться там, где правят местные полукриминальные кланы, в депрессивных территориях, в областных малых городах и селах? А правила-то, внедряемые сверху, одни на всех, никому никаких поблажек.

Таким образом, мы приходим к выводу. Во-первых, сначала нужно было потратить несколько лет, а то и десятилетие на подготовку профессиональных кадров для сферы ЖКХ. Во-вторых, внедрить стандарты управления. Не просто написать на бумаге, а внедрить. А в-третьих, необходимо было выбить почву из-под коррупции на местном уровне. Без этих условий «зачистка» приобретет характер военной операции, но не характер рыночной реформы. Зачистили, а дальше что?
Но следует констатировать, что новые профессиональные кадры, готовые реализовать стандарты, пока не готовы. И речь даже не только о менеджерах среднего звена самих управляющих организаций. Порой сами комитеты и департаменты ЖКХ в муниципалитетах занимают люди без должных знаний и устремлений модернизировать ЖКХ. Они просто какое-то время проработали в ЖКХ, а потом их по знакомству назначили на эти должности. Что касается стандартов, то если бы сначала работа шла над ними, то может быть и не понадобился бы институт лицензирования.

Пока и с профобразованием, и стандартизацией, и с отсутствием коррупции в ЖКХ дела обстоят не очень хорошо. ЖКХ до сих пор в руках тех, кто пришел на этот рынок еще в нулевых, а то и тех, кто сидит в нем с советских времен. Заняться этим бизнесом сегодня с нуля проблематично. Ужесточение правил может привести к тому, что станет не больше конкуренции, а то, что рынок окажется в руках «своих», тех, кто связан с муниципальными «кланами». Один раз в середине нулевых так уже было. С того времени было построено много нового жилого фонда и зарегистрировано новых компаний. Конкуренции стало больше, но если все вернется на круги своя, то тогда это не рывок вперед, а откат.

Таким образом, инициируемые изменения министерством и вправду могут сыграть свою позитивную роль. Но только роль газонокосилки на поле ЖКХ, вырезав всех «слабых». Но вот кто вырастит взамен? А не те ли, у кого будет больше административного ресурса? И в итоге получится не конкуренция компетенций, а конкуренция связей во властных кабинетах. Те, у кого их больше, те и смогут удержать свои позиции. И в итоге, хотя с одной стороны Минстрой собирается избавиться от тех же МУПов, как неповоротливых монстров, но с другой он поможет усилить позиции другим — аналогам МУПов, только в форме ООО и ОАО. Это реформа? Пока не проглядывается, чтобы рынок ЖКХ стал таким же конкурентным, как, например, рынок ритейла, где есть и большие, и маленькие сети, и магазины у дома.

Также не стоит пребывать в иллюзии, что «монстры» уйдут сами, благодаря закону о прямых договорах, который вот-вот будет принят в окончательном чтении. Во-первых, остается строка «содержания и ремонта». На ней тоже можно зарабатывать. А, во-вторых, закон дает право перехода на прямые договоры, а не автоматически всю систему переводит на них. Смекалистые управляющие компании смогут сделать все, чтобы отговорить собственников переходит на эту систему, и оставить все как есть.

Итак, тренд в 2018 году — это «зачистка», термин, который без тени сомнения употребляют руководители Минстроя. Но «зачистка» без прополки, посева, удобрений и поливания вряд ли принесет «светлое будущее», где расцветет масса современных, эффективных, креативных компаний среднего и малого уровня.

Что остается тем, у кого нет административного ресурса, но продолжать работать на рынке хочется? Остается работать над собой. Это регулярное повышение собственных знаний и опыта, постоянное переобучение, работа над своей репутацией, развитие связей с общественностью, внедрение новых технологий, в том числе и IT, бережное отношение к жителю, регулярные контакты с советами домов. Совершенствуйся или умри — вот тот лозунг, который должна написать на своем знамени любая управляющая компания малого и среднего уровня в 2018 году.

Евгений Сеньшин