«У Москвы нет будущего с правовой точки зрения…» — эксперты о возможности зонирования столицы.

Сегодня, когда в Москве остро встал вопрос о реновации и соответственно расселении жителей, в экспертной среде поднимаются вопросы градостроения. В частности, это метод развития городского пространства — зонирования. Его сторонники убеждены, что оно необходимо для повышения качества и доступности городской среды. В общем-то и вдохновители реновации также уверены, что, расчистив место от хрущевских пятиэтажек, они смогут застроить более рационально городское пространство, создав условия комфорта. Поэтому у экспертов возникла необходимость обсудить данный метод в свете происходящего в Москве. В идеале основанное на зонировании городское пространство создает комфортную, привлекательную и доступную городскую среду, в том числе и доступное жилье, а не только жилье для людей с высокими доходами.

Модератором мероприятия выступила президент института Надежда Косарева. Она подчеркнула, что «применение инструмента зонирования подразумевает формирование урбанистической среды, которая разнообразна и доступна всем городским группам для жилья, работы, ведения бизнеса».

Подробный доклад на эту тему представила исполнительный директор направления «Рынок недвижимости» института Татьяна Полиди. На примерах Нью-Йорка, Берлина, Дрездена, Сингапура, Лондона, Торонто и иных городов мира эксперт рассказала, каким образом по десяти направлениям осуществляется регулирование обустройства городского пространства — от размещения кафе на тротуарах до создания доступной городской среды для маломобильных групп населения.

«Хотя жесткое градостроительное регулирование и ведет к повышению цен на жилье, на практике достижение целей создания высококачественной городской среды и обеспечения доступным жильем не конфликтуют», — пояснила она. — «Во многих городах мира застройщики реализуют проекты при условии пополнения объемов доступного наемного жилья физически, либо вносят денежные средства в специальный фонд, за счет которого город самостоятельно решает вопрос обеспечения доступным жильем. При этом в 80% случаев застройщики выбирают первый вариант».

В свою очередь Надежда Косарева отметила, что реализация политики доступного жилья очень важна, в том числе с точки зрения безопасности и экономики города.

«Пространственная и жилищная сегрегация ведет к повышению преступности в „бедных“ районах, а также к нехватке рабочей силы в респектабельных районах», — подчеркнула она. — «Таким образом, градостроительное инклюзивное зонирование используется в самом широком смысле».

Но наиболее интересные выступления прозвучали после этого доклада. Профессионалы поделились своим видением возможностей применения зонирования в России.

Например, по мнению академика Российской академии архитектуры и строительных наук Андрея Бокова, сегодня российские города пребывают в критическом кризисном состоянии, и они не выдерживаем сравнения с нашими соседями. И в этом смысле зонирование — это та точка, в которой происходит этот разрыв между двумя мирами.

«Доступное жилье в мире: Бразилия, Индия, Южная Африка и так далее — это не многоэтажное, а малоэтажное», — заявил он. — «Более того, малоэтажное жилье сегодня используется в качестве инструмента социальной коррекции. Если во всех этих странах вы попросите показать вам социальное жилье, то они вам покажут программы по малоэтажному жилью. Это Аргентина, Чили, Перу и так далее. Что касается Нью-Йорка, они никогда не лишат себя чайна-таунов. Они специально их поддерживают для сохранения культурного разнообразия. Иное дело, что в результате этого может накапливаться некоторое социальное напряжение. Но разнообразие им дороже. В Европе иной подход. Возьмем, например, Швейцарию. Там 33% — это коммерческое жилье, 33% — аренда, 33% — социальное. Это по закону. И как хочешь, хоть умри, но тебе позволят строить только так. Вот так все работает в мире».

Наиболее ярко прозвучала речь Эдуарда Трутнева, научного руководителя направления «Рынок недвижимости» института. Как он сформулировал, правовое градостроительное зонирование не живет без генерального плана, регламентов соотношения транспортного потока и плотности застройки.

«100 лет прошло, как была прервана традиция зонирования, это были так называемые городовые уставы», — развернул он свою мысль. — «Это укорененная культура, которая была оборвана, но была возобновлена в 1997 году, 20 лет назад. И тогда мы тоже подобные дискуссии проводили. И получается, что по объективным основаниям мы начинаем второй круг дискуссии. Почему мы забыли градостроительное зонирование? 20 лет тому назад оно отторгалось по простой причине, тогда на основе федерального законодательства существовало две модели. Это собственно зонирование и так называемые акты предварительного согласования, где никакого зонирования не предполагалось. Формально этот институт был упразднен в 2015 году, но фактически он продолжает существовать. Это институт неформализованных требований. Как преодолеть эту разрозненность — сложнейший вопрос. Мы механистически сопоставляем зарубежные города с российскими. А у нас города по этому основанию принципиально различные. И в этом смысле у Москвы нет будущего с правовой точки зрения. Приходи, договаривайся и строй. Итак, получается по объективным основаниям мы находимся на новом круге, нам надо догонять то, что мы упустили в течение последующих лет».

Другие участники дискуссии обратили внимание на необходимость введения более четкой регламентации для развития российских городов. Например, так считает вице-президент Московского Союза Архитекторов Илья Заливухин. Он также отметил, что развитию института зонирования в России мешает отсутствие необходимой базы. В первую очередь — отсутствие межевания территорий городов, градостроительных планов и планов создания транспортного каркаса.

«Мне бы хотелось вернуться на 50 лет назад», — заявил он. — «Это 1970-й год, когда был разработан генплан Москвы, предполагающий зонирование, в котором было четкое увязывание транспортного каркаса с плотностью населения. Это то, что у нас сегодня тяжело идет, но без этого не обойтись. Нам нужен этот план с определением всех зон этих территорий. И тогда мы сможем создать урбанистический код».

Светлана Бачурина, ответственный секретарь Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Госдумы по земельным отношениям и строительству, также отметила важность обсуждения данной темы.

«Хорошо, что мы начинаем этот институт раскручивать», — подчеркнула она. — «И, естественно, его надо раскручивать системно. Не могут быть отдельно пуговицы, а отдельно рукава. По Жванецкому, костюмчика не будет. Отсюда необходимо развивать Градостроительный кодекс, чтобы все градостроительные процедуры имели мощную правовую базу. Необходимо, как говорится, привести данный документ в «чувства».

Евгений Сеньшин