Баннер

«На рынке останутся только те компании, которые работают с ресурсниками без долгов»

07.08.2017 в 09:51
Поделитесь новостью:
5408
11
Версия для печати
Выбор редакции

В этом уверен Тимур Киров, генеральный директор группы компаний «Капитал Инвест». Она включает в себя 11 управляющих организаций в Москве и Подмосковье. В жилой фонд группы входит свыше трех миллионов кв. м. Это и элитное жилье, и брежневки с хрущевками. О том, нужны ли прямые договоры, хорошо ли работает система лицензирования, каковы минусы общедомовых собраний – эти и ряд других проблем мы обсудили с нашим собеседником.

Тимур Миронович, какие проблемы законодательно-административного характера в сфере управления многоквартирными домами вы можете обозначить, как профессионал с большим опытом работы в этой отрасли?

Для начала надо озвучить печальные цифры. По моим прикидкам, сегодня в Москве и Московской области 95% управляющих организаций находятся в предбанкротном состоянии.

Далее, нужно разделить управляющие компании на две категории. Первая — это те управляющие компании, которые работают не ради обслуживания домов, а преследуют какие-то иные цели. Например, некоторые управляющие организации создаются застройщиками. Как мне кажется, они вовсе не заинтересованы в предоставлении качественных услуг. Их цель — это постепенно уходить от гарантийных обязательств застройщика перед собственниками. В эту же категорию входят компании-однодневки, которые собирают деньги и банкротятся. Вероятно, есть еще какие-то компании с подобными целями.

Вторая категория — это компании, которые ставят перед собой цель предоставления качественных услуг. Их руководители оказались в ЖКХ не случайно, они видят реальную перспективу в этом бизнесе, хотят в нем работать и честно зарабатывать.

Почему сложилась такая ситуация?

Причин много, но главная из них — это противоречия в законодательстве ЖКХ. Приведу два примера. Первый. Например, по нормативу подогрев горячей воды предусмотрен в количестве 0,062 Гкал на один куб. Но мы, коммунальщики, знаем, что по факту подогрев обходится дороже, примерно в 0,085 Гкал. И это минимум. Другими словами, управляющая организация уже находится в убытке по ставке технического обслуживания. Получается, что и частные, и муниципальные управляющие организации, и ТСЖ, и ЖСК должны за свой счет дотировать куб горячей воды. А что это значит? Это значит, что деньги жителей, которые могли бы пойти на дополнительный ремонт подъездов, на установление малых архитектурных форм во дворе и так далее, в итоге пойдут на подогрев воды.

Второй пример — это непонятная ситуация со способом управления. Я бы даже не побоялся назвать ее вакханалией. Вроде бы проводятся общедомовые собрания, жители голосуют, подписываются протоколы, но в итоге прав все равно тот, у кого больше административной силы, а не тот, кто следует букве закона. То есть, даже если никакого собрания собственников не было, но в Госжилинспекцию был подан непонятный протокол, то велика вероятность, что многоквартирный дом все равно будет включен в реестр лицензии. Мы неоднократно были свидетелями подобных ситуаций, когда в одно прекрасное утро дома оказывались в реестре совершенно новых компаний, у которых нет ни ресурсов для управления, ни штата, ни денег. Это компании-временщики, которые быстро создаются, собирают деньги и исчезают. Или, например, берут дома у компании, у которой нет никаких долгов, и буквально в ручном режиме передают их компании, у которой куча долгов. И зачем это делается, остается только гадать. Но кому-то это выгодно. И сегодня подобных случаев все больше и больше.

В итоге, напрашиваются самые неутешительные мысли касательно работы госорганов в сфере ЖКХ. И самое главное, непонятно, — так кто владелец дома? Его собственники или чиновник в ведомстве, который росчерком пера решает, какая компания управляет домом? Каким образом Госжилинспекция определяет, реально ли жители подписывали бланк голосования или нет. Мне это до сих пор непонятно.

 

Как быть в этой ситуации? Что, на ваш взгляд, нужно менять в данной системе?

Начнем с вопроса по проведению собраний. Я считаю, что результаты его голосования должны быть открытыми для всех. Госжилинспекция должна дать собственникам возможность проводить данные голосования онлайн так, чтобы все всем было видно. То есть житель заходит на сайт, регистрируется и голосует. Тогда подтасовать результаты будет сложнее. Да, я не спорю, что и интернет-демократия не панацея, но я уверен, просто имитировать собрание и потом получать дом под свое управления уже не получится.

 

То есть косвенно вы констатируете, что система лицензирования не оправдала себя? Ведь именно вместе с введением лицензий возникли и реестры, в которые включаются дома?

Однозначно, что отрасль управления многоквартирными домами нуждалась в некой системе. И то, что она возникла, это лучше, чем было раньше. Но мы должны понимать особенности ЖКХ в России. От того, что была внедрена новая система, это не значит, что вместе с ней из сферы ЖКХ исчезли должностные лица, которые используют свои полномочия в целях перераспределения рынка в угоду своим интересам. Это не значит, что масштабы подобного явления приобрели угрожающий характер, но они есть, и это печально.

Что делать с первой проблемой, связанной с подогревом воды за счет управляющей организации? Не станет ли ответом на нее закон о прямых договорах потребителей с ресурсниками, который сегодня находится на рассмотрении в Госдуме?

Я думаю, что не станет. Сама идея прямых договоров хорошая, и я поддерживаю ее обеими руками. Но вся сложность в том, что в договоре все равно будет указано, что управляющая компания несет ответственность за должников. Даже если этого не будет, по факту она все равно должна будет нести эту ответственность. По крайней мере, я уверен, что ресурсники в итоге будут отстаивать свои интересы таким образом, чтобы управляющие организации сохранили на себе бремя по долгам. Иначе все они окажутся в такой же ситуации, как Мосэнергосбыт. Они тоже в свое время пошли на прямые договоры и сейчас терпят колоссальные убытки из-за неплательщиков. Все-таки управляющая организация ближе к жителям, а потому ей легче решать вопросы долгов. Или же всем ресурсникам надо дать чрезвычайные полномочия отключать жителей от тепла, электричества, воды в случае образования долгов. Но я не думаю, что это произойдет, потому что это может привести к росту социальной напряженности. Однако негативных последствий для потребителя все равно не избежать. Я думаю, что просто постепенно будет повышаться тариф на ресурсы, чтобы компенсировать потери.

 

У вас есть альтернативное видение системы прямых договоров?

У меня есть видение, касающееся не только вопроса прямых договоров, но и того, как вообще нужно развивать отрасль управления многоквартирными домами. Сегодня в ЖКХ все хотят плыть на дизельной лодке. Но беда в том, что ее еще никто не изобрел, пока все гребут веслами. Сегодня вся система ЖКХ работает раздроблено. Рука принадлежит Васе, голова — Пете, а нога — Валере. Отсюда и комплекс проблем, о которых мы говорим.

Я предлагаю создавать и развивать единые коммунальные системы. Это то, что пытается сделать наша группа компаний, когда одна организация отвечает за все. Это холдинг, который и тепло поставляет, и обслуживает сети, и управляет жилфондом, но только на определенной территории. Подчеркну, что это не возврат к советской системе и не монополия, как кто-то может подумать. Монополия — это когда невозможно сменить управляющую организацию. Я за частный бизнес в ЖКХ, за сменяемость компаний, за то, чтобы люди сами выбирали себе такие компании.

Но то, что я предлагаю, это просто наиболее оптимальный способ управления многоквартирными домами. Надо понимать, что экономика управляющих компаний начинается с 500 тысяч квадратных метров. Только с этой цифры появляется возможность взять на работу полноценных специалистов. Когда сотрудник и швец, и жнец, и на дуде игрец, то он работает малоэффективно. Чем больше объем жилой площади в управлении, тем меньше текущие расходы на содержание.

Пока то, о чем я говорю, это идеал. Но это не значит, что к нему не нужно стремиться, и что он недостижим. Например, есть в Подмосковье город Коломна. Там создано некое подобие единых коммунальных систем, и они прекрасно функционируют. Давайте брать на вооружение этот опыт и внедрять его.

Раз мы заговорили про вашу группу компаний, то давайте уточним, каковы ее цели, задачи и принципы?

«Капитал Инвест» строился на базе обанкротившихся управляющих компаний. Причиной этого стала неэффективность работы данных компаний с ресурсниками. Сегодня почти во всех многоквартирных домах происходят очень большие потери ресурсов. Мы же стремимся минимизировать их. Это включает в себя внедрение энергоэффективных технологий, работу с населением в плане внедрения счетчиков индивидуального потребления и систему инженерной поддержки. Я собрал группу превосходных инженеров, которая позволяет нам восстанавливать обанкротившиеся компании и приводить их в порядок. Я убежден, что на рынке останутся только те компании, которые работают с ресурсниками без долгов. По крайней мере, это основная задача управляющей организации. Мы не забираем прибыль в течение года, а только перед новым отопительным сезоном, прежде выплатив все долги по коммунальным ресурсам.

Что касается принципов, то главное для нас — это люди. Чем профессиональнее команду ты набрал, тем лучше экономика, лучше жителям и государственным органам. Я считаю, что сильные управляющие компании нужны чиновникам. Но не ручные, а именно сильные в экономическом плане. Надо понимать, что управляющие организации, как наиболее близкие к жителям, всегда принимают на себя большой удар негатива от них. Порой несправедливо и порой вместо чиновников. Но мы всегда его нивелируем и приводим положение в спокойствие. Там, где управляющие компании ручные или однодневки, то постоянно возникает недовольство, что невыгодно в конечном счете и чиновникам.

 

Могли бы вы сформулировать, какие преимущества дает «Капитал Инвест» как своим сотрудникам, так и жителям управляемых домов?

Что касается работы в «Капитал Инвесте», то это интересно, увлекательно, познавательно, мы даем нашим сотрудникам колоссальный жизненный опыт и развитие. Ведь каждый дом — это как отдельное государство, это целый мир. И чтобы найти к нему подход, чтобы наладить взаимопонимание с его жителями, нужно многократно увеличить свои знания, умения и навыки. Но зато после этого вас можно назвать крутым специалистом ЖКХ. Кстати, при подборе кадров мы не делаем ставки на людей исключительно с опытом работы в ЖКХ. С сожалением отмечу, что в советское и далее в постсоветское время выросло большое число коммунальщиков, равнодушных к проблемам людей. Это некие роботы с каменными лицами и сердцами, люди-функции. Именно из-за них у ЖКХ сложился такой негативный имидж. Наш опыт показал, что хорошие специалисты для нашей сферы получаются из отставных офицеров. Это люди дисциплины, самоорганизованные, нацеленные на результат. Им не нужно по сто раз объяснять задачу, они знают, как ее выполнить с максимально положительным КПД. Они легко обучаемы и, как ни странно, находят отличный контакт с жителями.

Сегодня реалии изменились. ЖКХ — это сфера услуг, так же, как ресторанный бизнес или кинотеатр. Тут важно привлечь внимание потребителя, понравится ему, подружиться с ним и сохранять это взаимоотношение максимально долго. Поэтому нам нужны такие сотрудники, которые понимают все тонкости современного ЖКХ. Хотя я считаю, что полноценный рынок ЖКХ у нас еще не сложился, это все еще некий «Дикий Запад», где каждый сам за себя. Но я уверен, что придет время и эта отрасль родит таких гигантов, какие сегодня, например, есть на российском рынке услуг связи. По крайней мере, мы стремимся стать именно такими. Для нас клиент и его интересы — это главное, он платит нам деньги, поэтому должен получать от нас качественные услуги. И хорошо работающая компания не та, которая у всех на слуху, а та, про которую житель даже и не вспоминает, потому что система работает на отлично, остается только оплачивать квитанцию.

Комментарии (11)

23.08.2017, 11:09
Очень здравые мысли. Чувствуется профессиональный взгляд и подход. По поводу онлайн голосования интересно, уже давно пора модернизировать этот инструмент. И про кадры все правильно - я когда в наш жилищник прихожу, так такое чувству, что мне в конторе все одолжение делают, прям снизошли до меня, чтобы ответить на мой вопрос.
01.09.2017, 12:15
Киров Тимур Миронович, абсолютно с вами согласна, что очень много есть компаний которые на грани банкротства и явно не спешат исполнять свои обязанности в ЖКХ. У моей сестры ваша УК, и зависть моя не имеет границ, Капитал Инвест честно решает все коммунальные проблемы. По-моему, с вашим приходом сфера ЖКХ начинает подниматься и реально помогает гражданам. Если сравнивать хотя бы то, что было лет 7 назад, то это уже нельзя сравнивать с нынешней ситуацией. Продолжайте в том же, духе, мы ждем вас у нас в Жулебино))!
Все комментарии (11)

Есть мнение? Добавьте комментарий:


наверх