Олег Большаков: «Будут сильно изменены требования к подрядным организациям».

Олег Викторович, с какими трудностями столкнулся Фонд капремонта в ушедшем году?

Я бы сказал, что ни с какими. Да, это сложная и напряженная работа. И, прежде всего, потому, что нормативная база реализации программы не так проработана, как, например, нормативная база госзаказов. По сути, мы работаем по нормативным актам, которым один год. Имеется ввиду система торгов. Что касается качества работы, то у нас в стране есть регионы, в которых региональная программа включала всего 100 домов. А у нас — две с лишним тысячи. При этом многие регионы сокращали свои программы капремонта. Некоторые в 2016 году даже до 60%. А Московская область поступила ровно наоборот. Если говорить о видах работ, то у нас их было примерно 18 тысяч, а в течение года их количество было увеличено примерно до 19 тысяч. На сегодня программа Московской области самая большая в России. У нас была задолженность за прошлый год, но мы перенесли ее на этот. В целом, особых трудностей у нас нет.

А есть ли в области отстающие территории?

Я бы не сказал, что есть территории, которые значительно отстают от программы. Наоборот, есть муниципалитеты, которые в 2016 году успели и закончить, и оплатить выполненные работы до договорного срока.

Что было сделано в 2016 году, чтобы улучшить качество работы?

Мы ввели систему «трех ключей», когда три независимых организации должны принять работу. А по факту мы получаем подписи даже не от трех, а от шести независимых инстанций. Первые три, это: представители фонда, строительный контроль, органы местного самоуправления, затем — управляющие компании, Ассоциация советов многоквартирных домов и, конечно, представитель собственников дома. Правда, я здесь должен пояснить, что из-за такого количества подписей около 30% домов, где уже выполнены работы, все еще находятся в процессе приемки. С одной стороны, это осложняет процесс приемки, но с другой стороны исключает некачественные работы.

Некоторое время назад в системе капремонта проблемой были типовые проекты, которые часто не подходят к тому или иному дому. Из-за этого происходил срыв сроков со стороны подрядчиков. Как будут решаться эта проблемы?

Да, еще в 2015 году была такая проблема. Но в 2016 году она была решена. Фонд дал рекомендации привлекать к разработке проектно-сметной документации самих исполнителей работ в целях ускорения и всестороннего анализа. Произведен конкурс на выбор генподрядчика, ему предоставляется право самим разработать ПСД, так как они сами будут производить работы. При этом экономится время, подрядчики быстрее выходят на работы. Исполнитель лучше видит объем работ и потребности, чем просто организация, разрабатывающая ПСД, не видя объект вживую.

Кроме того, все проекты и сметы должны были пройти госэкспертизу. Их проводят государственные экспертные организации, имеющие право и соответствующие разрешение проводить экспертизу, например, Московская государственная экспертиза или Областная госэкспертиза (МосОблЭкспертиза).

Таким образом, был решен вопрос несоответствия проекта и дома. Но самое главное: расчет за работу и приемка дома теперь происходят только по документам, прошедшим госэкспертизу. Соответственно, участники заинтересованы как можно быстрее пройти экспертизу, сдать строительно-монтажные работы и получить за них деньги. Поэтому вопрос наличия проектной документации уже так остро не стоял в 2016 году, возможно, были отдельные случаи. Но даже они решались до сдачи домов.

Нередко от управляющих компаний можно услышать недовольство системой капремонта в том смысле, что они принимают недостаточное участие в процессе капремонта. Например, без их ведома разрабатываются проекты, но именно им потом эксплуатировать дом. Как быть с этой проблемой?

Заниматься проектированием должна специальная проектная организация, имеющая специальный допуск, являющаяся участницей СРО, имеющая соответствующих специалистов. Многие ли управляющие компании у нас имеют таких специалистов? Я бы ответил: крайне мало.

Следующая проблема. Сегодня достаточно одного собрания собственников многоквартирного дома, чтобы компания сменилась. Не надо думать, что она будет вечно управлять тем или иным домом. Сегодня, судя по новостям, мы видим, что в Московской области идет борьба за жилой фонд. Так что сегодня одна компания, завтра другая. Почему проектные организации должны подстраиваться под них?

Могу еще добавить, что управляющие компании не всегда дают квалифицированные требования. Их можно понять, они хотят из капремонта выжать максимум. Но вопрос, для себя или для дома? Управляющая компания производит текущий ремонт за счет строки «содержание и текущий ремонт». Соответственно, она понимает, чем больше будет сделано в рамках капитального, тем меньше ей останется сделать в рамках текущего. Поэтому она и требует от фонда: сделайте это, сделайте то. А платеж-то фиксированный, значит, здесь может возникнуть некая заинтересованность. По сути, синхронизация отчетности между текущим и капитальным ремонтами как таковой не ведется. Соответственно, возникает соблазн одни и те же работы показать в рамках текущего капитального ремонта.

Понимая эту ситуацию, министерство ЖКХ Московской области предложило синхронизировать текущий и капитальный ремонт. Эта практика даже рекомендована другим регионам. Это сделано, чтобы не растягивать ремонт на несколько лет и не превращать дом в стройплощадку на несколько лет. Здесь важно отметить еще и психологический момент. Можно большие деньги вложить в замену инженерных коммуникаций, но, по сути, человек этого не видит. Да, вода стала чище из крана. Но он обратил один раз внимание на это и забыл. Можно большие деньги вложить в ремонт кровли, но, кроме жителей верхнего этажа, никто этого не заметит. А вот ремонт входной группы фонд не имеет права делать. Зато управляющая компания — да. Если совместить работу фонда и управляющих компаний, то эффект сразу налицо. Никто уже не скажет, что работали-работали, а изменений мало произошло.

Ведется ли какая-то работа с подрядчиками, чтобы изменить ситуацию?

Расскажу по ситуации 2016 года. У нас было отобрано порядка 70 генподрядных организаций. Вместе с субподрядными организациями, которые они привлекают, количество исполнителей возрастает до 200–300. Разумеется, при таком количестве кто-то будет работать лучше, кто-то хуже. И раз мы говорим, что есть районы-лидеры, то есть и отстающие. Мы постоянно проводим совещания, если видим, что кто-то тормозит, то усиливаем его бригадами. Если организаций 70, то понятно, что отношение к работе не будет у всех одинаковым, где-то хуже, где-то лучше.

Почему так получилось? Объясняю. Давайте вспомним 2013 год. Какой объем работ был тогда? 300–400 млн кв. м. В 2016 году — уже 11 млрд. Произошел рост отрасли в 25 раз. Даже телекоммуникационные компании такого роста не показывают. Причем он полностью обеспечен деньгами. Но в тоже время мощность рынка не успевает за спросом. Понятно, что количество специалистов в 25 раз за два года не увеличишь. Сейчас, естественно, они приобретают опыт, и сами работники, и организации. Но издержки взрывного роста присутствуют. Их не избежать. Конечно, мы расстаемся с недобросовестными исполнителями. Если посмотреть контракт с организациями, то там на 2,5 страницах перечислены различные штрафы. Такой контракт стал действовать с 2016 года. Так что инструментарий воздействия у фонда есть. Но, тем не менее, издержки есть издержки. И знаете, в 2016 году, кроме жалоб жителей, к нам стали поступать и благодарности. Это о чем-то говорит.

Вы сказали, что с 2016 года стал действовать более жесткий по условиям контракт с подрядчиками. А как-то изменилась процедура отбора подрядчиков?

В 2017 году будет происходить двухуровневый отбор. Первый будет проводить министерство ЖКХ, оно будет отбирать организации, имеющие право участвовать в торгах. После этого Фонд будет проводить электронный аукцион среди отобранных организаций. Поскольку это электронный аукцион, то Фонд не может на него повлиять. Мы здесь только формируем техническую часть и получаем указание на победителя. Если в 2016 году было отобрано порядка 70, то в этом будет участвовать порядка 120. То есть будет достаточно высокая конкуренция.

Как обстоят дела с заключением спецсчетов? Стал ли он более популярным и доступными, чем «общий котел»? Людей смущало то, что он вступал в действие только спустя два года после голосования.

Во-первых, сейчас сократился срок начала действия спецсчета после голосования собственников. А во-вторых, наблюдается обратная тенденция. Сначала многие активные ТСЖ И ЖСК пошли на создание спецсчетов. Им казалось, что таким образом деньги будут надежнее сохраняться в их руках. Но на самом деле, спустя несколько лет, стали видны и минусы спецсчетов. Один из них в следующем. Дело в том, что «котел» — это, по сути, взаимное беспроцентное кредитование. Например, дом стоит в программе капремонта. На него нужно 10–15 миллионов рублей. Но выясняется, что там действует спецсчет. А дом к моменту необходимости сделать капремонт собрал, допустим, всего 400 тысяч рублей. Встала проблема замены лифтов. Но замена одного лифта — это полтора миллиона. У вас четыре подъезда. Что делать? Пожалуйте шесть миллионов. Где взять? Брать кредит в банке, собрать деньги с жителей? И то, и другое вряд ли осуществимо. А в этот момент в соседнем доме лифты спокойно меняются. Потому что те дома попали в систему взаимного беспроцентного кредитования. Так что пошла обратная тенденция, жители собираются, проводят собрания и просят перевести их спецсчет в «общий котел», то есть в беспроцентную систему кредитования. При этом и деньги спасаются от инфляции.

Минстрой, по словам Андрея Чибиса, готовится разработать единую методику расчета предельной стоимости капитального ремонта. Например, на сегодня ставка отчислений на капремонт в Санкт-Петербурге составляет в районе 3–3,5 рубля, а где-нибудь на Урале — больше 8 рублей. Как вы оцениваете вообще систему ставок на капремонт?

Данная методика только прорабатывается, рано говорить о каких-то результатах. Я лучше приведу наш пример. Большая часть жилого фонда Московской области находится в таких же условиях, как Москва. Есть ситуация, когда, например, дом стоит в Люберцах, а рядом, через дорогу, стоит другой дом, но это уже Москва. Но в области ставка от 8 рублей, а в столице от 13–15 рублей. Во многом по расходам мы приближенны к Москве, но собираемость у нас почти в два раза меньше. То есть, имея расходы, сопоставимые с Москвой, у нас финансовая база меньше. А почему в разных регионах разные расчеты, то это на самом деле вопрос совести тех, кто эти расчеты производит. Но объем сбора денег на капремонт должен происходить таким образом, чтобы за 25 лет программы ремонтом были обеспечены все многоквартирные дома, которые в нем нуждаются. И я понимаю, что если собирать по 3,5 рубля, то понадобятся гигантские бюджетные затраты. В Санкт-Петербурге много исторического фонда. Ему еще больше внимания нужно. Я сомневаюсь, что можно обойтись 3–3,5 рублями. Вопрос, наверное, принимался из каких-то политических соображений. Но объективно такая ставка себя никак не оправдывает.

Какие цели вы ставите для себя в 2017 году?

В 2017 году главная цель для нас — не сбавить темпа, причем во всех смыслах. А первая из них — решать задачу, которую поставил губернатор, то есть обеспечить выход подрядных организаций на объекты, как можно раньше. Если в 2016 году мы проводили торги в июне, то в этом году будем проводить их в мае. Если мы говорим про объемы работ, то это выполнение планов текущего года и закрытие долгов по прошлому. Если мы говорим про качество, то у нас появилось много инноваций, главная из них — банковское сопровождение.

Будут сильно изменены требования к подрядным организациям. Первое из них — это информационная открытость. Полный объем документов должен быть в открытом доступе. Второе — они должны стать к жителям еще ближе, чем в 2016 году. Будем не только вести прием жителей в фонде, но и выезжать на территории. Еще больше жителей будут привлечены к контролю качества работ. Будет вестись аудио- и видео-мониторинг. Вряд ли работу в подвалах можно снимать на видео, но что касается фасадных и кровельных работ, то вполне. Тогда будет понимание, кто и что делает.

Далее, мы хотим ввести обязательную форму для всех работников подрядных организаций, занятых в системе капремонта. Чтобы они не ходили в непонятно каких обносках и не смущали жителей своим видом.

Капремонт — дело небезопасное. Все-таки это ведение работ на фасаде. А значит, нужно чтобы все объекты были обеспечены аптечками первой помощи.

Наконец, будет введено страхование ответственности подрядных организаций. Надеемся, что все эти меры повысят качество работ и улучшать мнение жителей о системе капремонта.

Евгений Сеньшин