Общие собрания МКД — неэффективны, пора менять всю концепцию

В минувшую пятницу, 10 марта, Институт экономики города представил новую концепцию управления общим имуществом собственников в многоквартирных домах.
Мероприятие состоялось в стенах Общественной палаты города Москвы. В нем приняли участие сотрудники Института, члены Комиссия по жилищно-коммунальному хозяйству, капитальному ремонту и вопросам местного самоуправления Общественной палаты и ряд других экспертов.

По мнению собравшихся, институт управления многоквартирными домами на данный момент находится в неудовлетворительном состоянии. Это связано, прежде всего, со сложностями согласования интересов большого числа сособственников и организации процесса содержания и ремонта дома.

Сторонники новых подходов к управлению многоквартирными домами (МКД) полагают, что сегодня в Жилищном кодексе произошло необоснованное смешение функции по принятию решений в отношении своего имущества с управлением многоквартирным домом как процессом организации системы оказания услуг. Это привело к неоправданным ограничениям в отношении разных «способов управления многоквартирным домом» и необоснованному переложению ответственности за содержание общего имущества с собственников на ТСЖ (ТСН) и управляющие организации. Более того, ТСЖ-ТСН рассматривается не как представитель сособственников общего имущества, а как организация, управляющая многоквартирным домом, отличающаяся от управляющих организаций только некоммерческим статусом. Это и приводит к постоянным попыткам предъявлять к товариществам те же требования, что и к управляющим организациям.

При этом в законодательстве не уделено надлежащего внимания институту управления, в результате чего сособственники не имеют эффективных механизмов представления и защиты их общих интересов в отношениях с третьими лицами. Поэтому необходимы меры, которые существенно изменят работу и ТСЖ-ТСН, и управляющих организаций.

Изменения, прежде всего, должны коснуться механизма общего собрания собственников помещений, принятого в 2004 году. С тех пор подход не менялся. И хотя этот инструмент необходим, тем не менее, законодатель не предусмотрел иной процедуры принятия решений, кроме как на общем собрании. Но назвать его эффективным явно нельзя в силу объективных факторов. Первый из них — это большое число участников процесса. Большинство из них не всегда заинтересованы в участии в таких собраниях, из-за чего сложно выработать качественные коллективные решения.

Жилищным кодексом установлены высокие требования к кворуму при проведении общего собрания, количеству голосов, которые должны быть поданы «за», чтобы решение было принято общим собранием. При этом голоса всех «промолчавших» собственников помещений автоматически считаются голосами «против». В то же время закон не требует заранее объявлять проекты решений по вопросам повестки дня, которые будут поставлены на голосование. Собственники помещений часто не имеют представления о важности вопросов повестки, поэтому не участвуют в собрании.

В итоге, отмечают апологеты реформирования, собрания, по сути, не работают как инструмент управления общим имуществом в связи с тем, что они не проводятся или не имеют кворума. Принимаемые решения часто навязываются управляющими организациями, а самостоятельно принятые собственниками помещений — игнорируются.

И что самое печальное, управление общим имуществом в многоквартирном доме его собственниками в большинстве МКД замещено «внешним управлением». Вместо сособственников общего имущества большинство решений принимают:

1. управляющие организации (перечень, периодичность работ по содержанию общего имущества), ориентирующиеся не на заказ со стороны сособственников, а на требования органов государственного жилищного надзора и местного самоуправления;
2. органы местного самоуправления (отбор управляющей организации, установление муниципальных ставок платы за содержание жилого помещения, определение способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта и др.);
3. органы госвласти субъекта РФ (перечень работ и сроки проведения капитального ремонта, отстранение управляющей организации от управления домами путем отзыва лицензии и др.).

Чтобы преодолеть существующее ныне положение дел, Институт экономики города и его единомышленники предлагают несколько мер.

Во-первых, нужно определить перечень вопросов, принятие решений по которым относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Среди этих вопросов: утверждение годового бюджета (сметы расходов) на управление, содержание и ремонт общего имущества, размера взносов собственников помещений; определение способа формирования фонда капитального ремонта; определение пределов использования общего имущества (помещений, земельного участка); выбор и изменение способа представления сообщества сособственников общего имущества (общего собрания) и ряд других.

Во-вторых, нужно изменить подход к определению количества голосов, необходимых для принятия решений общим собранием, и пересмотреть требования к количеству голосов. Можно эту проблему, например, решить так:

• определить, что голоса собственников помещений, не принявших участие в голосовании, засчитываются как голоса, поданные «за» (при условии надлежащего оповещения о проведении общего собрания);
• установить предельное количество голосов, поданных «против» предлагаемых решений, при котором решение общего собрания считается не принятым.

В-третьих, нужно определить полномочия представителя сообщества сособственников общего имущества, а также возможность наделения его полномочиями по принятию решений по вопросам, не относящимся к исключительной компетенции общего собрания. Представитель сообщества сособственников общего имущества действует без доверенности, на основании решения общего собрания, в соответствии с полномочиями, определенными таким решением и законом. Представитель сообщества собственников должен быть подотчетен общему собранию.

Вот, если коротко, суть новой концепции, которая должна лечь в основу нового Жилищного кодекса РФ. Говорить о том, что это концепция превратиться в законопроект еще рано. Но уже в ту же пятницу авторы презентовали предлагаемые изменения в Минстрое РФ. Они надеются, что концепция не останется без внимания.

А мы тем временем попросили прокомментировать предложения нашего эксперта, директора Ассоциации ТСЖ Московской области, преподавателя Российской Академии народного хозяйства и государственной службы Сергея Белолипецкого. Он был одним из участников обсуждения.

По его словам, концепция на 80% совпадает с его представлениями, как должна реформироваться сфера ЖКХ.

«Наше современное законодательство в сфере ЖКХ страдает бессистемностью», — подчеркнул он. — «Сегодня в этой области нет никакого научного фундамента, общей терминологии, под словом «управление» каждый подразумевает все, что хочет. На сегодня, исходя из наших законов, даже непонятно, что такое, например, «многоквартирный дом». В одном регионе таунхаусы попадают в программу капремонта, как многоквартирные дома, в другом — нет. И этот непрофессионализм законодателя в этой области приводит к тому, что они все время шарахаются туда и обратно. Возьмем, ОДН. То они их включают в содержания жилья, затем снова вынимают и включают в коммунальные услуги, а затем снова вынимают: теперь нормативы, теперь опять счетчики. Что касается капремонта, то это вообще нарушение 35-й статьи Конституции и 246-й статьи Гражданского кодекса РФ. Там сказано, что собственниками сами вправе распоряжаться собственным имуществом. А в данном случае имуществом распоряжается некий Фонд капремонта. Это все результат бессистемности. Нужно перестать бесконечно вносить поправки, нужно менять всю концепцию. Это все мертвому припарки. В результате вместо того, чтобы расширить права собственника, их, наоборот, с каждым разом их все больше отнимали. Я не удивлюсь, что если завтра отменят приватизацию жилья, то в отношении к собственности особо ничего не изменится, разве что только нельзя будет его продавать».

В новой концепции его особо порадовало, что там появилось понятие заказчика. Как он отметил, есть классическая схема: потребитель, заказчик и исполнитель. Между потребителем и исполнителем ещё должен был заказчик, профессионал, у которого интересы потребителя: или общие интересы или взаимосвязанные. И именно такая схема должна действовать в ЖКХ. А в нынешнем законодательстве ЖКХ нет ни слова про заказчика.

«Я считаю, что инициаторам этой концепции давно было пора ее предложить, потому что накипело», — подвел итог Сергей Белолипецкий.

Евгений Сеньшин